الشركات تحذر من انعدام المنافسة فى حالة ضخ المركزى سيولة بفائدة منخفضة بالبنوك لمنحها للعملاء
يتطلع سوق التمويل العقارى إلى إقرار التعديلات التى رفعتها هيئة الرقابة المالية إلى اللجنة الوزارية الاقتصادية ومجلس الوزراء، لتفعيل السوق وإزالة العقبات التى تعترض انطلاقه بقوة، وهو ما سينعكس بشكل كبير على جميع مناحى الاقتصاد المصري، نظرا لارتباط هذا القطاع بأعداد كبيرة من الصناعات والحرف تتسم بكثافة تشغيلية.
وتسعى شركات التمويل العقارى إلى استغلال تعديلات هيئة الرقابة المالية على قانون التمويل العقاري، والتى يتطلع العاملون بالقطاع لاقرارها قريبا وعدم الانتظار إلى انتخاب البرلمان القادم، لزيادة حجم تمويلاتها الممنوحة للعملاء ومنافسة البنوك بقوة، خاصة أنها قادرة على قيادة سوق التمويل العقارى فى ظل تخصصها فى هذا النشاط بينما يعد التمويل العقارى أحد المنتجات التى تقدمها إدارات التجزئة بالبنوك.
لكن الفرصة سانحة أمام البنوك للاستحواذ على الحصة الأكبر من سوق التمويل العقاري، فى ظل انخفاض تكلفة الأموال لديها مقارنة بالشركات التى تعتمد على الاقتراض من البنوك بشكل كبير فى تمويل عملياتها، وقدرتها على طرح أدوات مالية طويلة الأجل توجهها لتمويل العملاء على آجال طويلة، فيما ينبغى على الشركات العاملة بالسوق الاعتماد على رؤوس أموالها وتكوين محافظ قوية تستطيع تحويلها لشركة «اعادة التمويل» التى تقرضها بضمان هذه المحافظ على آجال تصل إلى 10 سنوات، وبأسعار فائدة مميزة.
وسبق أن أعلن محافظ البنك المركزى عن التخطيط لتنشيط قطاع التمويل العقاري، خاصة للطبقة المتوسطة، وسط توقعات بأن يتم طرح سيولة بأسعار فائدة منخفضة لدى البنوك لاستخدمها فى تمويل المشترين.
إلا أن حسن حسين، رئيس شركة «الأولى» للتمويل العقاري، حذر من أن يقدم البنك المركزى سيولة بأسعار فائدة منخفضة للبنوك لضخها بالسوق والتعامل مباشرة مع العملاء، ودعا إلى الاعتماد على الشركات المتخصصة العاملة بالنشاط، خاصة أن هذا الأمر كفيل بإغلاق شركات التمويل المتخصصة، لأنها لن تكون قادرة على منافسة أسعار الفائدة التنافسية التى تقدمها البنوك.
وأتاحت شركات التمويل العقارى 4.172 مليار جنيه منذ بدء النشاط، عام 2004، وحتى سبتمبر 2013، مقارنة بـ 3.616 مليار جنيه فى سبتمبر 2012، بزيادة 565 مليون جنيه، بمعدل نمو %15.4، وزيادة 61 مليون جنيه فقط عن يونيو 2013 بنمو %1.5.
وزاد عدد عملاء الشركات إلى 33839 عميلاً، بزيادة 1632 عميلاً جديداً فى الربع الثالث من العام الماضي.
وأظهر تقرير لهيئة الرقابة المالية أن محدودى الدخل يمثلون %70.6 من عملاء شركات التمويل العقاري، إلا أنهم لم يحصلوا لم على %19.7 فقط من التمويلات الممنوحة، نظرا لانخفاض قيمة التمويل الممنوح للعملاء محدودى الدخل، واستحوذت الوحدات التى تبلغ مساحتها 65 متراً، وحدات المشروع القومى للإسكان، على %73.8 من الوحدات الممولة، بينما حصلت الوحدات التى تزيد مساحتها عن 200 متر على %56 من التمويلات بينما لا يزيد أصحابها على %8 من العملاء الذين حصلوا على التمويلات.
قال حسن حسين، رئيس شركة «الأولى» للتمويل العقارى إنه رغم مناداة الشركات العاملة بالقطاع بتعديل القانون وإعدادها مقترحات بذلك، لتيسير النشاط، إلا أن اعداد صياغة هذه التعديلات يجرى بعيدا عن الجهات صاحبة المصلحة.
وشدد على ضرورة تحديد العلاقة بين الممولين والمطورين العقاريين، بما يسمح بتمويل المشترين منذ بدء المشروع بما فى ذلك فكرة التقدم للمشروعات الجديدة لهيئة المجتمعات العمرانية من كونسورتيوم استثمارى، يضم المطور والبنك التجارى الممول للمشروع وشركة التمويل العقارى التى ستمول العملاء، خاصة أن تعليمات هيئة الرقابة المالية تمنع شركات التمويل العقارى من التمويل منذ بدء المشروع إلا بعد إقامة الهيكل الخرسانى وبناء الوحدات.
وأشار حسين إلى ضرورة تعديل آلية تحصيل الديون المتعثرة ليصبح الدين متعثراً بعد 90 يوماً ويكون مرتبطاً بعدد أيام التأخير وليس عدد الأقساط بدلاً من النظام الحالى الذى يقضى بعمل مخصص %5 لتأخير قسط واحد شهرى و%20 لتأخير قسطين و%50 لتأخير 3 أقساط وبالتالى يصر بعض مراقبى الحسابات على اعتبار الدين متعثراً من أول يوم عمل المخصص وهى الأقساط المتأخرة مما يتسبب بضرر مالى لشركات التمويل العقارى.
ودعا رئيس شركة «الأولى» إلى إضافة باب خاص لقانون التمويل العقارى يتضمن تفعيل السوق الثانوى للتمويل العقارى بالبورصة وإعادة التمويل للشركات والتوريق، والسماح للشركات بتأسيس وإدارة الصناديق العقارية.
من جهتها، قالت هالة بسيونى العضو المنتدب للشركة المصرية للتمويل العقاري، إن الفترة القادمة ستشهد منافسة قوية بين البنوك والشركات على تمويل محدودى الدخل، على خلفية التعديلات التى يتم اجراؤها على القانون المنظم للنشاط، فضلا عن التوقعات باستعادة النشاط الاقتصادى بالبلاد.
أضافت بسيونى أن التعديلات الجديدة ستدعم محافظ التمويلات العقارية الموجهة لمحدودى الدخل بالشركات وستجذب المزيد من العملاء للاستفادة من تلك الحوافز.
ويسعى صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقارى منذ عدة سنوات لإقرار تعديل على القانون يسمح برفع نسبة القسط من إجمالى دخل العميل إلى %40 بدلا من %25، حتى يتسنى للعملاء، وإضافة مادتين لتجريم التصرف غير القانونى بالوحدات قبل سداد كامل الثمن وتسجيلها للمستفيد، سعيا لتفعيل الطلب على التمويل العقارى من شريحة منخفضى الدخل، وكذلك زيادة الحد الأقصى لدخل المستفيدين من صندوق الدعم من 21 ألف جنيه سنويا للفرد لــ 27 ألف جنيه، ومن 30 ألفًا للأسرة إلى 40 ألف جنيه سنويا، خاصة فى ظل ارتفاع أسعار الوحدات بصورة كبيرة خلال الفترة السابقة.
وشددت هالة بسيوني، على عدم تكافؤ الفرص فى المنافسة بين البنوك والشركات المتخصصة، حيث تعمل البنوك عبر أعداد هائلة من الفروع التى تنتشر بجميع أرجاء الجمهورية، وقاعدة عملاء متعددة الشرائح بالإضافة إلى وجود سيولة من خلال ودائع عملائها لاستثمارها فى السوق، فى حين أنه محظور على الشركات تلقى الودائع.
من جانبه قال حازم الشربينى مدير البنك العقارى المصرى العربى إن شركات التمويل ستستغل التعديلات التى ينتظر صدورها قريبا، وستسعى لتتواجد بقوة فى قطاع تمويل المساكن فى القطاع، وتوقع استحواذها على الحصة السوقية الحاكمة من التمويلات محدودة الدخل، نظراً لأن البنوك تستهدف كبار العملاء.
وبحسب الشربينى، فإن البنوك لا ترفض تمويل محدودى الدخل وإنما تعترف به فى إطار ضوابط تقر بها الدولة، معتبراً أن اقتسام سعر الفائدة بين الدولة والبنك من أول هذه الضوابط وهو ما يسمى بفائدة الدعم للتخفيف عن كاهل محدودى الدخل فى سداد الأقساط المستحقة للبنوك لأن هذه القروض العقارية تندرج تحت بند القروض المدعومة.
ووفقا للشربيني، فإن الدولة ظلت شريكا للبنوك فى دعم محدودى الدخل مع اقتسام سعر الفائدة حتى عام 2002 قبل أن يتم إلغاء هذه الشراكة لتتجه البنوك إلى تمويل الإسكان الفاخر الذى يتجاوز محدودى الدخل.
وبلغ اجمالى التمويلات العقارية 2.5 مليار جنيه،مع وجود 10 شركات فقط تعمل فى المجال فى بلد مثل مصر.
وفى سياق متصل قال سعيد زكى عضو مجلس إدارة البنك المصرى الخليجى إن البنوك تلتزم بالحد الأقصى الذى حدده لها البنك المركزى لهذا النشاط، لذلك فالفرصة سانحة أمام الشركات المتخصصة عند وصول البنوك للسقف المحدد لها.
وسبق أن حدد البنك المركزى السقف الخاص بالتمويل العقارى من محافظ قروض البنوك بـ%5.
وأوضح شريف سامى رئيس هيئة الرقابة المالية فى تصريحات سابقة أن التعديلات المطروحة على القانون تتم بالتنسيق مع الجهات المعنية وتتضمن إضافة مجالات جديدة لنشاط التمويل العقارى مثل السماح بنظام التأجير الذى ينتهى بالتملك بعد 20 عاماً للوحدات السكنية.
كما تشمل التعديلات التى تعد بالتعاون مع وزارة الإسكان وهيئة المجتمعات الجديدة إلغاء التقيد بألا يزيد القسط الشهرى على ربع المرتب لتتراوح النسبة بين %35 و%40 كحد أقصى على أن تترك الحرية لكل شركة فى التعامل وفقاً لسياسة مواجهة المخاطر لديها.
وأشار سامى إلى طرح عدد من التيسيرات فى اجراءات تسجيل الوحدات السكنية وهى لا تحتاج تعديلاً تشريعياً ولكن تتم بالاتفاق مع هيئة المجتمعات الجديدة وبموجب هذه التيسيرات تقوم الهيئة بتسجيل الأراضى للمطورين العقاريين وفقاً لنسب سداد قيمة الأرض.
