قال ماجد شريف الرئيس التنفيذي لشركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار “سوديك” أن عام 2017 سيكون عامًا صعبًا على كافة الأصعدة وذلك خلال حواره مع نشرة “إنتربرايز”
انضم ماجد شريف إلى سوديك رئيسا تنفيذيا لها في 2015، بعد رحلة عمل قصيرة استمرت 18 شهرًا بالولايات المتحدة الأمريكية، إذ تواصل معه أحمد بدراوي رئيس سوديك السابق آنذاك لمعرفة ما إذا كان مهتما بالعودة لمصر وإدارة الشركة. ماجد شريف، مهندس معماري واستشاري سابق وكان المدير العام وعضو مجلس إدارة شركة بالم هيلز للتعمير لأكثر من 10 سنوات، قبل أن يصبح الرئيس التنفيذي لمجموعة ماجد الفطيم العقارية في مصر بين عامي 2008 و2011، ثم الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لهايد بارك بين عامي 2012 و2014. ولدى شريف الآن مهمة صعبة لإدارة واحدة من أكبر شركات التطوير العقاري في البلاد خلال العام الذي يتوقع الكثيرون أن يشهد فيه القطاع الكثير من التحديات: وفيما يلي أهم ما قاله :
2017 سيكون عامًا صعبًا على كافة الأصعدة، لكننا نعلم جميعا أن الإجراءات التي جرى اتخاذها كانت حتمية، وتأخرت إلى حد كبير. والمهم الآن هو إدراك أن تحمل الألم هذا العام سيضعنا على الطريق الصحيح في عام 2018، ويؤهلنا للنمو.
ماذا عن التحدي الأكبر أمام الاقتصاد؟ مما لا شك فيه هو كيفية تعامل كل شركة مع تعويم الجنيه، والذي أثر على كل الأعمال التجارية، وعلى كل شخص في مصر. كل من تكلمت معهم يعانون من نفس التحديات التي نواجهها: كيف سيتم إعداد الموازنة مع هذه الحالة من عدم اليقين؟ ما هو سعر الصرف الذي سنعتمد عليه في الموازنة؟ وهل سيكون الدولار متاحًا بالبنوك؟
سعر الصرف الذي نستخدمه في إعداد الموازنة الآن هو في حدود 20 جنيها للدولار. هذا هو آخر رقم، والدولار في صعود منذ أن بدأنا إعداد الموازنة.
أعتقد أن القطاع العقاري سيواجه عددًا من التحديات في عام 2017، وأولها الحاجة إلى الحصول على المزيد من الأراضي بالأسعار الحالية التي تبدو مرتفعة للغاية. لا تزال الحكومة هي المصدر الرئيسي للأراضي، وحتى قبل تعويم الجنيه، كانت الحكومة تريد رفع أسعار الأراضي لمستويات نجدها نحن العاملون بالقطاع العقاري باهظة وغير مشجعة. ومن المتوقع أن يتم إعطاء الأولوية في مزادات الأراضي الجديدة في مشروعات الشركات مع الحكومة لمن يدفع بالدولار.
أما فيما يتعلق بالبناء والإنشاءات، فمن الواضح أن الزيادة المستمرة في أسعار المواد الخام ستشكل عبئا مستمرا. عملنا لا يعتمد بشكل كبير على المواد المستورد، إلا أن تأثير تخفيض قيمة العملة وارتفاع التضخم أثر على أسعار المواد محلية الصنع، لكن ليس بالقدر الذي تأثرت به المواد المستوردة، ولكننا تضررنا بالفعل. نرى أنه يتم مراجعة عقود البناء بسبب أسعار الأسمنت وحديد التسليح، وذلك على العقود التي جرى توقيعها لتشييد العقارات التي تم بيعها قبل نوفمبر 2016. نتوقع زيادة في تكاليف البناء بنسبة تتراوح بين 25 إلى 30%.
فرص القطاع العقاري لم تتغير: هناك أساسيات قوية جدًا استنادًا إلى الطلب الفعلي على العقارات والعرض المحدود من المطورين الرسميين. يحب المصريون شراء العقارات وهذا ضمن ثقافتهم الاستثمارية، والدرس الذي تعلمه الكثيرون في العامين الماضيين هو أنه مع الارتفاع الكبير والمتسارع في الأسعار، فمن الأفضل دائمًا أن تشتري الآن وليس غدا. فالمطورون العقاريون الجادون، سيواصلون البيع بالرغم من الظروف الصعبة.
من المتوقع أن تتفوق العقارات السكنية على باقي القطاعات العقارية الأخرى، نظرا للأسس القوية التي تتمتع بها، إلا أن تفاؤلنا أقل بالمساحات الإدارية، إذ قد تضطر بعض الشركات للاستغناء جودة المنتج العقاري نظرًا للضغوط الاقتصادية التي تشهدها بشكل عام. أعتقد كذلك أن قطاع العقارات التجارية سيعاني، سيكافح المطورون والمشغلون وتجار التجزئة لإبرام اتفاقيات مجدية اقتصاديًا بالنظر إلى أن الإيجارات بطريقة أو بأخرى مرتبطة بالدولار. هذا قبل احتساب كيف سيكون أداء القطاع التجاري في حد ذاته هذا العام، خاصة للذين يبيعون البضائع المستوردة بأسعار مضاعفة بعد التعويم.
أجرينا دراسة للسوق فيما يتعلق بالزيادات في الأجور، ونبحث عن طرق مبتكرة ومتنوعة لمعالجة تأثير ارتفاع الأسعار على موظفينا. نعمل على وضع نهج متوازن لتخفيف الأعباء على الموظفين، دون أن يؤثر ذلك على حقوق المساهمين.
رفعنا الأسعار بنسبة 20% لأعمال الإنشاءات الأساسية و30% على المنتجات النهائية، وذلك بعد تحرير سعر الصرف. ونعتقد أن هذا معدل زيادة عادل. من الصعب التنبؤ بما سيحدث، وما إذا كان علينا زيادة السعر مستقبلا. سنظل نتابع السوق، والعمل سويا مع المقاولين لدينا. نعلم أن المشكلة في الفترة المقبلة ستتمثل في القدرة على تحمل التكاليف، وسنسعى للعمل بدقة عالية قدر الإمكان مع كافة اللاعبين.
نحن منفتحون تمامًا أمام فرص الحصول على الأراضي عن طريق الشراء أو عقد شراكات مع مطورين آخرين لديهم مساحات كبيرة من الأراضي، ولكن ليس لديهم القدرة على تطويرها. ومع ذلك، فستظل الحكومة المصدر الرئيسي للأراضي. نسعى لأن تكون أسعار الأراضي معقولة، وأن تكون آلية طرح وتخصيص الأراضي جيدة خاصة في هذه الأوقات الصعبة.
النظرة المستقبلية للطروحات العامة جيدة. تبدو التقييمات أرخص بعد التعويم، كما أن أحجام التداول في سوق الأسهم في ازدياد، ونحن نشهد تجددا في شهية المستثمرين من أوروبا ودول الخليج. أعتقد أن المناخ سيجذب انتباه أصحاب الشركات التي لديها مقومات الطرح.
ستشمل القطاعات الأفضل أداء، السلع الأساسية والشركات التي تصدر منتجاتها. سيحظى المصنعون الذين لديهم منتجات تتمتع بميزات تنافسية بفرصة عظيمة في هذا التوقيت.
ماذا عن القطاعات الأسوأ أداء؟ الجميع سيعاني، ويجب أن نكون صادقين في ذلك. ولكن ستكون معاناة البعض أشد، خاصة للذين يعتمدون بشكل جزئي أو كلي على الاستيراد، مثل قطاع السيارات.
لو خيروني أن أبدأ عمل تجاري جديد اليوم، فسيكون له علاقة بالمواد الغذائية. نحن كمصريين نحب الطعام. ويعد هذا القطاع الوحيد الذي يكون أداؤه جيد دائما، حتى في أوقات الضغوط الاقتصادية.
أرى أن أهم قضية تنظيمية في الوقت الحالي، هي كيفية تعامل الدولة مع الضغوط التي يتعرض لها القطاع العقاري. يجب أن توجد بعض المرونة في شروط السداد الخاصة بالعقود القائمة. ربما يكون هناك تمديد في الجداول الزمنية للمشروعات نظرًا للتحديات التي نواجهها مع شركات المقاولات والتي تواجه بعضها مشكلات في التحصيل. وأود أن أرى قرارات للحد من ارتفاع أسعار الأراضي، إلى جانب تمديد فترات السداد – نحتاج لآليات جديدة، ولم يتم عمل شيء إلى الآن. أسعار الأراضي سواء في شرق أو غرب القاهرة، أو بالعاصمة الإدارية الجديدة مرتفعة للغاية، ومن المتوقع أن ترتفع أكثر، خاصة في ظل الشروط التعجيزية.
خلاصة القول هو أننا بحاجة إلى أن نسأل أنفسنا ما الذي يمكن أن يحدث للقطاع العقاري إذا استمرت الحكومة في رفع أسعار الأراضي – ناهيك عن المطالبة بأن يتم سداد قيمة تلك الأراضي بالدولار. كل هذا يثير تساؤلات هامة حول مستقبل القطاع العقاري.
