“الزراعة” تعيد تسعير الأراضى بـ 500 جنيه للمترالمربع مقابل تحويلها سكنى وتطالب “الجيزة” بإصدار تراخيص وعقود نهائية
تسليم المرحلة الأولى من “أفق جاردنز” العام الجارى باستثمارات 100 مليون جنيه
تسويق 80% من “ريوس” وإنجازه العام المقبل بمليار جنيه
أرجأت شركة أفق كابيتال للتنمية العقارية استثمارات بقيمة 4 مليارات جنيه فى مشروعات عقارية وزراعية وترهن تنميتها بتحديد وزارة الزراعة لموقفها من مشروعات طريق مصر إسكندرية الصحراوى إلى جانب استخراج محافظة الجيزة للتراخيص وتخطط الشركة لتسليم المرحلة الأولى من مشروع “أفق جاردنز” الشهر الجارى باستثمارات 100 مليون جنيه وسوقت 80% من “ريوس” وتسلمه 2016 باستثمارات مليار جنيه.
قال المهندس وليد الكفراوى، رئيس مجلس إدارة شركة أفق كابيتال للتنمية العقارية، إن عدم وضوح الرؤية وتضارب القرارات من قبل وزارة الزراعة دفع الشركة لإرجاء تطوير 300 فدان تمثل المراحل الثلاث الأخيرة من مشروع “أفق جاردنز” على الطريق الصحراوى وتصل استثماراتها إلى 300 مليون جنيه.
أوضح أن وزارة الزراعة طالبت الشركة بسداد 500 جنيه للمتر المربع على إجمالى مساحة أرض المشروع بما فى ذلك المساحة المنماة بإجمالى 800 مليون جنيه مقابل البناء على كامل المساحة وتحويل الأرض للنشاط العمرانى وهو ما يعنى توقف المشروع لصعوبة إنجازه فى ظل تحميله لمبالغ ضخمة.
أشار إلى أن الشركة تتواصل مع وزارة الزراعة للتفاوض بشأن القرار خاصة أن العقد لا ينص على إعادة التسعير كون الشركة ملتزمة بقرار سابق للوزارة سددت بموجبه 100 ألف جنيه لكل فدان نظير رفع المساحة البنائية من 2 إلى 7%.
شدد على أن طلب الوزارة غير مقبول استثمارياً فى ظل الطبيعة الخاصة للمنطقة وبعدها عن القاهرة ويصعب البناء على كامل المساحة كونها تتميز بالشق الزراعى.
أوضح أن تحويل الأراضى إلى عمرانى سيتطلب توفير المرافق بطاقة أعلى والتى ستكلف الدولة مبالغ كبيرة تتجاوز القيمة التى ستحصلها وزارة الزراعة من الشركات نظير تعديل النشاط وأن الشركات ستوقف نشاطها بعد أن وضعت درسات جدوى بناء على تعاقدها مع الوزارة.
قال الكفراوى إن الشركة ستتبع الأطر القانونية للتصدى لقرار وزارة الزراعة بإعادة التسعير بالتفاوض ومن ثم اللجوء إلى لجنة فض المنازعات بمجلس الوزراء وأخيراً إلى القضاء.
أضاف أن الشركة بدأت تسليم المرحلة الأولى من مشروع أفق جاردنز على طريق مصر إسكندرية الصحراوى وتقام على مساحة 100 فدان تضم 250 وحدة سوقت بالكامل ونفذت على مساحة 7% من اجمالى مساحة الأرض باستثمارات 100 مليون جنيه الشهر الجارى.
لفت إلى أن الشركة ارجأت خطة لضخ استثمارات إضافية بقيمة 3 مليارات جنيه فى مزرعة تمتلكها على طريق مصر الإسكندرية الصحراوى مساحة 3 ملايين متر مربع.
أوضح أن الشركة استصلحت كامل مساحة المزرعة وتنتج فواكه وخاصة الموالح والعنب وتوجه نسبة كبيرة منها للتصدير وأعدت خطة للتوسع بضخ استثمارات جديدة إلا أنها ارجأتها لحين تحديد موقف أراضى طريق مصر إسكندرية الصحراوى واتخاذ قرار نهائى بشأنها.
أوضح أن الشركة تسلم مشروع “ريوس” بالمنطقة الاستثمارية بالجيزة العام المقبل ويقام على مساحة 500 ألف متر مربع ويضم 1200 وحدة سوقت الشركة 80% منها باستثمارات مليار جنيه.
أضاف أن الشركة تمتلك مساحة 25 ألف متر مربع فى المنطقة الاستثمارية بالجيزة مخصصة إدارياً وأرجأت تطويرها لحين تحديد موقف مشروعاتها على الطريق الصحراوى وتصل استثماراتها إلى 250 مليون جنيه.
قال الكفراوى إن الشركة لجأت إلى مجلس الدولة لامتناع محافظة الجيزة عن إصدار العقد النهائى لـ 500 ألف متر مربع بالمنطقة الاستثمارية وتصل استثماراتها إلى 250 مليون جنيه.
شدد على أهمية تنظيم العمل فى الجهاز الإدارى الذى يعوق توجه الدولة للتنمية ودعم الاستثمار وأن المطور يواجه بكثير من الصعوبات فى تعامله مع الجهاز الإدارى خلال مراحل تطوير المشروع إلى جانب تضارب القوانين وأن نحو 20 قانوناً تنظم التصرف فى الأراضى وبعضها متضارب ما يدفع المسئول إلى التخوف من اتخاذ قرار.
شدد أن عدم الاستقرار وتعاقب عدد كبير من وزراء “الزراعة” خلال السنوات الماضية كان وراء تأخر استثمارات كبيرة على طريق الإسكندرية الصحراوى الذى يضم كثيراً من الشركات.
أضاف أن الشركة تخطط للمشاركة فى مشروع 1.5 مليون فدان التى تخطط الدولة لاستصلاحها إلا أن الدولة لم تحدد آلية واضحة لمشاركة القطاع الخاص وطرق طرح الأراضى والمساحات التى ستخصص للشركات.
توقع أن يواجه السوق العقارى فجوة كبيرة بين الأسعار ودخول العملاء فى ظل النمو المتصاعد لأسعار العقارات جراء زيادة قيمة الأراضى ومدخلات البناء وهو ما يجبر الشركات لرفع أسعارها لتعويض التكلفة وتحقيق هامش ربح مناسب.
أوضح أنه فى المقابل شريحة دخول العملاء ثابتة وسيكون من الصعب حصول شريحة كبيرة من المواطنين على وحدات رغم وجود طلب حقيقى.
لفت إلى أن الدولة مطالبة بخلق توازن فى السوق عبر الحد من ارتفاع أسعار الأراض كونها تمثل النسبة الأكبر من التكلفة ووصلت قيمتها إلى مرحلة حرجة.
عول على قانون الاستثمار فى تحقيق التوازن فى السوق الذى يتضمن أكثر من نظام للتصرف فى الأرض منها طرح أراضى الاستثمار بالقرعة بعد تحديد سعر ثابت.
قال الكفراوى إن المزايدة ترفع أسعار الأراضى بشكل كبير التى تمتد بدورها إلى أسعار الوحدات وهذا يتطلب أن يسبق الطرح دراسة للمنطقة ومعدل تنميتها قبل تحديد السعر وآلية الطرح حيث إن الأراضى بالمدن التى لم يبدأ تطويرها مثل العلمين الجديدة يجب أن تكون بالتخصيص وبأسعار منخفضة جداً وفى المقابل فإن الأراضى فى المناطق الراقية مثل القاهرة الجديدة و6 أكتوبر تطرح بنظام يحقق عائداً مناسباً للدولة.
أوضح أن السوق العقارى واجه صعوبات كبيرة خلال السنوات الماضية منها تردد العملاء فى الشراء فى ظل صعوبة ضمان استمرار معدل الدخول.
أشار إلى أن البيع خلال السنوات الماضية تركز على الشراء بهدف السكن وأن شريحة من عملاء الاستثمار عاودت الشراء من جديد التى تشترى فى أكثر من مشروع خلال مراحل الإنشاء ثم تبيع ما لديها بعد ارتفاع الأسعار مع تزايد نسبة الإنشاءات وقبل استلام الوحدة.
لفت إلى أن توجه الدولة إلى مشاركة القطاع الخاص أحد حلول خلق التوازن فى السوق ويدعم التنمية كونه يوفر السيولة للمطور لعدم سداده قيمة الأرض التى يوجهها لأعمال التنفيذ إلا أن نجاحه مرهون بآلية الشراكة والعلاقة المتوازنة بين الطرفين.
أوضح أن مشاركة القطاع الخاص فى مشروعات إسكان محدودى الدخل يجب أن توضح أولا المستهدفين من هذه الوحدات بعد دراسة لاحتياجاتهم وطرحها بأنظمة تتوافق مع دخولهم.
شدد على أهمية أن تلعب البنوك دوراً أكبر فى مساندة شركات التطوير بشرط أن تعد دراسة جيدة للمشروعات المطلوب تمويلها وأن التمويل العقارى لا يمثل إضافة للسوق فى ظل سعر الفائدة المرتفع.
أشار إلى أن مشروع العاصمة الإدارية لم يروج له بالشكل المناسب مع العلم أنه مشروع استثمارى ناجح ويمكنه تحقيق أرباح كبيرة للدولة دون تحمل تكاليف عبر تعزيز دور القطاع الخاص والترويج له استثمارياً بعد إعداد دراسات متكاملة للمشروع وبعد توصيل خط مترو للمنطقة بالشراكة مع القطاع الخاص.