مشروع «ميفيدا» لـ«إعمار» الأغلى بـ 15 ألف جنيه للمتر وسط نشاط ملحوظ لشرق القاهرة
«سى آى كابيتال» تفضل «مدينة نصر» و«سوديك» بسبب محفظة الأراضى والأوضاع المالية
سيجما: 6.4 مليون وحدة شاغرة فى مصر تكفى لسد فجوة العرض
وصفت مراكز البحوث، القطاع العقارى أنه الأكثر جاذبية للاستثمار فى السوق المصرى خلال الفترة الحالية، وذلك بفضل الإيرادات الضخمة التى تحققها شركات القطاع على خلفية ارتفاع أسعار الوحدات العقارية بجميع تصنيفاتها سواء السكنية أو الإدارية والتجارية متضمنة الإيجارات، كما أن العقارات تُعد أفضل تحوط ضد التضخم.
وشهدت أسعار العقارات انفجاراً سعرياً كبيراً فى الآونة الأخيرة خاصة بمناطق شرق القاهرة والشيخ زايد وأكتوبر، ووصلت أسعار الشقق السكنية للإسكان فوق المتوسط والعالى، للوحدة السكنية 100 متر أكثر من 1.5 مليون جنيه فى بعض المشروعات.
تصدر مشروع «ميفيدا» التابع لشركة «إعمار مصر للتنمية» قائمة أغلى سعر بيع للمتر المربع وصل إلى 15 ألف جنيه للمتر، يليه مشروع «ايست تاون» لشركة «سوديك» بسعر 11 ألف جنيه للمتر، و«مونت فيو»، و«هايد بارك» بنفس السعر.
فيما يأتى مشروع «مدينتى» التابع لشركة «طلعت مصطفى» فى المرتبة الخامسة بسعر 9500 جنيه/ متر، يليه «تاج سلطان» لشركة «مدينة نصر للإسكان» بـ 8900 جنيه/ متر، ثم «جاليريا مون فالى» 8500 جنيه/ متر، و«ستون بارك» 7000 جنيه/ متر، فيما يعد مشروع «وادى دجلة» الأرخص بين هذه المشروعات بسعر 6000 جنيه/ متر.
وعلى الرغم من التوقعات المتفائلة لمستقبل القطاع العقارى إلا أن أسعار أسهم الشركات المدرجة بالبورصة باتت أدنى من تكلفة شراء الأراضى، وهو ما يدفع مراكز البحوث للتأكيد دوماً على جاذبية شراء شركات العقارات خاصة مع تراجع القيم السوقية لأسهمها ما يخلق فرصاً جيدة لتحقيق أرباح رأسمالية مرتفعة من الفجوة السعرية بين القيمة السوقية للأسهم وقيمها العادلة.
تبلغ القيمة السوقية لشركة «سوديك» ما يعادل 660 جنيهاً/ متر حسب محفظة الأراضى المملوكة للشركة، و«مدينة نصر للإسكان» بالقرب من مستوى 470 جنيهاً/ متر، و«إعمار مصر» عند 658 جنيهاً/متر، فى الوقت الذى حصلت فيه معظم الشركات على أخر أراضى بأسعار تقترب من 1600 جنيه/ متر.
كما يصل سعر المتر فى مشروعات الإسكان فوق المتوسط لأكثر من 15000 جنيه/ متر، و22000جنيه/ متر فى مشروعات الفيلات والمشروعات السياحية، فهل يتعرض القطاع لمخاوف حدوث فقاعة سعرية السبب وراء تدنى أسعار الأسهم؟
يرى محمد واكد رئيس قسم البحوث بشركة «سيجما» لتداول الأوراق المالية أن أسعار العقارات كانت راكدة تمامًا بين عام 2009 ومنتصف 2013، حينما أوقف كبار المطوّرين نشاط البناء الخاص بمشاريعها، ومنذ النصف الثانى من عام 2013، فإن سباق الارتفاع الكبير للأسعار كان مجرد تعويض لفترة الركود، وهو ما أعطى انطباعًا بأن الأسعار قد فقدت صوابها، فى حين أنها كانت تُعوِّض أزمنة الركود.
أضاف أن السوق المصرى يعد رخيصاً مقارنة بأسواق ذات قدرات اقتصادية مشابهة.
أوضح تقرير بحثى لشركة «سيجما كابيتال»، أن مصر لديها عدد كبير من الوحدات الشاغرة وصل إلى 6.4 مليون وحدة تكفى لحل مشكلة الإسكان، إلا أن تقادم القوانين وعدم عدالتها دفعت أصحاب بعض الوحدات المباعة إلى تركها غير شاغرة بدلاً من فقد ملكيتها بدافع قانون «الإيجار القديم»، بالإضافة إلى وحدات أخرى تم بناؤها فى مناطق نائية لم تصل إليها البنية التحتية أو وحدات أخرى غير مرخصة.
وترى «سيجما» أن عمل الحكومة على وضع مسودة قانون للإيجار الجديد من شأنه أن يعزز من العلاقة فيما بين الطرفين بشكل يحفز ملاك الوحدات أن يضعوا وحداتهم فى السوق وبالتالى زيادة المعروض مباشرة إلى المدى الذى يجعل مطورى العقارات يعاودون النظر فى استراتيجيات التسعير الخاصة بهم، حيث إنه يوجد المزيد من الوحدات المتاحة فى السوق بلا أدنى حاجة لزيادة البناء.
وتعتقد «سيجما» أن شرق القاهرة سوف يستمر فى جذب انتباه الحكومة المصرية والمستثمرين خلال المستقبل القريب، بفضل النشاط التجارى المتوقع حدوثه بمجرد انطلاق مشروع محور قناة السويس، فضلاً عن قربها من مطار القاهرة الدولى.
وأكد بحوث «سيجما» أن الطلب المتراكم والمستقبلى بجانب النمو المستهدف يضمنان نتائج جيدة لشركات العقارات، ومن ثم ستظل ملاذًا آمنًا للمستثمرين، خاصة الاستمرار المتوقع لبيئة التضخم.
وأفترض واكد، زيادة الرقعة السكانية فى مصر بنسبة 2% خلال عشرة أعوام، والتى ستجعل مصر بحاجة إلى 200 ألف وحدة سنوياً، وهو ما يشير بوضوح إلى سهولة استقطاب الوحدات المعروضة من قبل المطوّرين.
من جانبها، قالت بحوث شركة «سى اى كابيتال»، إن أسهم سوديك ومدينة نصر هما أفضل الأسهم المتداولة فى البورصة المصرية، حيث تستهدف الشركتان تطوير الأراضى بصورة سريعة، ويتمتع السهمان برؤية أكثر وضوحاً فيما يتعلق بتطوير أصولهما الأساسية فى إطار زمنى يمتد بين 5 إلى 7 سنوات.
وأشارت إلى أن السيولة النقدية المتاحة فى الميزانية، بالإضافة إلى وجود محفزات عديدة متوقعة عام 2016 من خلال إطلاق المشروعات المنتظرة وتسليم مشروعات أخرى، يعززان فرص نمو اسهم الشركتين.
وتوقعت بحوث «سى اى كابيتال» استقرار المبيعات الإجمالية فى القطاع العقارى خلال العام الحالى، فى ظل التوقعات بدخول مشترين جدد إلى السوق الذى قد يدعم الطلب الحالى على العقارات، مدعوماً بالضغوط على العملة المحلية، واستمرار زيادة المعروض النقدى، فضلاً عن الزيادة المستمرة فى الأجور بالقطاعات مرتفعة الربح.
وتوقعت «سى آى كابيتال» ارتفاع أسعار العقارات بنسبة 15% العام الحالى فقط وهى نسبة ضئيلة مقارنة بالعام السابق، حيث ترى أن الشركات التى تعمل فى نطاق جغرافى واحد تفتقر إلى تنويع منتجاتها وقد تكون نتائج أعمالها مخيبة للآمال فى عام 2016 فى ضوء حدة المنافسة، فيما عدا الشركات التى تتجه إلى تنويع المنتجات من خلال استمرار إطلاق المشروعات ومراحلها المختلفة تدريجياً إلى جانب التسويق الجيد.
وتابع التقرير أن اتفاقيات التطوير المشترك تشهد اختباراً حقيقياً العام الحالى، حيث ستأتى هذه الاتفاقيات فى المقدمة باعتبارها إحدى وسائل زيادة أرصدة الأراضى، فى ضوء ارتفاع أسعارها، مما يمنح بعض الشركات مثل مدينة نصر ميزة جيدة ويتيح لها زيادة قيمة أرصدتها من الأراضى من خلال التحالف مع شركات ذات علامة تجارية أقوى، كما يتيح لها ايضاً إسراع معدل دوران الأصول.
فى الوقت نفسه تتيح العلامات التجارية المعروفة وسابقات الأعمال الجيدة لشركات مثل سوديك الفرصة للحد من أعباء السيولة المرتبطة بتكاليف شراء أراض جديدة مستقبلاً، متوقعة أن يكون العام الحالى اختباراً لإبرام اتفاقيات مماثلة بين القطاعين الخاص والعام، وذلك فى حالة تفعيل مذكرات التفاهم التى تم توقيعها بمؤتمر دعم وتنمية الاقتصاد المصرى.
وتوقع تقرير «سى اى كابيتال» أن تتجه سوديك حالياً للبحث عن خيارات بديلة للتوسع فى رصيد الأراضى وذلك فى ضوء اعتمادها على علامتها التجارية القوية، حيث كانت تستهدف على الأقل اثنين من هذه الفرص خلال العامين الماضيين، مؤكداً ان حصولها على أراضٍ جديدة سواء بالتملك أو الشراكة فد يكون محفزاً قوياً للسهم فى ضوء ارتفاع هوامش ربح مشروعات التطوير الخاصة بالشركة.
ووضعت «سى اى كابيتال» فى تقريرها تقييم شركة «سوديك» عند مستوى 14.3 جنيه للسهم بعائد محتمل 111% من سعره السوقى الحالى البالغ 6.75 جنيه.
وترى المذكرة البحثية أن مشروع شرق القاهرة ودخول الشركة فى قطاع منازل العطلات يمثلان محفزان أساسيان لقيمة السهم مستقبلاً، كما يمثلان 51% من تقييم السعر المستهدف للسهم.
فيما حددت السعر المستهدف لسهم «مدينة نصر للإسكان» عند مستوى 37.9 جنيه مدعوماً من رصيد الأراضى غير المستغلة المملوك للشركة فى شرق القاهرة ومشروع تاج سيتى، فى ظل الطلب المتزايد على الأراضى المتميزة وزيادة معدل دوران الأصول الذى سيؤدى إلى إضافة قيمة لمدينة نصر مستقبلاً.
وترى «سى آى كابيتال» أن الشركة تتمتع بالعديد من المحفزات، يأتى على رأسها مبيعات مشروع بالم هيلز الذى قد يتبعه إطلاق مشروع تقوم بتطويره فى سراى، والوحدات المسلمة فى تاج سلطان التى تمثل 30% من إيرادات عام 2015 ما سيدعم جهود التسويق فى مشروع «تى زوون» وبدء أعمال الإنشاء فى مول الحكير، بالإضافة إلى المشروعات الجديدة فى القطاع التجارى وقطاع التجزئة.
