الشركة سددت 605 ملايين جنيه لـ«المجتمعات العمرانية أقساط أراضى «إيست تاون» و«فيليت»
معدلات تحصيل الشيكات من العملاء 95%.. ونسبة الإلغاءات 5%
3 مليارات جنيه مبيعات مستهدفة النصف الثانى من العام
تطوير مركز طبى ومستشفى «الندى للولادة» فى «ويستاون»
أسباب الفقاعة العقارية ليست موجودة فى مصر والطلب حقيقى
تخفيض قيمة الجنيه ليس السبب الوحيد فى زيادة المبيعات
الشراكة هى البديل الأمثل للشركات فى تطوير المشروعات
مطلوب آلية لتوفير أراضٍ تمكن المطورين من عرض منتجات إسكان متوسط بـ300 ألف جنيه
تعتزم شركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار «سوديك» طرح حزمة مشروعات للبيع خلال الربع الأخير من 2016، والذى يبدأ مطلع أكتوبر المقبل، ووصلت الشركة إلى مرحلة متقدمة فى المفاوضات على قطعة أرض فى البحر الأحمر.
قال ماجد شريف، العضو المنتدب لشركة سوديك، فى مقابلة مع «البورصة»، أجريت على هامش مؤتمر يورومنى الذى أقيم الأسبوع الماضى بالقاهرة، إن مشروع «سوديك ويست تاون» سيشهد 3 طروحات تشمل «كورت ياردز»، والمرحلة الثانية من «فورتى ويست» ومشروع «أوريا»، وهو إسكان فاخر، كما تعتزم الشركة طرح منطقة سكنية جديدة تقام فى مكان المكاتب الإدارية لسوديك حالياً.
وتطرح الشركة مرحلة جديدة من «إيستاون»، وهى عمارات سكنية ومرحلة من «فيليت» الذى يقام على 301 فدان بالقاهرة الجديدة، وتشمل المرحلة فيلات وعمارات.
كما ستعرض الشركة مركزاً طبياً فى «ويستاون» عبر تطوير مجموعة من العيادات الطبية ملحق بها مستشفى الندى للولادة وأمراض النساء.
وقال إن الشركة سددت 605 ملايين جنيه لهيئة المجتمعات العمرانية خلال العام الجارى، منها 505 ملايين جنيه عن أرض مشروع «فيليت»، و100 مليون جنيه لمشروع إيستاون، وتعتزم الشركة سداد 160 مليون جنيه العام الجارى تمثل قسطاً من ثمن أرض «فيليت».
أوضح أن الشركة حققت مبيعات ممتازة فى النصف الأول من العام الجارى والمشروعات التى طرحتها تم بيعها بمعدلات تجاوزت توقعات الشركة.
وتمكنت الشركة من تسويق جزء كبير من الوحدات المخزونة لديها فى النصف الأول من 2016، لكن شريف لم يحدد إجمالى الوحدات المخزونة.
وأضاف: بصورة عامة الطلب على الوحدات فى السوق العقاري موجود وجيد جداً، والأرقام التى حققتها الشركة فاقت ما قدرته فى موازنتها للعام المالى 2016.
وأضاف «شريف»، أن الشركة لم تزد آجال سداد الأقساط، وإن كان المزيد من التسهيلات التى يقدمها مطورون، لظروف معينة، تمثل ضغوطاً على شركات أخرى جادة.
وقال: «طورنا مشروعات كثيرة وسلمناها قبل موعدها وحققنا أيضاً هوامش الربحية المرجوة منها، ولا أريد أن أجرى مقارنات مع مطور يبدأ عمله، ويدخل السوق حديثاً ولديه رغبة لجذب مستثمر أو عميل جديد لديه بأى طريقة، أو مطور تعرض لتعثر أجبره على تقديم تيسيرات لجذب العملاء وتحصيل مزيد من السيولة».
وأشار إلى أن الشركة جادة فى تطوير مشروعاتها، وربما كان عليها ضغوط لتقديم تسهيلات فى سداد قيمة الوحدات، لكنها يمكن أن تقدم تيسيرات لبيع مخزون الوحدات، لكن الطروحات الجديدة تشهد إقبالاً، وتباع النسبة الأكبر فى فترة قصيرة، ومن ثم لا ترى الشركة داعياً لتقديم مزيد من التسهيلات، وراضون تماماً عن الأداء فى السوق والمبيعات التى حققتها الشركة.
وقال شريف، إن الشركة لا تواجه أزمة «كاش» وتحصيلاتها منذ بداية العام تزيد على 95% من المبالغ المستحق سدادها فى تلك الفترة، ونسبة الشيكات أو الدفعات المتأخرة لدى العملاء تقل عن 5% وهى نسبة أقل من المتعارف عليه فى السوق، كما أن نسب الإلغاءات – تقل عن 5% وهى نسبة منخفضة جداً، مقارنة بالنسب الموجودة فى السوق، وهو ما يعكس ثقة فى الشركة ونوعية العميل الذى يشترى منها.
وقال: «نحن نبنى لهدف التطوير وتسكين الناس، ومن يشترى لدينا ليس مضارباً، لكن يمكن أن يكون مسارعاً بالشراء للهرب من تداعيات خفض العملة، لكن فى كل الأحوال، عملاؤنا مشترون جادون وهدفهم السكن بالدرجة الأولى».
وأضاف: «الإلغاءات لدى سوديك بسيطة جداً والتحصيلات الحمد لله ممتازة، ومقدرش اشتكى من أزمة كاش، وكافة التزاماتنا التعاقدية سواء كانت أقساط أراض أو دفعات المقاولين أو غيرها نسددها فى موعدها».
وقال إن الشركة لم تشهد أى تباطؤ فى معدلات البيع، وأى مطور جاد لن تتباطأ مبيعاته لأن السوق حجمه كبير جداً، والطلب مرتفع ومن ثم تنتفى أسباب التباطؤ الذى يمكن أن يحدث لو لم يحظ المنتج المطروح بالثقة».
وأشار شريف إلى أن سوديك ما زالت تنظر إلى أكثر من قطعة أرض فى الساحل الشمالى، ولكن تلك المنطقة لها ظروف معينة فيما يتعلق بعملية إثبات ملكية الأرض ومعرفة الموقف القانونى لأى قطعة ومن اشترى ومن باع لمن ومن حصل على عقد من المحافظة أو هيئة التنمية السياحية حتى نصل إلى قناعة اتخاذ قرار بشراء الأرض نتيجة تعدد الأطراف التى انتقلت إليها الأراضى وهذه العملية مرهقة جداً.
وقال: «نحن فى مفاوضات فعلاً مع أكثر من بائع وفى مرحلة المعاينة النافية للجهالة لقطعة أرض أو اثنتين وربما أكثر، ونأمل أن ننجز صفقة أو اثنتين منها، ولكن ما يحد من سرعتنا فى إنهاء الإجراءات هو المعاينة نظراً لصعوبة تتبع تسلسل ملكية الأرض فى الساحل الشمالى».
وذكر أن الشركة دخلت فى مفاوضات جادة لشراء أراض فى البحر الأحمر، كما تفاوض الدكتور أحمد بهجت، رئيس مجموعة بهجت منذ فترة لشراء 250 فداناً فى دريم لاند، لكن لم يتم التوصل بعد لاتفاق.
وتبلغ قيمة الاستثمارات المخططة خلال العام الجارى 2.6 مليار جنيه، نفذ منها 1.5 مليار جنيه بنهاية يونيو الماضى، منها أقساط أراض وعقود مقاولات.
وقدرت الموازنة التخطيطية للشركة المبيعات المستهدفة خلال العام الجارى 4.9 مليار جنيه، تحقق منها فى النصف الأول 1.9 مليار جنيه، والباقى 3 مليارات جنيه تسعى الشركة لتحقيقه عبر طرح حزمة مشروعات فى الربع الأخير من العام.
وأضاف «شريف»، أن الشركة قدمت منذ فترة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة عرضاً للمنافسة على تطوير 410 أفدنة بالمشاركة فى الشيخ زايد، وتتابع المستجدات مع الهيئة، ومن المقرر أن تطرح هذه القطعة فى أى لحظة، وتسعى للمشاركة فى المنافسة على تلك القطعة للمرة الثانية.
وقال إن الشركة كانت أعدت دراسة لبحث آليات زيادة أعمالها ودعم الشركة بزيادة محفظة أراضيها سواء بالحصول على الأراضى من الجهات الحكومية أو الاستحواذ على شركات، لكنها ترى أن نظام المشاركة هو التوجه العام حتى لدى الدولة ويعد الأفضل والأكثر منطقية حالياً.
والشركات المملوكة للدولة ولديها مساحات أراضٍ، ولا تستطيع تنميتها بدأت تتجه للمشاركة مع مطورين ويتم تقاسم الأرباح أو المبيعات، ويعد هذا النظام الأمثل بالنسبة لنا فى الوقت الحالى.
ووقعت «سوديك» قبل أشهر عقداً مع شركة مصر الجديدة لتطوير مشروع بالشراكة على مساحة 2.75 مليون متر مربع.
وقال شريف: هذا المشروع كبير جداً، ويستغرق تطويره 10 سنوات، ويحتاج مرونة فى تطويره ليكون مدينة متكاملة، ويسهل التعامل مع التغيرات الديموجرافية حوله، وهو حالياً فى مرحلة الترسية على استشارى عام لإعداد مخطط المشروع، وسيكون مكتباً عالمياً بالاشتراك مع مكتب محلى، والمتوقع أن يكون أول طرح فى هذا المشروع نهاية الربع الأول من 2017. المشاركة هى البديل الأمثل لتنمية المشروعات سواء مع الدولة مممثلة فى أى من هيئاتها أو إحدى الشركات التى لديها محفظة أراض.
أضاف: زيادة أسعار الأراضى جعلت الشركات تعزف عن المشاركة فى الطرح الذى عرضته هيئة المجتمعات العمرانية عبر تعاون مع وزارة الاستثمار.
وقال إن تجربة الشراكة ما زالت فى بدايتها، ولا نستطيع تقييمها، لكن من المؤكد أنها ستواجه تحديات ولمسنا من تجربتنا مع شركة مصر الجديدة نية صادقة لإنجاح التجربة.
وقال إن الشركة لديها المركز التجارى فى سوديك ويست «ذى هب» مساحته التأجيرية 17 ألف متر مربع مؤجر منه 60% حالياً، وهو مخصص للمطاعم والمقاهى فقط.
و يمثل «ذى هب» جزءاً بسيطاً من الإيرادات المتكررة التى تستهدف الشركة الوصول إليها عام 2020 وتبلغ 250 مليون جنيه سنوياً، ومن المقرر أن تأتى النسبة الأكبر من هذا المبلغ عبر المركز التجارى الذى تطوره الشركة فى «إيستاون» بالقاهرة الجديدة.
واقتربت الشركة من إتمام تصميمات المركز التجارى، ومن المقرر طرح مناقصة تنفيذه العام المقبل على مساحة 100 ألف متر مربع بجانب مجموعة مكاتب إدارية.
وبلغت المبيعات المتحققة فى مشروع «سيزر» بالساحل الشمالى 1.2 مليار جنيه، بينما إجمالى المبيعات المتوقعة له 1.4 مليار جنيه، ومعظم مبيعات المشروع تحققت فى الطرح الأول له خلال الربع الأخير من العام الماضى، وشهد يوليو 2016 طرحاً آخر فى المشروع، وتم بيع معظمه وبقيت وحدات كبيرة «لها زبونها».
ورفعت الشركة أسعارها بمعدلات تتراوح بين 10 و12% خلال العام الماضى، وهو ما يساوى تقريباً معدلات التضخم، وتسير فى الاتجاه ذاته خلال العام الجارى.
وقال شريف: عندما نضع سعر التكلفة لأى مشروع بهدف تسعير الوحدات، دائماً ما نضع زيادة فى بعض البنود، وقبل الترسية على المقاولين نتوقع زيادة فى أسعار بعض المدخلات، وزيادة الأسعار بعد الترسية، ويتم وضع مخصص للأمور غير المعلومة – المستجدات – ومن ثم لا نبالغ فى رفع الأسعار، ولكن بنسب معقولة تتماشى مع معدلات التضخم، وما حدث فى العامين الماضى والجارى أن المخصصات التى حددتها الشركة لمواجهة زيادة التكلفة كانت أكثر من ما حدث فعلياً، وبالتالى الشركة لا تضع زيادات وهمية فى الأسعار.
وقال إن السوق يحتاج بقدر الإمكان لثبات لأسعار مدخلات الإنتاج، ما يساعد على حساب التكلفة، ومن ثم عدم زيادة مخصصات زيادة أسعار المنتجات وتوفير الأراضى عبر آلية تخفض الأسعار وتجعلها عند متوسطات معقولة. ونحتاج برنامجاً لتوفير الأراضى للإسكان المتوسط بأسعار معقولة، ولن يربح المطور إذا حصل على أرض بسعر 2500 جنيه للمتر ليبنى عليها وحدات إسكان متوسط.
ودعا لتوفير أراض عبر آلية تحددها الوزارة لإنتاج وحدات بسعر بين 250 و300 ألف جنيه، وجزء كبير جداً من الشعب المصرى يمكنه الحصول عليها.
وأضاف أن الرهن العقارى يمكن أن يكون عاملاً محفزاً لسوق التطوير العقارى، لكن مشكلته تتلخص فى ارتفاع الفائدة على القروض، وإذا وجدت طريقة للإقراض بفائدة مخفضة سينمو هذا النشاط.
إذا تم توفير تمويل عقارى بسعر فائدة 8 و9% على 20 عاماً سيصبح جاذباً للعديد من العملاء.
استبعد أن تلجأ الشركة لبيع محافظ مديونيات عملائها أو إصدار سندات، وقال إن الشركة ليست بحاجة إلى تلك الخطوة فى هذا الوقت، ومركزها المالى قوى، ولديها رصيد نقدية 2 مليار جنيه بنهاية يونيو الماضى وتسهيلات بنكية قيمتها 2.2 مليار جنيه المستخدم منها 1.2 مليار جنيه.
وقبل أسبوعين حضر شريف مؤتمرات نظمتها بنوك استثمار خارج مصر، وقال إن المستثمرين الأجانب معظمهم أكثر تفاؤلاً عن حالهم قبل 3 أشهر تقريباً، بسبب الاتفاق مع صندوق النقد الدولى وبعض الإجراءات المصاحبة له.
وأضاف: بطبيعة الحال سيرتب الاتفاق على مصر ضغوطاً فى المدى القريب، لكن فى الأجلين المتوسط والطويل ستبدو النتائج جيدة.
وذكر أن أكثر سؤال وجه إليه فى مؤتمر هيرميس للاستثمار الذى عُقد فى لندن قبل أسبوعينكان مرتبطاً بتخفيض قيمة العملة المحلية أمام الدولار، وكانت ملاحظة الأجانب أن زيادة مبيعات العقارات خلال الفترة الماضية كانت مدفوعة بتخفيض الجنيه، ومن ثم فإن الفترة المقبلة ستشهد تباطؤاً أم أن الطلب ما زال فعالاً وحقيقياً، لكن كان الرد أن السوق كبير جداً، والطلب حقيقى والفجوة كبيرة بين العرض والطلب.
وتحفظ شريف على ما يقال من أن السوق المصري يعيش مقدمات فقاعة عقارية، وقال إن كلمة فقاعة تعنى أن ثمة شيئاً مقوماً بأكثر من قيمته بكثير جداً، وهو غير صحيح فى الحالة المصرية لدينا الأسعار تزيد خلال 3 سنوات ماضية، ولكن هل المطورون يرفعون هوامش أرباحهم أم أن التكلفة تزيد فعلاً؟، بالفعل التكاليف تزيد ونحاول أن نمتص جزءاً من تلك الزيادات لتظل أسعار البيع جاذبة للمشترين.
وأضاف: من الصعب أن تكون قيمة الوحدة اليوم مليون جنيه، وتصبح غداً بـ600 ألف جنيه مثلاً هذا لم ولن يحدث فى مصر، كما أن سوق العقارات المصرى كله يعتمد على الكاش وليس الرهن العقارى.
