“الشعبة” تطالب بتعديل نسب غرامات التأخير.. و”الوزارة”: المستثمرون تجاهلوا الحوافز
عارف: طالبنا بتغيير بعض البنود قبل إقرار اللائحة والإسكان لم تضمها للصيغة النهائية
حسنين: اللائحة لا تضمن بنداً يمنع تعديلها ويجب استمرار العمل بها لحين دراسة المطالب
بدأت الخلافات حول اللائحة العقارية الجديدة المنظمة لعمل هيئة المجتمعات العمرانية مبكراً بين الهيئة وشعبة الاستثمار العقارى حيث طالبت الأخيرة بتعديل بنود رئيسية فى اللائحة قبل تفعيل العمل بها فى المشروعات المستقبلية للهيئة.
وتركز الخلاف حول المادة الخاصة بإجراءات سحب الأراضى واحتساب مقابل التأخير، والتى مثلت أزمة كبيرة للشركات بعد الثورة فى ظل موجة السحب التى قامت بها “المجتمعات العمرانية” ضد الشركات المخالفة للبرامج الزمنية لتطوير مشروعاتها.
وطلبت شعبة الاستثمار العقارى من وزارة الإسكان تعديل المادة 34 من اللائحة، والتى تحدد مقابل التأخير الذى يتم احتسابه حال انتهاء مراحل الجدول الزمنى المحدد للتطوير.
واعترضت الشعبة على طرق احتساب مقابل التأخير وطلبت منح من قام بتنفيذ أكثر من 60% من إجمالى المشروع مدد إضافية بمقابل تأخير يحسب على القطعة غير المنماة على أساس سعر الأرض وقت الشراء، ولمن قام بتنفيذ 60% فأقل من إجمالى المشروع يتم احتساب المقابل على أساس سعر الأرض السوقى وبالنسبة للمستثمر الذى قام بالانتهاء من تنفيذ 85% فأكثر من الأعمال الإنشائية يعتبر المشروع منتهياً ولا يتم استقطاع الأرض أو احتساب مقابل تأخير.
فى حين وضعت المادة 34 عدة ضوابط لاحتساب مقابل التأخير تختلف وفق سعر الأرض وقت الشراء أو السعر السوقى للحالات المتعثرة منها فى حالة تحقيق نسبة إنجاز أكبر من 15% من المستهدف وحتى 30% يكون مقابل التأخير 8% سنوياً من قيمة الأرض غير المنماة تحتسب طبقاً لسعر الأرض عند التعاقد.
وفى حالة تحقيق إنجاز 30% وحتى 50% يكون مقابل التأخير 6% سنوياً من قيمة الأرض غير المنماة، طبقاً لسعر التعاقد ولنسبة الإنجاز من 50% وحتى 65% يصل مقابل التأخير 4% سنوياً لسعر التعاقد أيضاً.
أما عند تحقيق نسبة إنجاز أكبر من 65% فلا يتم حساب مقابل تأخير لمدة ستة أشهر فإن لم يتم تحقيق المستهدف طبقا للبرنامج الزمنى فى نهاية هذه المهلة يكون مقابل التأخير قدره 2% سنوياً من قيمة الأرض غير المنماة، تحتسب منذ بداية التأخير طبقاً لسعر الأرض عند التعاقد مضافاً إليه الأعباء.
ويتم حساب مقابل التأخير حتى يتم تحقيق المستهدف من الانجاز طبقا للبرنامج الزمنى المعتمد وبما لا يجاوز سنة فإذا استمر التأخير بذات النسبة أو بنسبة أكبر بعد ذلك فيكون للهيئة إما استقطاع مساحة الجزء غير المنمى من الأرض أو إعادة حساب قيمة هذا الجزء وفقاً للأسعار السائدة فى تاريخ نهاية هذه السنة وبما لا يقل عن 10% من القيمة التعاقدية.
وقالت مصادر بهيئة المجتمعات العمرانية لـ”البورصة”: إن شعبة الاستثمار العقارى تستبق الأحداث وتتحدث عن مشكلات سحب الأراضى قبل تطبيق اللائحة العقارية على المشروعات الجديدة، التى ستعلن عنها الهيئة.
أضافت المصادر: “من الأفضل أن تبحث الشعبة عن المميزات التى تتضمنها اللائحة، والتى تحفز الشركات على تنفيذ المشروعات قبل انتهاء البرامج الزمنية المعتمدة فى ظل التيسيرات والحوافز التى تضمها بنود اللائحة”.
أوضحت أن اللائحة من صنع البشر ويمكن تعديلها إذا اقتضت الحاجة لذلك لكن دون ترصد واستباق للأحداث، كما أن مجلس إدارة الهيئة يمكنه إصدار قرارات تختص بالحالات الطارئة، التى تتعارض مع بنود اللائحة.
وتنص المادة 52 من اللائحة العقارية على أنه “يجوز لمجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية الخروج عن أحكام اللائحة فى حالات الضرورة أو للأسباب التى يقدرها”.
أشارت المصادر إلى أن بنود اللائحة تم مناقشتها باستفاضة مع شعبة الاستثمار العقارى وجمعيات المستثمرين فى المدن الجديدة وقدموا ملاحظاتهم فى اجتماعات متتالية مع قيادات الهيئة وبالفعل حصلوا على امتيازات كبيرة.
وقالت المصادر: “الهيئة توقعت اعتراض المستثمرين على النص النهائى للائحة لكن توجد ضمانات تم وضعها للتأكد من التزام الشركات بتطوير المشروعات فى المواعيد المقررة بناء على توصيات من الشئون القانونية بالهيئة”.
أضافت أن الزيادة السنوية المقررة على المصاريف الإدارية والرسوم الواردة باللائحة والمحددة بـ 10% يمكن مراجعتها بعد اعتراض شعبة الاستثمار العقارى ويجرى مخاطبة الشئون القانونية بالهيئة لاستيضاح دوافع التطبيق وإمكانية التعديل بعيداً عن ضغوط المستثمرين.
وتنص الأحكام الختامية للائحة العقارية على أنه “تزداد جميع المصاريف الواردة بهذه اللائحة بنسبة 10% فى أول يناير من كل عام”، لكن شعبة الاستثمار العقارى تصف الزيادة بغير المبررة بسبب الأرتفاع المستمر فى أسعار الأراضى.
قال المهندس مجدى عارف، عضو مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقارى إن الشعبة طالبت بعدد من التعديلات خلال مناقشتها للائحة مع وزارة الإسكان وأن بعضاً من هذه المطالب لم تستجب لها الوزارة عند إقرارها للائحة وهذا يحتم على الشعبة إعادة المطالبة بهذه التعديلات والتى تسعى من خلالها إلى تحقيق أهداف اللائحة من زيادة التنمية وخلق علاقة متوازنة بين المطورين والوزارة.
أوضح أن الوزارة أبدت استعداداً لمناقشة مطالب الشعبة كونها شريك فى التنمية وان الخلاف يقتصر على نقاط محدودة منها نسب التدرج فى الغرامات على تأخر التنفيذ وعدم الالتزام بالجدول الزمنى للتطوير وأن العمل باللائحة الجديدة لن يرتبط بمناقشة التعديلات المطلوبة.
أشار إلى أن مطلب الشعبة باتاحة تخديم الشق التجارى والخدمى من المشروعات إلى الخارج وعدم اقتصاره على وحدات المشروع دون سداد المطور رسوم إضافية يهدف إلى تقليل الأعباء على المطور وخفض التكلفة بما يعود فى النهاية على سعر الوحدات للعملاء، والتى ستنخفض مقابل ذلك، وبالأخص مشروعات الإسكان المتوسط والاجتماعى.
أضاف المهندس درويش حسنين، الرئيس التنفيذى للشركة السعودية المصرية للتعمير أن اللائحة العقارية تضمن مميزات لم تكن متوافرة من قبل وانه يمكن للمطورين الاستفادة من هذه المميزات فى الوقت الراهن مع إعادة النظر من قبل وزارة الإسكان فى تحفظات شعبة الاستثمار العقارى على بعض من بنودها.
أوضح أن اللائحة لا تضمن شرطا يمنع إجراء تعديلات عليها وهذا يسمح للشعبة بطلب تعديل اى من بنودها ومناقشتها مع وزارة الإسكان بما يحقق الهدف من إقرارها كونها لم تحقق كامل طموح المطورين.
لفت إلى أن المطالب بتعديل بنود اللائحة يجب ألا يتعارض مع العمل بها كون مدة المناقشات غير معلومة وقد تسغرق وقتاً طويلاً لن يكون لصالح الشركات ومن الممكن أن تنتهى بعدم موافقة الوزارة على التعديلات.
أضاف أن الهدف من اللائحة تنظيم العلاقة بين الشركات والوزارة بما يمنع تسقيع الأراضى ويسهل أعمال التطوير ويزيد من معدلات التنمية وذلك قد يتطلب اتخاذ إجراءت حاسمة ضد الشركات غير الملتزمة فى ظل كثير من التيسيرات التى منحتها هيئة المجتمعات باللائحة إلا أن ظروفاً خارجية عن إرداة المطور تعود لأسباب عامة كتراجع اقتصادى يجب مراعاتها قبل اتخاذ هذه الغجراءات.
أشار المهندس حسام مصطفى، نائب رئيس مجلس إدارة الشركة المصرية الهندسية إلى أن الوصول إلى صيغة توافقية للائحة العقارية ترضى جميع الأطراف يتطلب مزيدا من النقاشات وأن إقرارها بصيغتها الحالية كان حتمياً للاستفادة من المميزات التى قدمتها للمطورين وإنهاء كثير من البيروقراطية خاصة انها استغرقت وقتا طويلاً فى إعدادها ويمكن التعرض للبنود محل الخلاف وإعادة مناقشتها خلال الفترة المقبلة.
