«رشدى»: المطورون يشترطون سداد 80% من ثمن الشقة لنقل ملكيتها
«جلال»: البيع عبر الشهر العقارى الحل السحرى للتهرب من سداد مصاريف النقل
«فوزى»: إلزام المشترى سداد 10% من قيمة الوحدة «رسوم تنازل» للمطور
أكد خبراء تسويق عقارى اتجاه العديد من شركات التطوير العقارى مؤخراً إلى صياغة عقود جديدة مع العميل عند بيع الوحدة السكنية يمنحها رسوم تنازل 10% مقابل نقل ملكيتها من المشترى الأولى إلى أخر قبل سداد كامل قيمتها.
وأشار المسوقون إلى أن إشتراط المطورين بإضافة بنود فى التعاقد يتيح لهم الحصول على نسبة من إعادة نقل ملكية الوحدة من عميل إلى آخر يأتى بعد تزايد حالات الاستثمار فى السوق العقارى من قبل صغار المستثمرين فى الأونة الأخيرة عبر شراء الوحدات وبيعها سريعاً للاستفادة من إرتفاع الأسعار.
وتوقع استمرار تزايد عمليات إعادة بيع الوحدات قبل سداد كامل أقساطها فى المشروعات الجديدة الفترة المقبلة، لا سيما مع انخفاض سعر صرف الجنيه أمام الدولاروإتجاه الأفراد لحفظ أموالهم عبر الاستثمار فى العقار.
وأشاروا إلى أن 80% من العملاء اتجهوا مؤخراً إلى تحرير توكيل فى الشهر العقارى وتوقيع عقدين بيع مالك الوحدة والمشترى الجديد، ولكن تقتصر على العملاء الذين بسداد ما يزيد على 60% من قيمة الوحدة.
وقال شريف رشدى، رئيس مجلس إدارة إيدار سى فيو للأملاك، إن المطورين العقاريين وأصحاب العمارات صاغوا مؤخراً عقودا جديدة تمنع المشترى من نقل ملكية الوحدة أو استلامها إلا بعد اكتمال بعض الشروط.
وأضاف أن أصحاب العقارات أضافوا بنداً فى العقد المبرم مع المشترى يتيح له نقل ملكية الوحدة إلى فرد آخر فى حالة عدم سداد كامل ثمن الوحدة، بالإضافة إلى عدم استلامها، وذلك فى الحالات التالية، الأولى أن يكون العميل قد سدد نحو 80% من قيمة الوحدة وتختلف النسبة من مشروع إلى آخر، أوأن يسدد رسوم تنازل لمالك الوحدة الأصلى بنسبة تتراوح ما بين 3 و10% من قيمتها، وذلك فى حالة عدم سداد لـ50% من ثمن الوحدة.
وأرجع سبب إضافة بعض البنود فى العقود إلى إستفادة المطور من أى مبالغ مالية من تحويل ملكية الوحدة إلى أفراد آخرين، بالإضافة إلى المخاوف من انتقال العميل للوحدة بدون سداد نسبة «مريحة» لمالكها الأصلى.
وأوضح أن العديد من المطورين واجههم مشاكل خلال السنوات الماضية نتيجة سداد المشترى نسبة تقل عن 60%، وسكن الوحدة وتأخره بعد ذلك فى سداد باقى الأقساط.
وأكد أنه جارٍ العرف فى السوق على أن رسم التنازل تكون على المشترى الجديد، يسددها للمطور الرئيسى بعد إبرام عقد بنقل الوحدة من المشترى الأول.
وقال المهندس المهندس إيهاب جلال، رئيس مجلس إدارة شركة E-homes للتسويق العقارى، إن العديد من العملاء تهربوا من سداد رسوم نقل ملكية الوحدة بعد موافقة المشترى الثانى لتفادى سداد نسبة الـ10% من قيمتها للمطور نظير الموافقة على نقلة الملكية.
وأضاف أن الأفراد بدأوا مؤخراً فى سداد نسبة تتراوح ما بين 50 و60% من قيمة الوحدة، والقيام بنقل ملكيتها لفرد آخر عبر تسجيل إجراءات البيع فى الشهر العقارى للطرف الثانى، بدون الرجوع لمالك الوحدة الرئيسى وعلى أن يسدد المشترى الثانى باقى الأقساط.
وأرجع اتجاه العملاء لمثل هذه الأساليب إلى عدم سداد أى مبالغ مالية أخرى للمطور لنقل الملكية لمشترٍ آخر، بالإضافة إلى استفادة العميل من المكاسب المالية التى يحققها من بيع الوحدة.
وأضاف أن العديد من المشروعات الفاخرة تقدم طرق سداد للعميل، أغلبها عبر سداده 60% من قيمة التعاقد والاستلام الفورى، وتقسيط الباقى على مدة تتراوح ما بين 3 و4 سنوات، حسب المشروع وقيمة الوحدة.
وقال المهندس عماد فوزى، مدير مبيعات شركة الدار للتسويق العقارى، إن هناك 3 صياغات للعقود التى توقعها الشركات والمطورون فى مدينتى 6 أكتوبر والشيخ زايد، الأولى تشترط سداد المشترى 70% من قيمة الوحدة قبل نقل ملكيتها إلى عميل أخر وللاستلام أيضاً، والثانية سداد العميل كامل قيمة الوحدة قبل نقل الملكية.
وتشترط الثالثة سداد العميل رسوم تنازل لعميل آخر بنسبة تتراوح ما بين 5 و10% من قيمة الوحدة، على أن يتيح للعميل سداد 50% والاستلام الفورى وتقسيط باقى قيمة الوحدة على فترة زمنية يتفق عليها، وغالباً لا تتعدى 5 سنوات.
وأضاف أن العديد من العملاء اتجهوا مؤخراً للتنازل على الوحدة إلى آخر عبر توكيل رسمى فى الشهر العقارى دون الرجوع لمالك الوحدة الأصلى، على أن يسدد المشترى الثانى باقى الإيصالات المستحقة على الوحدة.
وقال: إن العامين الماضى والجارى شهدا زيادة فى عمليات نقل ملكية الوحدات من عميل لآخر قبل الانتهاء من سداد كامل قيمتها للمطور الرئيسى، مرجعا ذلك إلى اتجاه الأفراد لاستثمار أموالهم فى القطاع العقارى لتحقيق مكاسب مالية، لا سيما بعد انخفاض قيمة الجنيه أمام الدولار.
وتوقع «فوزى» استمرار ارتفاع أسعار العقارات بمعدلات تصل إلى 30% بنهاية العام الجارى، خاصة بمناطق 6 أكتوبر والشيخ زايد.
وأرجع تلك الزيادة فى العقارات إلى صعود أسعار مواد البناء الأساسية المستخدمة فى الإنشاءات، على أثر ارتفاع الدولار أمام العملة المحلية، بجانب الإقبال المتزايد على شراء الوحدات السكنية بشكل كبير بغرض الاستثمار وحفظ قيمة الأموال من التآكل بفعل انخفاض القوى الشرائية للجنيه.
وطالب «فوزى» بالسيطرة على أسعار مواد البناء خاصة الأسمنت والحديد فى السوق، التى تعد أحد الأسباب الرئيسية فى زيادة قيمة الوحدات، نظراً لتسعير الوحدات على أساسها.
وشدد على ضرورة تدخل وزارة الإسكان للسيطرة على أسعار الوحدات فى المدن الجديدة من خلال زيادة طروحات الأراضى، التى ارتفعت نتيجة انخفاض المعروضة منها فى السوق وارتفاع أسعارها بنسبة وصلت إلى 50% فى بعض المناطق، على رأسها 6 أكتوبر والقاهرة الجديدة.
