مصادر: تأجيل الانتهاء من المخطط العام لتطوير 655 فداناً إلى سبتمبر المقبل
“برايم”: 7.5 مليار جنيه حصة “مصر الجديدة” من الجزء السكنى و55 جنيهاً القيمة العادلة
“نعيم”: مخاطر تراجع الطلب وارتفاع تكلفة التنفيذ تحديان أساسيان لتقييم “سوديك”
تعانى شركات القطاع العقارى فى السوق المصري تراجع الطلب على منتجاتها؛ بسبب تآكل القوى الشرائية للزبائن. وتتبنى الشركات استراتيجية دفاعية عبر تأجيل طروحات المشروعات الجديدة، على الرغم من امتلاك أغلب الشركات أسساً قوية من التحليل المالي.
وقالت مصادر بارزة لـ«البورصة»، إن شركتى مصر الجديدة للإسكان والتعمير، والسادس من اكتوبر للاستثمار والتنمية اتفقتا على تأجيل الانتهاء من المخطط العام لمشروع الشراكة لتطوير 655 فداناً حتى سبتمبر المقبل.
وتابع: «سوديك» طلبت، مطلع العام الحالى، أن يتم تأجيل الانتهاء من المخطط العام لمدة 40 أسبوعاً تنتهى فى سبتمبر، على أن يتم طرح المشروع على الجمهور فى مرحلة لاحقة، والذى تعمل على تنفيذه شركة ساساكي.
وتتشارك «سوديك» مع شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير، فى تطوير 655 فداناً فى مدينة هليوبوليس باستثمارات 20 مليار جنيه شاملة قيمة الأرض بالشراكة مع شركة مصر الجديدة، المالكة للأرض.
تحصل شركة مصر الجديدة على 30% من إيرادات المبيعات، بينما ترتفع إلى 30.2% من إيرادات الوحدات التجارية والإدارية بحد أدنى 5.01 مليار جنيه، مقابل 70% لشركة سوديك التى ستتولى جميع عمليات التطوير، ابتداءً من البنية التحتية دخل قطعة الأرض من طرق ومرافق وحتى الانتهاء الكامل من عمليات التشطيب لجميع الوحدات السكنية والتجارية والمساحات الخضراء وانتهاءً بالتسويق.
وتبلغ التكلفة الاستثمارية الإجمالية للمشروع 20 مليار جنيه شاملة قيمة الأرض الواقعة على مساحة 655 فداناً بعوائد مستهدفة 30 مليار جنيه، ويتم تنفيذ المشروع على ثلاث مراحل لبناء 8600 وحدة خلال 10 سنوات قد تمتد إلى 13 عاماً.
من جهته، توقع محمد مرعى، محلل القطاع العقارى ببنك الاستثمار «برايم القابضة» استعادة الطلب والشهية سريعاً فى القطاع العقارى خلال الفترة المقبلة، على الرغم من التراجع الحالى فى الطلب.
وحدد القيمة العادلة لسهم «مصر الجديدة للإسكان» عند 54.9 جنيه، بعائد يصل إلى 100% عن القيمة الحالية للسهم فى السوق، مطبقاً معدل خصم زائداً على تكلفة حقوق الملكية بنحو 4%، وذلك للتعويض عن مخاطر امتداد فترة التطوير؛ بسبب كبر حجم محفظة الأراضي، وعدم وضوح الرؤية، والالتزام بالتحول إلى مطور عقارى متكامل بدلاً من الاعتماد على نشاط بيع الأراضى، إلى جانب أن معدل الخصم الأعلى المستخدم يعوض عن افتراضنا لفترة مبيعات مقسمة على 5 سنوات فقط لتقييم الأصول.
أضاف أن قيمة الشركة تتضمن نحو مليار جنيه نصيب «مصر الجديدة» من مشروع 655 فداناً الذى تطوره «سوديك» على أراضى الشركة، حيث يضيف الجزء السكنى نحو 789 مليون جنيه، على أن يضيف الجزء التجارى ما يقرب من 205 ملايين جنيه للتقييم، وذلك لاحتفاظ «مصر الجديدة» بنسبة 30- 30.2% من إيرادات المشروع، مقابل المشاركة بمساحة الأرض.
لفت «مرعى» إلى امتلاك «مصر الجديدة»، حالياً، مجموعة من الأراضى المتبقية يصل إجمالى مساحاتها 29.68 مليون متر تقريباً، تمثل صافى المساحة منها 24.09 مليون متر، وهى المساحة المستخدمة فى التقييم المبدئى المسند للشركة.
واستبعدت «برايم» مساحة تصل إلى 3.33 مليون متر تقريباً من إجمالى مساحة مدينة هليوبوليس الجديدة التى تمثل تعديات آخرين على أراضى الشركة، حيث أقيمت عليها مجمعات سكنية يستفيد منها الغير، وهو الأمر المنظور أمام القضاء حالياً، بجانب مساحات أخرى؛ بسبب التعديات.
وتابع «مرعى»: «نرى أن حصيلة تسييل أراضى الشركة تصل إلى 45 مليار جنيه تقريباً إلى جانب 7.5 مليار جنيه تحصل عليها «مصر الجديدة» من الشراكة الحالية مع (سوديك)، وذلك على أقل تقدير من الجزء السكنى فقط فى المشروع».
وتصل القيمة العادلة للشركة بحسب دراسة «برايم» إلى نحو 22.4 مليار جنيه بعائد يصل إلى 113% عن القيمة الحالية للشركة، عبر طريقة صافى التدفقات النقدية المتوقعة للشركة من حصيلة تطوير مشروع الشراكة مع «سوديك»، بجانب حصيلة بيع الأراضى التى تصل إلى 5.7 مليار جنيه خلال العام الحالي، و5.1 مليار جنيه فى 2018.
واستعرضت ورقة بحثية لبنك الاستثمار (نعيم القابضة)، المخاطر التى تواجع شركة سوديك، والتى تتمثل فى مخاوف انتشار عدوى تباطؤ الطلب فيما بين الفئات المختلفة بتلك الطبقة؛ حيث شهدت الوحدات العقارية التى تستهدف الفئات الأقل دخلاً بالطبقة المتوسطة تباطؤاً حاداً فى معدلات الطلب، وقد ينتقل ذلك إلى الفئات الأخرى بذات الطبقة.
أضافت أن مخاطر التنفيذ تمثل عنصراً مهماً فى التقييم؛ بسبب ارتفاع تكلفة مواد البناء.
رفعت بحوث شركة نعيم السعر المستهدف لسهم سوديك إلى 17.29 جنيه، بدعم من زيادة أسعار الوحدات، مع تبنيها نظرة حذرة؛ بسبب مخاوف تباطؤ الطلب.
وأوصت «نعيم» بالاحتفاظ بسعر سوقى 15.78 جنيه للسهم، وبسعر مستهدف 17.29 جنيه، فى ظل احتمال ارتفاع السهم بنسبة 14%.
