«التعمير للتمويل العقارى» تراهن على «الإجارة» فى تنمية نشاطها

تعديلات القانون المنظم للنشاط تضمنت إيجابيات لكنها لم تخل من عيوب

التشريع اتاح للشركة حق تحديد تكاليف التمويل ومؤشر للتكلفة وإخطار العميل مرتين سنويا
عدم خصم مصاريف الإقراض من الوعاء الضريبى وضريبة التصرفات العقارية يعوقان النمو

24 مليون جنيه أرباح «الأولى» فى النصف الأول من 2014 و73 مليون جنيه إيرادات

إجمالى حقوق الملكية ارتفع إلى 450 مليون جنيه ونستهدف 40 مليوناً أرباحاً بنهاية العام

التوريق آلية مهمة لتغطية الفجوة التمويلية للشركات لكن تحتاج اتفاقاً جماعياً

يجب حماية الشركات من المنافسة غير المتكافئة مع البنوك والمطورين العقاريين

تخطط شركة التعمير للتمويل العقارى «الأولى» لخوض مرحلة جديدة من النشاط عقب تعديل قانون التمويل العقارى، وتستهدف اضافة مجالات عمل جديدة وتنويع محفظة عملائها بعد اقتصارها خلال الفترة السابقة على شريحة محدودى الدخل.
وتمتلك الشركة محفظة تمويلية تراكمية 900 مليون جنيه، تعد الأكبر بين منافسيها فى السوق، لكنها تسعى لتنويع محفظتها عبر استهداف شريحة جديدة من العملاء بالتعاون مع مطورين عقاريين لتمويل المشترين فى مشروعاتهم.

وقال حسن حسين رئيس مجلس إدارة التعمير للتمويل العقارى فى حوار مع «البورصة»، إن تعديلات القانون جاءت جيدة وشملت اضافات مهمة أبرزها نشاط الايجار الذى ينتهى بالتملك والذى سيحرر السوق من تعقيدات الرهن العقارى بصورته الحالية.
وأضاف حسين أن ما سيضيفه الايجار الذى ينتهى بالتملك إلى قطاع التمويل العقارى يتمثل فى أن الرهن العقارى عندما يتحول إلى ايجارة يعنى أن الشركة ستتملك الوحدة وتؤجرها للشخص المنتفع بها وبالتالى تصبح فى وضع قانونى أفضل.
وأضاف أن الرهن العقارى يشترط أن تكون الوحدة مملوكة للعميل وترهنها شركة التمويل ما كان يواجه عقبات قانونية كبيرة أهمها صعوبة تسجيل الوحدات.
أوضح أن شركات التمويل ستلجأ إلى الايجارة تجنبا لمشكلة التسجيل وإذا كانت الوحدة مسجلة فيمكن التعامل عليها بالرهن العقارى.
وتحدث رئيس شركة التعمير للتمويل العقارى عن الجوانب الايجابية فى تعديلات القانون وأهمها اضافة نشاط الايجارة وتمويل الشراء بحق الانتفاع والمشاركة والمرابحة واعادة التمويل.
اضاف أن القانون أعطى الشركة الحق فى تحديد تكاليف التمويل دون التقيد بالحدود القصوى للفوائد فى أى قانون آخر وخاصة القانون التجارى والذى يحددها بـ 7 % فقط، وهذا كان يمثل مشكلة كبيرة لمحدودى الدخل.
تابع أن القانون نص على أن تكلفة التمويل الأساسية تحدد بمؤشر رسمى من الهيئة العامة للرقابة المالية على أن تحدد شركة التمويل العلاوة الخاصة بها فوق المؤشر المعتمد وبالتالى فان سعر الاقراض لن يكون ثابتاً طوال فترة التمويل حيث لا يمكن تثبيت سعر الفائدة لمدة 20 عاما حيث سيكون متغيراً على أساس مؤشر الهيئة.
وأشار إلى أن تعديلات القانون تضمنت أيضا ابلاغ العميل «المستثمر» مرتين سنويا بجميع البيانات المتعلقة بالتمويل بدلاً من الإخطار الشهرى طالما لم يحدث تعديل فى شروط التمويل.
وقال حسين إن اعفاء الصيغة التنفيذية لاتفاق التمويل من الرسوم والضرائب والمصروفات يسهل من الاجراءات القانونية للتنفيذ على العقار حال تأخر الدفع بجانب حق الشركة فى وضع شرط فى اتفاق التمويل يتيح للشركة فسخ العقد حال تعثر العميل فى السداد.
وأشار إلى أن تعديلات القانون تضمنت انشاء اتحاد لشركات التمويل العقارى على غرار اتحاد البنوك واتحاد التأمين، ما ينشط دور الشركات وتواصلها مع الجهات المنظمة للنشاط لتيسير اجراءات التمويل ووضع الضوابط اللازمة لنمو نشاط التمويل العقارى وفقا لرؤية حسن حسين رئيس شركة «الأولى».
وأكد ان رفع نسبة الخصم من دخل العميل من %25 إلى نسبة أعلى تقرها اللائحة التنفيذية لتصل %35 سيفيد شريحة كبيرة من محدودى الدخل كانت لا تستفيد من التمويل العقارى.
وذكر رئيس شركة التعمير أن تعديلات القانون تضمنت بعض السلبيات التى كان يمكن تجنبها وأبرزها أن التعديلات لم تنص على خصم مصاريف التمويل من الوعاء الضريبى أسوة بالتأجير التمويلى حيث تعتبر المصاريف جزءاً من الايجار تخصم من الوعاء، وهو الاجراء الذى يعتبره مفيدا للعملاء بشكل كبير يشجعهم على اللجوء للتمويل العقارى.
أضاف أن عيوب التعديلات أنها لم تنص على الاعفاء من ضريبة التصرفات العقارية لأنها جزء من عملية التمويل، وهو ما يمكن أن يسبب أزمة فى النشاط.
كما أعطى التعديل التشريعى هيئة الرقابة المالية حق حل مجالس ادارات شركات التمويل العقارى، وتعيين مفوض لادارتها جزاء عن بعض المخالفات.
ما سبق من سلبيات وايجابيات يعتبره حسين عملية لتنظيم السوق من جانب علاقة الشركات بهيئة الرقابة فى حين لم تتطرق إلى تعديلات مهمة تحتاجها الشركات لتنظيم سوق التمويل العقارى.
وأوضح: «الأزمة الحقيقية فى سوق التمويل العقارى هى وجود البنوك والمطورين العقاريين فى منافسة غير متكافئة مع شركات التمويل العقارى نظرا لأن البنك يملك حجم سيولة كبيراً وقدرة على تخفيض سعر الفائدة بينما شركات التمويل تقترض من البنوك لأنها بمثابة وسيط مالى بين البنك والعميل بجانب وجود المطور العقارى الذى يملك سيولة كبيرة أيضا».
وقال حسين إن بعض الأمور التى لم تقربها تعديلات القانون وطالبت بها الشركات منذ فترة، تمثل عيوبا هيكلية فى السوق لم ينظر لها المشرع القانونى لأن قدرة شركات التمويل العقارى على المنافسة محدودة جدا فى ظل الوضع الحالى، حيث يبلغ رأسمال معظم الشركات 50 مليون جنيه، والمقارنة مع المطور أو البنك لا تحقق التوازن لشركات التمويل العقارى.
وأشار إلى أن الأزمة بدأت عندما لم يوفر التشريع القانونى حماية لنشاط التمويل العقارى كما حدث عند بداية نشاط البورصة فى مصر حيث رفضت هيئة سوق المال طلب البنوك بتقديم نشاط السمسرة واشترطت على من يريد أن يتعامل فى نشاط السمسرة بسوق الأوراق المالية أن يؤسس شركة سمسرة وأدى ذلك إلى نمو حجم السوق بشكل كبير وسريع وكذلك شركات ادارة صناديق الاستثمار وادارة الصناديق.
وطالب بقصر تقديم التمويل العقارى على الشركات المتخصصة فى فقط واذا أراد البنك أن يقدم الخدمة فيجب أن يؤسس شركة جديدة للتمويل العقارى وذلك للمحافظة على النشاط وتنميته واصلاح هيكلى للسوق فى المستقبل وزيادة عدد الشركات العاملة بالقطاع.
وأشار إلى أن المطور العقارى يملك فرصة أكبر للنمو مقارنة بشركات التمويل حيث يحصل على قروض من البنوك وتشترى منه شركات التمويل العقارى حوالات حق لعملائه بجانب السيولة التى تتيح له تقسيط ثمن الوحدات على فترات زمنية كبيرة تصل 10 سنوات.
وقال إن شركات التمويل العقارى لم تستفد حتى الآن من مبادرة البنك المركزى لتنشيط التمويل العقارى والبالغة 10 مليارات جنيه فى مرحلتها الأولى بسعر فائدة %7 لمحدودى الدخل و%8 لمتوسطى الدخل لأن المبادرة 80 % منها للبنوك و%20 لشركات التمويل العقارى ولا تحصل الشركات على حصتها إلا بعد قيام البنوك بتكوين محفظتها التمويلية وهو ما لم يتم حتى الآن.
وأوضح حسين أن الزام من يريد تقديم نشاط التمويل العقارى بتأسيس شركة سيؤدى إلى زيادة عدد الشركات العاملة فى السوق ومضاعفة رؤوس أموال الشركات القائمة وتشجيع المزيد من المستثمرين على الدخول إلى السوق وزيادة القدرة على توفير التمويل.
وقال ان «التعمير للتمويل العقارى» كانت تعتزم اضافة أربعة أنشطة جديدة للشركة تشمل الاستثمار العقارى والوساطة التأمينية والتخصيم والتأجير التمويلى لكن تعديلات القانون دفعت لتأجيل اتخاذ القرار لقياس مدى التطور فى القطاع.
أضاف: «الشركة ستتخذ قرارا قبل نهاية 2014 بإضافة الأنشطة الجديدة أو الاكتفاء بالنمو المتوقع من تمويل العملاء عن طريق الايجارة، وهذا يتوقف على الشكل النهائى للقانون بعد صدور اللائحة التنفيذية وطريقة التطبيق».
أضاف أن نشاط الاستثمار العقارى سيساعد الشركة على تملك الوحدات وتمويلها للمستفيدين ويجعلها فى وضع قانونى أفضل دون احتمالات تعثر، وسيتم ذلك دون لجوئها إلى شراء الأراضى وتطويرها حتى لا تنافس المطورين ولكن سيكون حماية للشركة من التعثر فى السداد ومجالا للتوسع فى التمويل العقارى.
أشار إلى أن الهدف من نشاط التأجير التمويلى هو التوسع فى تمويل المبانى التجارية والادارية والصناعية، حيث ترفض الشركة المصرية لاعادة التمويل العقارى اعادة تمويل عملاء هذه الوحدات رغم أنه مسموح بها فى قانون التمويل العقارى وهذا سيعطى سهولة فى الحصول على اعادة تمويل من البنوك فى مجال التأجير التمويلى.
أضاف أن التأجير التمويلى سيتيح للشركة التوسع فى الاستثمارات برأسمال قليل لأن الأصول التى تتعاقد عليها من خلال العقد الثلاثى بين الشركة والعميل وجهة التمويل بجانب أن التأجير التمويلى يمنح العميل اعفاء ضريبيا على الأقساط التى يسددها وهذا حافز كبير للعملاء.
قال إن الشركة لديها ادارة تأمين على الوحدات والأفراد وتم استحداث ادارة تأمين على المخاطر على السداد عن طريقها تتعاقد الشركة مع شركات التأمين ومن خلال النشاط الجديد يمكن أن تتحول هذه الادارة إلى شركة وساطة تأمينية بهيكل ادارى وميزانية مستقلة وتصبح شركة منفصلة خلال السنوات المقبلة بعد التوسع فى النشاط.
أضاف أن الأنشطة الجيدة ستتم دون زيادة رأس المال وستعطى تحسناً وجودة وتنوعاً فى محفظة الشركة الائتمانية وربحية أكثر من خلال التوسع فى مجالات أخرى غير التمويل العقارى.
أشار إلى أن نشاط التخصيم يتمثل فى قيام الشركة بشراء حوالات الحق من المطورين العقاريين فمثلا اذا كانت لدى المطور محفظة قيمتها 20 مليون جنيه تحصل عليها الشركة بقيمتها الحالية لتكون مثلا 18 مليون جنيه وتقوم بتحصيل المديونية من العملاء.
وحول الأنشطة الجديدة وهل ستكون شركات مستقلة أم وحدات داخل «التعمير» قال حسين ان هيئة الرقابة المالية تفرض ميزانية مستقلة لأى نشاط داخل الشركة وهذا يعنى أن كل نشاط جديد سيكون من خلال شركة جديدة تابعة للشركة الأم.
وحققت شركة «التعمير للتمويل العقارى» صافى ربح 24 مليون جنيه خلال النصف الأول من 2014 حيث ارتفعت الأرباح من 6.6 مليون جنيه فى النصف الأول من 2011 إلى 13 مليوناً فى النصف الأول من 2012 وبعد اعادة الهيكلة المالية والادارية للشركة ارتفعت الأرباح إلى 20 مليوناً فى النصف الأول من 2013 لتصل إلى 24 مليوناً فى الفترة المقابلة من 2014.
وأضاف حسين أن اجمالى ايرادات الشركة خلال النصف الأول من العام الجارى ارتفع إلى 73 مليون جنيه مقارنة بـ60 مليوناً خلال نفس الفترة من العام السابق و35 مليوناً فى النصف الأول من 2011.
وأوضح أن ايرادات التمويل العقارى أصبحت تمثل جزءاً كبيراً من ايرادات الشركة حيث وصلت إلى 60 مليون فى النصف الأول من 2014 مقارنة بـ50 مليوناً فى العام الماضى و33 مليوناً فى النصف الأول من 2011.
وجاء ارتفاع الايرادات الاجمالية للشركة وايرادات التمويل نتيجة التركيز على التحصيل من العملاء وتحسين المديونية وتحصيل الفوائد وارتفع العائد على رأس المال من %4 إلى %10 حتى اآن وتطمح الشركة إلى زيادته خلال الفترة المقبلة.
وكشف أن العجز فى رأس المال العامل خلال النصف الأول من 2011 بلغ 360 مليون جنيه ولكن بنهاية النصف الأول من 2014 تمت تغطية العجز وأصبح لدى الشركة 150 مليون جنيه فائضا فى رأس المال العامل.
وأوضح أن المحفظة التمويلية التراكمية للشركة بلغت حوالى 900 مليون جنيه بنهاية النصف الأول من 2014 حيث تمتلك «التعمير» حصة كبيرة من سوق التمويل العقارى فى مصر تصل إلى 40 %.
وارتفع اجمالى حقوق الملكية إلى 450 مليون جنيه فى النصف الأول من العام الجارى وتستهدف الشركة تحقيق صافى ربح بقيمة 40 مليون جنيه بنهاية العام مقارنة بـ 37 مليون جنيه خلال 2013.
وذكر أن «التعمير» حققت زيادة فى توزيعات الأرباح على المساهمين خلال عام 2013 لتصل إلى 25 مليون جنيه مقارنة بـ18 مليوناً خلال 2012 بنسبة نمو %40 وارتفع صافى الربح قبل الفوائد خلال 2013 إلى 87 مليون جنيه مقارنة بـ 44 مليون جنيه أرباحاً قبل الفوائد فى عام 2012.
وكشف حسين أن الشركة قدمت تمويلات جديدة بقيمة 60 مليون جنيه خلال 2014 توزعت بين مشروعات المطورين الذين تعاقدت معهم الشركة خلال معرض «سيتى سكيب» الماضى، بالاضافة إلى مشروعات عقارية أخرى حيث تستهدف الشركة تنويع محفظة عملائها بضم مستثمرين جدد من ذوى الدخول المرتفعة.
ووقعت «التعمير» 4 بروتوكولات مع شركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار «سوديك» لتمويل الحاجزين فى مشروع «ايست تاون» بالقاهرة الجديدة وعربية للاستثمار العقارى لتمويل المشترين فى مشروعات «جاليريا، مونفالى وبانجلوز» وشركتى هايد بارك العقارية وتعمير للاستثمار العقارى.
تابع حسين أن الشركة يمكن أن تشترى حوالات حق لعملاء فى هذه المشروعات بحسب طلب المطورين ولكن الأفضل تمويل مستفيدين جدد لزيادة القيمة المضافة فى قطاع التمويل العقارى وجذب عملاء جدد لأن المطور يمول المشترى لمدة 7 سنوات واذا اشترت الشركة حوالة الحق ستكون بمثابة اعادة تمويل للمطور.
وأشار إلى أن «التعمير» قامت بعملية سداد معجل خلال 2014 لبعض أقساط القروض التى حصلت عليها بعد زيادة سعر الفائدة على أن يتم سداد باقى الأقساط فى مواعيدها المقررة.
ذكر أن الشركة كانت مدينة لهيئة المجتمعات العمرانية بـ 300 مليون جنيه وتم الاتفاق على جدولة القرض على 10 سنوات بجانب سنتين سماح وهو قرض يشمل التمويل المقدم للمشروع القومى للاسكان.
كما تم الاتفاق مع بنك الاستثمار العربى على سداد القرض الذى حصلت عليه الشركة من البنك بقيمة 100 مليون جنيه على 7 سنوات وعامين فترة سماح وهو ما حقق طفرة فى السيولة المالية.
أضاف أن شركة «BDO» التى تعاقدت معها «التعمير للتمويل العقارى» انتهت من الهيكلة المالية والادارية ومراجعة الدورة المستندية للشركة وهيكلة ادارة التفتيش والرقابة الداخلية ما نتج عنه زيادة تحصيل المديونيات السابقة والجارية ومراجعة موقف العملاء المتعثرين واستكمال اجراءات الرهن العقارى على أغلب الوحدات التى تمولها الشركة وخاصة فى المدن الجديدة التى تواجه صعوبات فى عملية التسجيل.
قال انه تم فصل ادارة التشغيل وادارة العمليات لتكون مسئولة عن العميل وزيادة سرعة الانجاز بجانب ادارة تجارية وتسويقية.
وذكر أن الشركة تراجع أسعار الفائدة مرتين سنويا لتكون فى بداية يناير من كل عام ونهاية يونيو لتتوافق مع تطورات السوق وقرارات لجنة السياسة النقدية بالبنك المركزى بشأن سعر الفائدة.
وقال حسين إن اصدار سندات توريق لمديونيات عملاء شركات التمويل العقارى يتطلب اجراءات جماعية من شركات التمويل العقارى مثل توحيد العقود وسبق الحديث بشأنه مع الشركات بجانب تفاصيل أكثر لسهولة اتمام العملية.
أضاف أن التوريق مهم لتغطية الفجوة التمويلية لدى شركات التمويل العقارى، حيث تمول العملاء على فترات سداد تصل إلى 20 عاما بينما تحصل على قروض تسددها على 10 سنوات فقط، وبالتالى توجد فجوة زمنية تحتاج إلى سيولة مالية لتغطية التزامات الشركة.
وقال حسين ان شركة التعمير للتمويل العقارى ترى أن مؤتمر «يورومنى» فرصة جيدة للترويج للاستثمار فى مصر بصفة عامة ولنشاط الشركة بصفة خاصة ومن ثم تسعى للمشاركة فيه ورعايته للتأكيد على أهمية نشاط التمويل العقارى فى نمو العديد من الأنشطة المرتبطة بالاستثمار العقارى.