طرح أراضٍ للمستثمرين بمساحات تتجاوز 100 فدان بحق الانتفاع أو مزايدة بالمظاريف المغلقة
5 مكاتب استشارية تتنافس علي تصميم إقليم القناة منها الاستشاري الهولندي «D.H.V» الذي صمم ميناء شرق بورسعيد
الاتفاق مع مكتب استشاري لوضع مخطط العلمين والبدء في تنمية المرحلة الأولي فوراً
الانتهاء من تسوية « داماك » ونعمل بجدية مع باقي المستثمرين.. واللجوء للتحكيم الدولي لا يحقق مصلحة الشركات
4 مشروعات باستثمارات 4 مليارات جنيه في أكتوبر وزايد
مقترح لمجلس الوزراء لاستثناء « المجتمعات العمرانية » من المناقصات والمزايدات لمدة عام
قال الدكتور طارق وفيق ، وزير الإسكان ، إن الوزارة وهيئة المجتمعات العمرانية أمضيتا وقتاً طويلاً في تسوية مشكلات ونزاعات مع المستثمرين و تعويم المشروعات المتعثرة في الفترة الماضية، ما أثر علي خط التنمية المستقبلية.
وقال الوزير في حوار مع «البورصة»، إن سحب مساحات من الأراضي خلال العامين الماضيين كان بسبب تخصيصها في فترة ما قبل الثورة بأسعار منخفضة لأشخاص كونوا ثروات من هذه الأراضي ، لكن الوزارة لا تنصب نفسها قاضياً ولن تحكم علي التعاقدات التي تمت قبل الثورة انتظارا لأحكام القضاء الذي ينظر بعض القضايا المتعلقة بتخصيص الأراضي.
أضاف أن الدولة ستحترم وتلتزم بتعاقداتها علي أراضي المشروعات التي لم تصل إلي مرحلة التقاضي لأن بعض المشروعات بدأت الشركات تنميتها وترتبت عليها حقوق للغير ببيع الوحدات ، ولكن ستتم مراجعة المساحات التي تمت تنميتها و الجداول الزمنية للتنفيذ، وإذا بلغت نسبة 70% من المشروع ستتم إعادة تقييم النسبة المتبقية وتحريك سعر هذه المساحة واستيفاء حق الدولة بلا تعسف مع الشركات.
أضاف أن الدولة تسعي إلي جذب مزيد من الاستثمارات للمجتمعات العمرانية الجديدة، خاصة مدن الجيل الأول التي «شاخت» – علي حد وصفه – ومعدل التنمية في بعضها مثل العاشر من رمضان لا يتجاوز 50%.
تابع أن إنشاء 22 مدينة جديدة خلال ربع قرن كان خطة طموحة تحسب للمهندس حسب الله الكفراوي، وزير الإسكان الأسبق و تجربة فريدة في التنمية تدرس علي مستوي العالم ولكن الانتقاد الوحيد لها أنها كانت بنظام «تسليم المفتاح».
أضاف أن المدن الجديدة ليست لتوفير الوحدات السكنية فقط لأن الأصل في التنمية هو خلق فرص العمل في المصانع والشركات ثم يأتي الإسكان لخدمة فرصة العمل بناء علي مستوي الشريحة الاجتماعية الموجودة.
قال وفيق إن كثيراً من المدن الجديدة تصل نسبة الوحدات الشاغرة والمغلقة بها 40% باستثناء المدن المحيطة بالقاهرة، لأن الطفرة العقارية في المدن الجديدة مثلت عامل جذب لمن يريد أن يشتري وحدة بسعر رخيص ويحولها إلي منزل ثان أو للاستثمار فيها باعتبار العقار وعاء حافظاً للقيمة وتحولت الوحدات إلي مخزن للأموال وليس استيفاء حاجة السكن.
تابع أن 25% من رصيد مصر من الوحدات السكنية مغلقة ونعاني أزمة سكانية وطلباً علي العقارات يبلغ 500 ألف وحدة سنويا.
أكد وفيق أن ارتفاع الطلب علي العقارات والأراضي في المدن الجديدة القريبة من العاصمة مثل الشيخ زايد والقاهرة الجديدة والمضاربة علي الأسعار دفعهم إلي إلغاء مزادات أراضي القادرين.
وأضاف الوزير «اكتشفنا سماسرة يملك بعضهم 20 أو 30 قطعة في مناطق قريبة من الأراضي التي طرحت في مزادات للمواطنين القادرين يتقدمون للمزاد علي قطعة واحدة ليرفعوا أسعار باقي القطع التي يملكونها».
أشار إلي أن قانون المناقصات والمزايدات رقم 89 لسنة 1998 يعرقل طروحات الأراضي سواء كان في الأراضي السكنية أو العقارية أو السياحية.
وقال: «لايمكن طرح الأراضي للأغراض المختلفة بالمزاد لأن هناك جامعات حكومية وأهلية وخاصة ونقابات مهنية تقدمت بطلبات للحصول علي أراض ولايمكن طرح الأرض عليها بالمزاد لأنها لن تتاجر فيها».
كشف أن الوزارة قدمت إلي مجلس الوزراء مقترحاً بتعديل بند في القانون رقم 59 لسنة 1979 الخاص بإنشاء هيئة المجتمعات العمرانية يتيح لها استخدام المزادات في حالات معينة والبيع وفقاً لضوابط في حالات أخري لأن الهيئة تهدف للتنمية وليس تجارة الأراضي وسيتم هذا الإجراء من خلال إذن خاص للهيئة وإعفاء لمدة عام من قانون المناقصات والمزايدات للتوسع في التنمية.
أضاف أنه لايمانع في بيع المتر بالقاهرة الجديدة بسعر 5 آلاف جنيه ولكن إذا أجري مزاد في العلمين من الذي سيشتري أرضاً في الصحراء ومن ثم يجب تسعير المتر بتكلفة تغطي تكلفة الترفيق علي الأقل.
أكد أن الاستثمار الخاص لن ينطلق إلا بتوافر حوافز قوية لأن المناطق المستهدفة تنميتها بعيدة ومخاطرها عالية وكما تم في تنمية المراكز السياحية بالبحر الأحمر حيث بيع متر الأرض بدولار واحد ورغم أن استمرار تثبيت السعر المتر أدي إلي مشكلات في وجود شركات غير جادة إلا أن المجتمعات العمرانية سترفع سعر المتر بالتزامن مع نمو معدلات التنمية في المدن الجديدة.
أكد أن هيئة المجتمعات العمرانية ستحمي نفسها بالقانون من التورط في تخصيص الأراضي كما حدث قبل الثورة وسيتم وضع ضوابط واضحة لشفافية التسعير طبقاً لمعادلة سعرية يجري وضعها حالياً فمثلا سيتم بيع الأراضي الصناعية بسعر معين لمدة 3 سنوات بعدها يرفع السعر وفقاً لمعدل التنمية في المنطقة.
قال إن المزادات ستستمر علي أراضي أنواع معينة من المشروعات التي تقام علي أراض يوجد عليها طلب كبير، وتحتاج إلي نوعية من المستثمرين لديهم ملاءة مالية عالية تضمن أن المنافس لديه قدرة علي التنفيذ.
و تعتزم هيئة المجتمعات العمرانية تبني نظام الشراكة مع القطاع الخاص خلال الفترة المقبلة وتشارك مستثمرين في مشروعات مقابل قيمة الأرض، موضحا ًأن هذا الاتجاه يرفع كفاءة الاستثمار حيث يصل الوزن النسبي لقيمة الأرض 50% من استثمارات المشروع في بعض المناطق وهو ما يخفف من التكلفة علي المستثمر عند بدء المشروع ويقلل الفترة الزمنية اللازمة لإنجاز المشروعات.
تابع أن الهيئة لديها 24 مشروعاً للشراكة مع القطاع الخاص أعلنت عن 12 منها علي موقعها الالكتروني، وسيتم الطرح عبر مزايدات بالمظاريف المغلقة والترسية علي الشركة التي تحقق أكبر عائد للهيئة من المشاركة.
أشار إلي انه سيتم البدء بأربعة مشروعات في الفترة المقبلة باستثمارات تقديرية 4 مليارات جنيه منها فندق عالمي ومنطقة تجارية عالمية تضم قاعات متعددة الأغراض والاستخدامات علي أحدث طراز في الشيخ زايد و6 أكتوبر وتدرس الوزارة المفاضلة بين نظامي الشراكة وحق الانتفاع لطرح هذه المشروعات.
وقال وفيق إن الهيئة ستروج لعدة مشروعات خلال انعقاد مؤتمر ومعرض « سيتي سكيب – نكست موف » الذي يمثل فرصة لتسويق مشروعات التنمية العمرانية وتخطط الهيئة لطرح قطع أراضي لكبار المطورين بمساحات تتجاوز 100 فدان للقطعة الواحدة وتفاضل حالياً بينطرحها بنظام المظاريف المغلقة أم حق الانتفاع.
شدد علي أن وزارة الإسكان تحاول التأكيد علي أن مصر ستظل من أفضل مناطق الاستثمار في العالم بشكل عام والاستثمار العقاري بصفة خاصة من خلال إقامة «سيتي سكيب» في هذا التوقيت، ورغم الصعوبات والمشاكل الأمنية ستبقي جاذبة ومناخاً جيداً للاستثمار العقاري.
وحول تعديلات اللائحة العقارية، قال وفيق إنه في خلال 20 يوماً ستعرض اللائحة علي مجلس إدارة الهيئة لاقرارها بعد استيفاء بعض التعديلات، واصفاً اللائحة الجديدة بأنها ستغير مسار عمل الهيئة بشكل كبير وتيسر عملية الاستثمار العقاري لأن المستثمرين الجادين عانوا كثيراً مع الهيئة قبل الثورة وبعدها.
أضاف أن التعديلات ستعطي تفويضات كبيرة في الصلاحيات لرؤساء أجهزة المدن الجديدة لأن بعضهم يحكم مدينة بحجم دولة خليجية واذا طلب أحد السكان بناء بدروم ثان لايستطيع رئيس المدينة التصريح له إلا بعد استئذان الهيئة وقد تستمر هذه العملية 8 أشهر وبذلك سيتم الغاء المركزية في عمل الهيئة لأنها لو انطلقت «ستجر» الاقتصاد وراءها.
أكد وفيق أن التيسيرات التي أقرها مجلس الوزراء في الفترة الأخيرة وتم تطبيقها ساعدت علي تحريك السوق لكن ارتفاع أسعار مواد البناء أثر سلبياً علي نشاط الشركات.
تابع أن الأزمة في أن مصر مازالت تعتمد علي البناء بالنماذج التقليدية وفشل اتحاد المقاولين في تقديم نماذج بديلة، وهو ما تسعي اليه الوزارة حالياً بالتعاون مع مركز بحوث الإسكان والبناء يقلل من تكلفة الوحدة بنسبة 40% من خلال الحوائط الحاملة وتقليل الاعتماد علي الحديد والأسمنت.
وحول تسويات المستثمرين العقاريين أكد وفيق انتهاء الصيغة النهائية لتسوية شركة «داماك» وتنتظر توقيعه عليها بعد موافقة الطرفين – هيئة المجتمعات والشركة – علي بنودها بينما لم يتم الانتهاء من تسوية عقد شركة «الفطيم» حتي الآن مؤكدا استمرار الجهود لإقرار التسوية.
وقال وفيق : ليس من مصلحة الشركات اللجوء للتحكيم الدولي وتعمل الحكومة علي إعطاء المستثمرين حقوقهم دون تعسف مع استيفاء حق الدولة لأن هذه الشركات لو تعثرت سيتأثر السوق العقاري وتنخفض فرص العمل.
قال إن الوزارة تتعاون مع وزارة الاستثمار وهيئة الرقابة المالية لإعداد مشروع قانون إنشاء الصناديق العقارية وقدمت وزارة المالية مقترحاً آخر وتمت إتاحة إنشاء صناديق استثمار من خلال تعديلات قانون التمويل العقاري .
وشدد وفيق علي أن هذا التوجه مطلوب خلال الفترة المقبلة لأن هناك من لايستطيع إقامة مشروع استثماري منفرداً ويسعي إلي وضع أمواله في وعاء مالي آمن يوفر له عائداً جيداً وهناك محاولات في مجلس الوزراء لتسريع اقرار القانون.
وفي النهاية قال وفيق، إن الميزانية الجديدة لهيئة المجتمعات العمرانية في العام المالي الجديد 2013 ـ 2014 ستبلغ 9.5 مليار جنيه لتنفيذ مشروعات المرافق السيادية والمشروعات الرئيسية.
ومن ناحية أخري، قال وفيق، إن الوزارة اتفقت مع أحد المكاتب الاستشارية علي وضع المخطط التفصيلي للمدينة المليونية بالعلمين بالتعاون مع هيئة التخطيط العمراني علي أن تبدأ تنمية المرحلة الأولي علي مساحة 18 ألف فدان تم تطهيرها من الألغام وتسلمتها وزارة الإسكان.
أضاف أنه سيعقد اجتماعاً هذا الأسبوع مع الاستشاري الذي سيكلف بوضع المخطط العام للمدينة بالتعاون مع هيئة التخطيط العمراني ليتم تخطيطها وفقاً لنظام المدن الخضراء.
تابع أنه سيتم ضم المساحات التي تُطهر من الألغام تباعاً إلي مخطط التنمية و يجري حالياً تحديد حجم الاستثمارات التي ستضخ للأنشطة الاقتصادية المختلفة بالمدينة.
قال إن الحكومة تعمل علي عدة مشروعات قومية كبري منها تنمية اقليم قناة السويس والمثلث الذهبي «أسيوط وقنا وسفاجا»، حيث تحتوي هذه المنطقة علي 50% من ثروة مصر التعدينية ونخطط لإنشاء مجمع صناعي تعديني غرب سفاجا وتطوير ميناء سفاجا لتصدير المواد المصنعة وليس المواد الخام لإعطاء قيمة مضافة.
وتشمل قائمة المشروعات التنموية إقامة مركز سياحي عالمي غرب العلمين يجري التخطيط له بالتعاون مع هيئة التنمية السياحية بنفس الطريقة التي تمت بها تنمية مراكز السياحة في البحر الأحمر، ولكن سيتم اتباع نظام الزيادة التدريجية لأسعار الأراضي في مختلف المراحل التنمية.
قال إن نطاق التنمية السياحية غرب العلمين سيمتد بطول 7 كيلو مترات خاصة ان هناك سياحة عالمية تأتي إلي قري ألماظة وباجوش في الساحل الشمالي والمدينة المليونية في شرق بورسعيد ستخدم اقليم قناة السويس .
أشار إلي أنه سيتم التوسع في الاستثمار الزراعي في منخفض القطارة وشبه جزيرة سيناء عن طريق قري الإسكان التعاوني وتشمل المرحلة الأولي ثلاث قري اثنتان في منخفض القطارة بالجيزة ومطروح، والثالثة في بئر العبد بشمال سيناء بمساحة 30 ألف فدان واستثمارات 660 مليون جنيه لإقامة 3 آلاف منزل للشباب وترفيق الأرض وذلك للبعد عن تركز الاستثمار العقاري في نطاق القاهرة الكبري وتخفيف الكثافة السكانية بإزاحتها إلي الأقاليم التنموية الجديدة.
وحول قانون تنمية إقليم قناة السويس، قال وفيق إن القانون تمت إحالته إلي مجلس الوزراء منذ ثلاثة أسابيع، وسيقدم إلي مجلس الشوري بعد استيفاء الملاحظات الخاصة بوزارة الدفاع حيث تقدم الوزارة متطلبات دفاعية يجب مراعاتها، نافياً وجود خلاف حول تخصيص الأراضي للمستثمرين بحق الانتفاع لفترة طويلة.
قال إن القانون تم تقديمه إلي وزارات الاستثمار والزارعة والري والصناعة وغيرها لتقديم ملاحظات عليه، ومن الطبيعي أن يقدم لوزارة الدفاع واصفاً القانون بأنه اتجاه تشريعي غير مسبوق يسرع من وتيرة التنمية في المنطقة بشكل كبير.
أكد أنه سيتم منح هيئة إدارة محور تنمية القناة صلاحيات الوزارات المختصة وسيكون رئيسها بدرجة نائب لرئيس مجلس الوزراء وسيتم إلغاء نظام الشباك المتعدد الذي يقدم التراخيص للمستثمرين.
تابع أن الإقليم سيكون بيئة مناسبة لمجتمع الأعمال والمصارف وشركات الملاحة ولابد أن يدار بشكل محترف لتيسير الاجراءات علي المستثمرين وسيمنح مجلس إدارة الهيئة اختصاصات الوزراء.
وأكد وفيق أن مصر تتلقي اتصالات من شركات عالمية ضخمة من ماليزيا والصين والمكسيك ودول أخري تهتم باللوجيستيات والنقل البحري للمشاركة في مشروعات محور قناة السويس .
قال إن تأخر إقرار قانون إدارة محور القناة لن يؤثر علي سير المشروع و تم طرح محطة الحاويات الثانية في شرق بورسعيد منذ شهرين باستثمارات 3.8 مليار جنيه ويجري البت فيها حالياً، كما سيتم طرح الحوض الخامس في ميناء العين السخنة خلال شهرين والعمل يسير في المرحلة الأولي بوادي التكنولوجيا علي مساحة 3030 فداناً من إجمالي 16 ألف فدان وتم الاتفاق علي تغطيتها بالطاقة الشمسية بالتعاون مع ألمانيا.
قال إنه سيتم خلال أسبوع طرح عملية تصميم المخطط التفصيلي لمحور القناة علي خمسة مكاتب استشارية عالمية قد تزيد إلي ستة مكاتب منها مكتب D.H.V الذي صمم ميناء شرق بورسعيد.
قال إنه تم رفع نسبة الخصم من دخل العميل في نظام التمويل العقاري من 25 إلي 40% وتسعي الوزارة لتحويل الدعم الحكومي من التمليك إلي الايجار وسيكون مؤقتاً لفترة من 5 إلي 7 سنوات.
قال إن قانون الضريبة العقارية سيساعد علي فتح الوحدات المغلقة والوزارة طلبت أن يرفع القانون تكلفة حيازة وحدة سكنية دون استعمالها لأن الضريبة العقارية في الولايات المتحدة الأمريكية تخضع الوحدات المغلقة لضرائب مرتفعة كما أن النظام الإسلامي يقر فرض ضرائب عالية علي هذه الوحدات ضماناً لحق المجتمع.
تابع أنه علي المدي البعيد ستتجه الدولة لدعم المستأجر بقيمة تصل 400 جنيه شهرياً اذا كان ايجار الوحدة 800 جنيه، و يستمر لمدة من 5 إلي 7 سنوات تكون القدرات المالية للمستأجر تحسنت خلال هذه الفترة وينتقل إلي وحدة لأخري ويستفيد غيره من الدعم.
أكد أن الوزارة ستبدأ هذا التوجه في مدينة برج العرب حيث ستتم إتاحة 100 فدان للمستثمرين بحق الانتفاع لبناء وحدات سكنية وتأجيرها وتم حساب التكلفة وسيكون العائد علي الاستثمار جيداً للمستثمرين، وستقدم الدولة دعماً للشباب يصل إلي 25 ألف جنيه لمدة خمس سنوات.
قال إن الوحدات التي تبنيها الوزارة تقدم الدعم لفرد واحد ولكن في الإيجار دعم الوحدة المبنية سيوزع علي وحدتين ونصف لأن الدولة في حالة البناء تتحمل تكلفة التنفيذ والترفيق وتقدم الأرض بالمجان بجانب دعم نقدي من 15 إلي 20 ألف جنيه ويتم تقسيط القيمة وبعد سنوات لاتوفر عائداً يوازي ما تم انفاقه وبعد الانتهاء من قانون الإيجارات القديم سيكون الدعم للمحتاج فقط ويمكن أن يتم ذلك بحلول عام 2020.
حوار: محمد درويش
