بيئة تشريعية غير صالحة ونقص فى الأراضى والخدمات
تتعدد الأسباب التى دفعت المطورين للهرب من العمل داخل المحافظات والمدن القديمة، والاتجاه إلى المدن الجديدة التابعة لوزارة الإسكان، والتى تسعى لاجتذاب المطورين بتقديم تيسيرات كبيرة لهم.
المطورون يؤكدون أن المدن الجديدة، توفر بيئة خصبة لاستقبال الاستثمارات، عبر توافر الأراضي، والتشريعات التى تسهل استخراج التراخيص بشكل أفضل من المحافظات.
وطالبوا بالتوسع فى المدن الجديدة، وترفيق الأراضى وتلافى أخطاء المحافظات لمنع تسلل العشوائيات، وتوفير أراض بمساحات كبيرة تستوعب طاقة شركات التطوير، ووقف البناء داخل المحافظات المكتظة بالسكان.
فيما ألقت المحافظات باللوم على القوانين البالية التى تعمل بها منذ سنوات، ولم تعد تلائم التطوير، إضافة إلى عدم توافر الأراضى الصالحة للاستثمار لاسيما فى القطاع السكنى.
وتسعى وزارة الإسكان لتنمية مدنها التابعة، عبر خطط طموحة للترفيق وطرح مكثف للأراضى لاجتذاب المطورين، وزيادة السكان بالمدن، وتلافى الأخطاء التى أدت لهروب المطورين للمحافظات.
الروتين وفساد المحليات وراء هروب المطورين
المدن الجديدة توفر بيئة خصبة للاستثمارات
قال مطورون عقاريون إن عدة مشاكل دفعت المستثمرين إلى الهروب من المحافظات إلى المدن الجديدة، تصدرها روتين استخراج الترخيص وفساد المحليات وغياب القانون والتخطيط، إضافة على عدم توافر الأراضى.
وفى المقابل توفر المدن الجديدة بيئة خصبة لاستقبال الاستثمارات، خاصة فيما يتعلق بتخصيص الأراضى وتشريعات تسهل استخراج التراخيص بشكل أفضل من المحافظات، فيما تلقى قبولاً من العملاء.
وطالبوا بالتوسع فى المدن الجديدة وترفيق الأراضى وتلافى أخطاء المحافظات لمنع تسلل العشوائيات وتوفير أراض بمساحات كبيرة تستوعب طاقة شركات التطوير، على أن يقابله وقف البناء داخل المحافظات المكتظة بالسكان، لاسيما بالقاهرة الكبرى واستغلال المساحات الشاغرة فى مشروعات خدمية.
قال فريد شلبى، رئيس مجلس إدارة الشركة الدولية للاستثمار العقارى، إن الصعوبات والروتين اللذين يواجهان المستثمر حال رغبته تطوير مشروعات فى نطاق المحافظات وكثرة القوانين غير الواضحة التى تقبل أكثر من معنى، وتستغرق التراخيص مدداً طويلة تصل إلى سنوات، وفى المقابل تسحب الأرض حال تأخر تطويرها، كل هذه العوامل دفعت المستثمرين إلى التوجه للمدن الجديدة التى تتلافى كثيراً من هذه المشكلات.
تابع أن نقص الميزانيات بالمحافظات وعدم توصيل المرافق للمشروعات فى حيزها يتسبب فى تعطل الاستثمارات، وهوما أدى بدوره إلى خسائر المستثمرين، إضافة إلى غياب التخطيط والرؤية الواضحة.
أضاف أنه فى المقابل تتلافى المدن الجديدة هذه المشكلات، حيث تعمل عبر قوانين واضحة بعيدة عن الروتين ومحددة بمدد زمنية، إضافة إلى توافر مخصصات توجه لتمويل أعمال الترفيق والتجهيز للأراضى وتوصيل الخدمات لقاطنيها.
أشار إلى أن توافر الأراضى يعد لاعباً رئيسياً فى توجه المطورين إلى المدن الجديدة، حيث إن المستثمر يبحث عن البيئة المناسبة، بدءاً من توافر المادة الخام «الأراضى»، إضافة إلى البيئة التشريعية المناسبة والطلب على منتجه.
تابع أن القوانين المنظمة لعمل شركات التطوير والبناء داخل المحافظات تحتاج إلى إعادة نظر، بما يقضى على البيروقراطية، مطالباً بإعداد مخطط جديد للمساحات الشاغرة والمتخللات ووضوح خريطة الاستثمار، وتقديم حوافز للمطورين خلال مدة زمنية محددة.
شدد على أهمية التوسع بالمدن الجديدة، خاصة أننا بحاجة سنوياً إلى بناء 500 ألف وحدة سنوياً، ولا يمكن استيعاب هذا الكم الكبير من المشروعات السكنية إلا بالتوسع فى المدن بزيادة أعمال الترفيق وتجهيز الأراضى وإقامة امتداد للمحافظات، على أن تضمن مقومات معيشية تحفز المواطنين على الانتقال إليها.
أوضح أن من غير المعقول أن يخصص ميزانية لمدينة سوهاج الجديدة ميزانية 581 مليون جنيه توجه لتنفيذ الإسكان الاجتماعى وأعمال الترفيق، وهذه المبالغ لاتكفى لتنفيذ كوبرى داخل المحافظة، وبالتالى سوف يتراجع معدل التنمية بتلك المدينة الواعدة، ولن تحقق المستهدف من إنشائها بنقل أبناء المحافظة والخروج إلى المدينة الجديدة.
لفت إلى أن المساحات الشاغرة والمتخللات بحيز المحافظات يجب الا تستغل فى مشروعات الإسكان للحد الكثافة السكانية، على أن تستخدم فى المشروعات الخدمية من مدارس ومستشفيات وحدائق وغيرها، موضحاً أنه ليس من المعقول أن نظل نعيش على %10 من المساحة الإجمالية للدولة وإهمال باقى الأراضى.
أكد رامى عبدالعزيز، مدير عام شركة روفيدا العقارية، أن المستثمر يبحث دائماً عن بيئة مناسبة أينما كانت، فيما يجب تشجيع المستثمر الصغير بتقديم حوافز، خاصة أن الشركات الصغيرة تمثل نسبة كبيرة من السوق وتلجأ إلى العمل فى العشوائيات والتحايل على أراضى القرعة المخصصة للأفراد بالمدن للحفاظ على نشاطها، فيما تطرح الدولة الأراضى لهذه الشركات بأسعار مرتفعة.
أكد على ضرورة التوسع بالمدن الجديدة فى مشروعات الإسكان لاستيعاب الزيادة السكانية بطريقة تضمن عدم وصول العشوائيات إلى داخل المدن، على أن يقابله وقف المبانى نهائياً للمشروعات السكنية داخل المحافظات واستغلال المساحات الشاغرة فى مشروعات خدمية، لافتاً إلى أن المدن القديمة تلتهم المليارات ولا تزال العشوائيات قائمة.
تابع أن جميع المحافظات لها امتداد صحراوى ويمكن استغلاله فى التوسعات السكينة، على أن تخطط بشكل جيد يضمن عدم تكرار العشوائيات بقلب المدن القديمة.
طالب هشام الوحش، مدير عام شركة العمران للبناء والتشييد، بإصدار قرار بوقف البناء نهائياً داخل محافظة القاهرة، حيث إن شبكة المرافق لاتستوعب هذه الزيادة، فيما تحتاج إلى مبالغ ضخمة لتطويرها.
أكد أن البناء داخل المدينة يخدم عدداً محدوداً من المستثمرين وتجار الأراضى ويخلق عشوائيات جديدة ولا يفيد المواطن البسيط، حيث تباع وحداتها بأسعار خيالية.
لفت إلى أن عدم التخطيط الواضح وغياب القوانين السبب الرئيسى فى تفاقم المشكلة ووصولها إلى وضع يصعب إصلاحه.
المدن الجديدة.. أرض الأحلام
كشف اثنان من رؤساء أجهزة المدن الجديدة، أن البيئة التشريعية والقوانين التى تعمل بها أجهزة المدن الجديدة تختلف كلياً عن المحافظات، خاصة فيما يتعلق بمرونة أكبر فى التعامل مع المطورين، إضافة لضمان توفير الخدمات والحفاظ على مستوى المدن وعدم تسرب العشوائيات إلى أى من مناطقها.
قال المهندس جمال طلعت، رئيس جهاز مدينة الشيخ زايد، إن اللوائح العقارية الواضحة، وراء اتجاه المطورين والمقاولين للاستثمار فى المدن الجديدة والهروب من المحافظات.
وأضاف أن المحافظات لم تفعل ما يؤهلها لاستقطاب المستثمرين سواء المصريين أو الأجانب.. بل تنامت فيها العقبات خلال السنوات الماضية أمام تنفيذ أى مشروع، ويأتى على رأسها «الروتين» الذى يعد الآفة التى يواجهها المستثمر فى مصر.
وأرجع أسباب توجه رجال الأعمال للاستثمار فى المدن الجديدة، إلى مميزات أهمها مصداقية هيئة المجتمعات العمرانية مع المستثمرين والمقاولين، مقارنة بغيرها من الهيئات الحكومية الأخرى، مشيراً إلى أنها تسدد المستخلصات المالية للمقاولين بعد 48 ساعة من تقديمها، وهو أمر مهم للغاية بالنسبة للمقاول.
وأوضح طلعت أن «الشيخ زايد» تعد أبرز المدن الجديدة التى شهدت خلال السنوات الماضية، تنفيذ العديد من المشرعات سواء السكنية أو التجارية أو الإدارية أو الترفيهية، مشيراً إلى أنها استغلت معظم أراضيها فى مشروعات متعددة.
وقال إن الأراضى التجارية والترفيهية التى تطرحها هيئة المجتمعات العمرانية، تلقى إقبالاً كبيراً مقارنة بغيرها من الأنشطة الأخري، خاصة أن المدينة أصبحت قبلة رجال الأعمال العرب والأجانب.
وأشار طلعت إلى أن جهاز المدينة، يقوم بتسليم جميع الأراضى الخاصة للمستثمرين شاملة المرافق والخدمات حتى لا تكون عائقاً أمام الاستثمار، لافتاً إلى أن ضآلة مساحات الأراضى الشاغرة فى المدينة ساهم فى ارتفاع الأسعار، خصوصاً فى ظل تزايد الطلب على التملك لتنفيذ مشروعات خاصة تجارية.
وأوضح أن تطوير جهاز المدينة شمل تطبيق نموذج «الشباك الواحد» بمركز خدمة المواطنين، الذى يحقق فصل مقدم الخدمة عن طالبها، وكذلك اتاحة خدمة الأرشيف الإلكترونى التى تعد من أهم مكونات النظام المقدم لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، لما يوفره من مميزات عديدة مقارنةً بالطرق التقليدية، حيث يبحث عن المستند بالمحددات المستخدمة فى فهرسة المستندات، ولأول مرة تفعل خدمة التوقيع الإلكترونى لموظفى الجهاز.
وقال المهندس عبدالمطلب ممدوح عمارة، رئيس جهاز مدينة السادس من أكتوبر، إن المرحلة الماضية شهدت إقبالاً غير مسبوق على الاستثمار فى المدن الجديدة من قبل المطورين، للهروب من الزحام الشديد فى المدن التقليدية خاصة قلب القاهرة.
وأضاف أن الأراضى فى المدن الجديدة القريبة من القاهرة شهدت إقبالاً كبيراً من قبل المطورين، مما ساهم فى ارتفاع ملحوظ فى أسعار الأراضى خصوصا السكنية والتجارية، أبرزها مدن السادس من أكتوبر، والشيخ زايد، والقاهرة الجديدة، والشروق، والعاشر، وبدر.
وذكر أن اتجاه المطورين إلى هذه المدن، يأتى نتيجة توجه العديد من الأفرد للبحث عن وحدات سكنية فى المدن الجديدة، مما ساهم بشكل كبير فى انخفاض حجم الأعمال التقليدية للشركات فى المحافظات، واتجاهها للاستثمار المتنوع فى المدن الجديدة لتلبية احتياجات العملاء.
وأكد أهمية قيام هيئة المجتمعات العمرانية، بتوفير وسائل نقل لربط المدن بالمحافظات التابعة لها، حتى يتسنى للمستثمر ضخ استثمارات جديدة فى المدن.
كما أن أسعار الأراضى التى طرحتها هيئة المجتمعات العمرانية مؤخراً، جاءت مناسبة للمطور العقاري، مما ساهم فى زيادة الإقبال على تنفيذ المشروعات فى المدن الجديدة من قبل المطورين، لتعود بدورها بالنفع على
هذه المدن.
«المحافظات» تطالب بتعديلات تشريعية وحل أزمة الأراضى
أكد مدراء الإسكان بالمحافظات على تدنى فرص الاستثمار مقارنة بالمدن الجديدة بسبب عدة عوامل أساسية تتيحها هيئة المجتمعات العمرانية ووزارة الإسكان وطروحات الأراضى بجميع الأنشطة، علاوة على التسهيلات التى تمنحها تلك المدن، بالإضافة إلى تراجع معدلات التنمية بالمحافظات.
أشاروا إلى أن بطء الإجراءات والتراخيص وتعقيدات المحليات بالمحافظات وراء هروب المستثمرين، بالإضافة إلى تراجع الفرص الاستثمارية ومحافظ الأراضى نظراً للزيادة السكانية.
قال اللواء هانى شنيشن، مدير مديرية الإسكان بمحافظة القاهرة، إن نقص الأراضى المخصصة للأنشطة السكنية والصناعية بالمحافظة دفع المستثمرين للاتجاه إلى المدن الجديدة التى تزداد بها الفرص الاستثمارية مقارنة بالمحافظات، علاوة على ضخ استثمارات جديدة فى تلك المدن فى ظل ملاءمة أسعار الأراضى، والتسهيلات التى تمنحها وزارة الإسكان.
أقر شنيشن بأن مشكلات فى المحليات والبطء فى الإجراءات واستخراج التراخيص دفع %60 من المستثمرين للعزوف عن ضخ أموال جديدة فى المحافظات والاتجاه للمدن الجديدة، بالإضافة إلى حجم الأراضى المتوافر بتلك المدن التى تتيح الاستثمار فى جميع الأنشطة لحاجتها إلى استيعاب استثمارات جديدة.
أوضح المهندس عصام شقير، مدير مديرية الإسكان بمحافظة دمياط، أن المستثمر يبحث دائماً عن الفرص فى المدن الجديدة فى ظل سهولة الإجراءات وتوافر الأراضى المتاحة لإقامة أنشطة متعددة بتلك المدن.
أشار إلى أن المدن الجديدة تستوعب عدداً أكبر من المستثمرين فى جميع القطاعات مقارنة بالمحافظات التى تعتمد على مشروعات محددة بهدف زيادة معدلات التنمية، فضلاً عن معاناة محافظات تعانى نقصاً فى الأراضى المخصصة للأنشطة الاستثمارية.
أضاف أن الأراضى المرفقة تتيح فرص الاستثمار وإمكانية تغيير الأنشطة بما يتناسب مع طبيعة المشروعات المقرر طرحها على المستثمرين، لافتاً إلى أن أنظار %70 المستثمرين تتجه نحو المدن الجديدة لفتح أسواق جديدة، فضلاً عن حداثة البنية التحتية بتلك المدن.
من جانبه قال المهندس عبدالحكيم عبدالله، وكيل وزارة الإسكان بمحافظة أسيوط، إن محافظات الصعيد تعانى نقص الخدمات اللوجيستية بالمناطق الصناعية ومشروعات البنية التحتية، وكذلك نقصاً فى المشروعات الجديدة التى تطرحها المحافظات على المستثمرين.
وطالب الحكومة بضرورة تفعيل اللامركزية وذلك بتوفير خدمات داخل المحافظات وعودة عمل الشباك الواحد مرة أخرى، لتخفيف الأعباء المالية على المستثمر بالسفر إلى القاهرة لإنهاء الإجراءات وتراخيص الأراضى.
أوضح أن المحافظات تعانى نقص المرافق والبنية التحتية وانقطاعاً مستمراً للتيار الكهربائى وعدم توافر محطات للصرف الصحى والصناعى بالقدرة التى تستوعب استثمارات جديدة، علاوة على نقص الفرص والفساد المستشرى فى بعض المحليات وتعثر استخراج تراخيص فى قطاعات الاستثمار المختلفة. وأشار إلى أن منطقة الصعيد لا تزال «بكرا» غير مستغلة تحتاج إلى ضخ استثمارات جديدة وتتطلب امتيازات للتشجيع على إقامة مشروعات خدمية. وطالب بضرورة تعديل المنظومة للنهوض بمحافظات الصعيد، وذلك بإنشاء محطات صرف صحى وصناعى واكتمال أعمال البنية التحتية والأساسية.
من جانبها اتفقت المهندسة سهير أبوطالب، وكيلة مديرية الإسكان بمحافظة سوهاج، مع الرأى السابق، خاصة فيما يتعلق بافتقار الصعيد إلى بعض الخدمات الأساسية وعزوف المستثمرين عن ضخ أموال جديدة وتفضيلهم المدن الجديدة لما تتيحه من فرص استثمارية وأراض مرفقة وتنوع فى إجمالى المشروعات المطروحة، فضلاً عن اكتمال المرافق للمناطق الصناعية ورصف الطرق.
وطالبت بإعادة تفعيل جميع الخدمات فى قطاعات الصناعة ومشروعات الإسكان، وأن تصبح وزارة الصناعة الراعى الرئيسى للمناطق الصناعية للحد عن فرض رسوم ومعوقات على المستثمرين من قبل المحليات، وإقرار قوانين جديدة تتيح سهولة الإجراءات.
لماذا يتجه المستثمرون إلى مدن وزارة الإسكان؟
فهمى: الهيئة تسعى لتحقيق معدلات تنمية حقيقية بالاستمرار فى طرح الأراضى
ترى هيئة المجتمعات العمرانية أن المشروعات التى تنفذ على أراضى الهيئة فى المدن الجديدة المحرك الرئيسى للسوق العقارى وقطاع البناء والتشييد فى مصر، بسبب الجاذبية التى تتمتع بها هذه المدن مقارنة بالحدود القديمة للمحافظات.
وأكدت قيادات الهيئة، أن أهم ضوابط المرحلة الحالية عدم طرح أى مساحات إلا بعد ترفيقها، وهو ما يعتبر من عوامل تميز مشروعات المدن الجديدة وتحقيق التنمية فى وقت سريع.
قال المهندس كمال فهمى، نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية لشئون تنمية وتطوير المدن الجديدة إن الهيئة تعتمد على تخطيط وطرح الأراضى طبقاً لاحتياجات السوق والإقبال الكبير على طروحات الهيئة الأخيرة التى تعلنها بصورة شهرية.
أضاف أن الهيئة تسعى لتحقيق معدلات تنمية حقيقية فى المدن التابعة لها خاصة أنها امتداد للمحافظات الأم، بجانب أن المستثمرين المتعاملين مع الهيئة لايواجهون صعوبات الروتين أو تأخر الحصول على التراخيص والموافقات الفنية.
أشار إلى أن «المجتمعات العمرانية» تعتمد على سياسة واضحة فى جذب الاستثمارات العمرانية والصناعية، تتمثل فى عدم تحول المدن الجديدة لنموذج مكرر للمدن القائمة حالياً.
أوضح أن معدلات الإقبال على المدن الجديدة تختلف من واحدة لأخرى، وتسعى الهيئة إلى توزيع خريطة الاستثمارات على جميع المدن وفقاً لاحتياجات كل منطقة، مشيراً إلى أن جميع المدن تتميز بسهولة الوصول إليها عن طريق شبكة طرق تتجنب مناطق التكدس، بجانب توافر المواد الخام فى المدن التى تتميز بالنشاط الصناعى، مشيرا إلى أهمية توفيرالخدمات فى تلك المدن.
ذكر أن الهيئة تمتلك محفظة أراض ضخمة يمكن من خلال تطويرها تحقيق التنمية المستدامة على مستوى الجمهورية، مع مراعاة العدالة فى التوزيع حتى لاتتركز الاستثمارات فى منطقة جغرافية معينة.
وأضاف أن المدن تحتاج إلى الخدمات ووسائل النقل، ودون ذلك يؤثر على التنمية، وإذا طرحت أراض لن يشترى أحد، لذلك فإن الهيئة تعمل بالتوازى على توفير السكن والخدمات سواء تعليمية أو ترفيهية أو تجارية.
وذكر أن الخطة الاستثمارية للهيئة خلال العام المالى الجارى بلغت 19 مليار جنيه، منها 5 مليارات لتنفيذ 50 ألف وحدة، و14 مليارا لترفيق 25 ألف فدان ضمن طروحات الهيئة التى تعلن بصورة شهرية، بالإضافة إلى 3 مليارات ضمن خطة لتطوير أحياء المدن على مدار 3 سنوات.
وذكر أن الهيئة تعلن عن مجموعة من طروحات الأراضى شهرياً للاستخدامات المختلفة تشمل النشاط العمرانى والخدمى والأراضى المميزة للأفراد والمستثمر الصغير والقرعة لمتوسطى الدخل، وذلك لتلبية الاحتياجات الاستثمارية المختلفة.
أضاف أن إيرادات الهيئة من عائد هذه الاستثمارات لاتقاس على المدى القصير، حيث توفر استثمارات وخدمات لسنوات مقبلة، خاصة أن الهيئة تبيع بالتقسيط والإيرادات تفوق الإنفاق، ولكن خلال عامين أو ثلاثة على الأكثر فإن النمو الحقيقى هو «تحويل الأرض الخام والبور إلى أرض صالحة للاستغلال».
وأضاف أن العائد من هذه الاستثمارات يوجه لدعم منتج آخر مثل الإسكان الاجتماعى لحل مشكلة الإسكان ونقل المستفيدين إلى مجتمعات جديدة لتحقيق هدف الهيئة وهو التنمية وليس الربح.
ويرى أن المدن الجديدة تتميز بإمكانية إقامة مشروعات كبرى بالشراكة مع القطاع الخاص حيث ستعلن «الإسكان» عن 30 مشروعا تنمويا استثماريا، بقيمة تتراوح بين 200 مليون إلى مليار دولار لكل مشروع بالشراكة مع القطاع الخاص.
كما أعدت هيئة المجتمعات العمرانية 5 مشروعات مرافق باستثمارات 9 مليارات جنيه لتنفيذها بنظام الشراكة مع القطاع الخاص، تتوزع على مدن القاهرة الجديدة و6 أكتوبر والسادات وبرج العرب والعلمين الجديدة.
وأكد أن الدولة فى حاجة إلى إعادة تجربة الشراكة مع القطاع الخاص مرة أخرى بعد نجاح تجربة محطة الصرف الصحى فى القاهرة الجديدة والتى دخلت الخدمة فعلياً، مشيراً إلى أن الشراكة توفر على الدولة السيولة المالية اللازمة لبدء المشروعات، خاصة فى ظل الأوضاع الاقتصادية الحالية.
قال الدكتور سيف فرج، أستاذ الاقتصاد العمرانى، إن المدن الجديدة تتميز بعناصر جذب مقارنة بالمحافظات رغم أن معدلات النمو تتفاوت بين المدن التى تعانى من زيادة الإقبال مثل القاهرة الجديدة و6 أكتوبر والشروق والمدن التى تشهد معدلات أقل منها بدر و15 مايو والسادات.
عزا الإقبال على المدن إلى توافر فرص العمل والخدمات ووسائل النقل والمواصلات، وهى عوامل تختلف من حيث الكم والكيف وتمثل عنصر جذب، مشيرا إلى أن تراجع الإقبال على محافظات الصعيد ومدنها الجديدة بسبب ضعف الاستثمارات التى تضخ، وعدم توافر مشروعات كثيفة العمالة ترفع من معدلات الشتغيل وتستوعب نسبة البطالة العالية.
وحول إمكانية توجيه المشروعات الصناعية لمناطق تعانى من ضعف الإقبال لزيادة التنمية قال، إن توزيع المشروعات الصناعية يأتى وفقاً للمناطق التىيوجد بها المواد الخام والاحتياجات الأولية للصناعة حتى تقل تكلفة النقل والسعر النهائى للمنتج.
وأوضح أن المشروعات التى تحتاج إلى مساحات كبيرة ووسائل نقل سريعة وعمالة كثيفة يمكن أن تقام فى المدن الجديدة، والمشروعات المتوسطة فى المناطق الداخلية بالمحافظات، خاصة بالأراضى التى مازالت فى حاجة للتنمية.
