“المجتمعات العمرانية” تجهز لطرح أراضٍ بآلية “المطور العام”

الهيئة تتلقى طلبات من الشركات العقارية بتخصيص مساحات تتجاوز 5 آلاف فدان
دراسة تفعيل الآلية بمدن الجيل الرابع و«العلمين الجديدة» و«شرق بورسعيد» ضمن الأولويات
«دويدار»: يجب طرح الأراضى ضمن مخطط متكامل والحصول على عائد عينى من الشركات
«عباس»: استخدام المطور العام فى المدن التى لم تتم تنميتها وكل أشكال التنمية متاحة
طلبت وزارة الإسكان من هيئة المجتمعات العمرانية إعداد تصور عن تطبيق آلية المطور العام فى المدن الجديدة، التى تم البدء فى تنميتها خلال العام الجارى ومنها العاصمة الإدارية ومدينة العلمين الجديدة و«ناصر» و«غرب قنا» فى الصعيد.
وتلقت الوزارة مطالبات رسمية وأخرى عبر المؤتمرات العقارية، التى عقدت خلال الفترة الماضية لتفعيل «المطور العام» بعد إدارجه ضمن آليات تنمية المشروعات فى اللائحة العقارية المنظمة لعمل الهيئة.
وقالت مصادر بوزارة الإسكان لـ«البورصة»: إن الوزارة تسعى لتفعيل آلية المطور العام فى مدن الجيل الرابع، والتى تضم مساحات كبيرة من الأراضى يمكن طرحها على الشركات العقارية وفقًا للضوابط، التى حددتها اللائحة العقارية.
أضافت: «المدن التى تمت تنمية جزء كبير منها لا تستوعب مشروعات على مساحات تتجاوز 2000 فدان لذا ستقوم هيئة المجتمعات العمرانية بتحديد الاحتياجات المستقبلية للمدن التى ما زالت فى بداية مراحل التطوير».
ونصت اللائحة العقارية على إمكانية استعانة هيئة المجتمعات العمرانية بمطور عقارى رئيسى أو أكثر للإسراع فى تنمية المجتمع العمرانى الجديد وفقاً للقواعد، التى يضعها مجلس إدارة الهيئة.
كما يمكن للمطور الرئيسى المخصص له مساحة فوق المتوسطة أو كبيرة بعد إخطار الهيئة أن يستعين بمطور فرعى أو أكثر فى الأنشطة العقارية المختلفة، ويجوز له الإسناد من الباطن لمطورين فرعيين فى نفس النشاط المطلوب فيما لا يجاوز 50% من مساحة المشروع.
وألزمت اللائحة المطور الرئيسى بتقديم مستندات أى مطور فرعى يتم التعاقد معه للهيئة، وفى جميع الأحوال يظل المطور الرئيسى مسئول مسئولية كاملة عن تنفيذ المطور الفرعى لالتزاماته.
وأوضحت المصادر أن المدن التى تدرس الهيئة ضمها لخطة طروحات أراضى المطور العام تتضمن العلمين الجديدة وشرق بورسعيد وناصر وغرب قنا بجانب مدينتين يجرى إعداد الدراسات الخاصة بهما، وهما «الفشن الجديدة» و«ملاوى الجديدة» فى الصعيد.
أشارت إلى أنه يمكن الاستعانة بـ«المطور العام» فى المراحل المقبلة بمشروع العاصمة الإدارية الجديدة خاصة أن مساحتها الإجمالية تصل 170 ألف فدان، ويمكن تخصيص أراضٍ بمساحات من 2000 إلى 10 آلاف فدان.
وتنفذ «المجتمعات العمرانية» مرافق ووحدات الأسبقية الأولى بمدينة العلمين الجديدة والتى تصل مساحتها الإجمالية 48 ألف فدان، وتتكون المرحلة الأولى من قطاعين أساسيين بمساحة حوالى 8 آلاف فدان، وهما القطاع الساحلى، ويشمل قطاع المركز السياحى العالمى، والقطاع الأثرى، والحضرى، ويبلغ عدد السكان المتوقع بالمرحلة الأولى 400 ألف نسمة.
كما يجرى تنفيذ مرافق المرحلة الأولى للمدينة المليونية فى شرق بورسعيد بمساحة إجمالية 164.6 ألف فدان.
فيما تبلغ مساحة مدينة ناصر «غرب أسيوط» 6500 فدان، ومساحة مدينة غرب قنا 8112 فداناً، وتم طرح المرحلة الأولى للأراضى المميزة فى المدينتين، ويجرى تخطيط شبكات المرافق والطرق.
وقالت المصادر إن عددا من شركات الاستثمار العقارى خاطبت «المجتمعات العمرانية» خلال الفترة الماضية لطرح أراضٍ بآلية المطور العام فى المدن الجديدة.
أضافت أن الشركات تسعى للحصول على أراضٍ بمساحات كبير خاصة مع بدء الهيئة الاقتصادية لمنطقة قناة السويس طرح أراضٍ للشركات بحق الانتفاع مع تنميتها بآلية المطور العام بجانب إعادة هيئة التنمية الصناعية العمل بنفس الآلية.
أوضحت المصادر أن الهيئة يمكن أن تطرح أراضى بمساحات تبدأ من 2000 فدان، وتصل 5 آلاف فدان، ويمكن زيادتها إلى 10 آلاف فدان وفقًا لخطة تنمية المدن الجديدة.
أشارت إلى أن الهيئة ستبدأ التواصل مع عدد من الشركات العقارية لقياس مؤشرات الإقبال على الطرح والحوافز، التى يمكن توفيرها لتشجيع الشركات على المشاركة فى المشروعات.
وقالت المصادر إن الحوافز يمكن أن تتضمن تخصيص الأرض بالمجان أو بسعر رمزى فى المدن التى ما زالت فى بداية مراحل التنمية على أن تتولى الشركات مد المرافق وتنفيذ المشروعات وتحصل الهيئة على حصة من الوحدات أو إيرادات البيع.
أضافت أنه يمكن اللجوء لآلية حق الانتفاع ولكن لفترات طويلة تتراوح ما بين 50 عامًا و75 عامًا وتابعت: «آليات الشراكة متنوعة سواء تقاسم الإيرادات أم الحصة العينية، والأهم هو الوصول لاتفاق يحقق مصالح جميع الأطراف».
أوضحت أن الهيئة تسعى لتكررار نموذج مدينة المستقبل، والتى تبلغ مساحتها 11 ألف فدان فى مدينة القاهرة الجديدة، وتتولى شركة المستقبل للتنمية العمرانية دور المطور العام وتقوم بطرح قطع أراضٍ فى مزايدات للشركات العقارية لتطوير مشروعات ضمن المخطط العام للمدينة.
وقال الدكتور أشرف دويدار، العضو المنتدب لشركة أرضك للتطوير العقارى، إن آلية المطور العام لن تختلف كثيرًا عن النماذج الحالية لبيع الأراضى للشركات العقارية، ولكن سيتم تخصيص مساحات كبيرة والسماح للشركات بإعادة بيع قطع الأراضى بعد ترفيقها وتقسيمها.
أضاف لـ«البورصة» أن نجاح «المطور العام» يعتمد على رغبة الدولة فى تطوير المدن الجديدة بالتعاون مع الشركات العقارية الكبرى، والتى تمتلك ملاءة ومالية وفنية تمكنها من تنمية مساحات عمرانية كبيرة.
أوضح دويدار أن مطالب الشركات تقتصر على توفير خطة دائمة للطرح وإعداد مخطط عام للمشروعات والمدن المتكاملة ليتناسب مع المشروعات التى سيتم تطويرها ضمن الأراضى المخصصة بآلية المطور العام.
وقال: «يجب طرح أراضٍ بمساحات من 5 آلاف وحتى 10 آلاف فدان على أن تحدد وزارة الإسكان الأنشطة، التى تحتاجها كما يتم تخصيص أراضٍ ضمن مخططات المدن لإقامة جامعات ومستشفيات وغيرها من الخدمات».
أضاف أن «الإسكان» يجب أن تمنح الأرض للشركات بالمجان، وتحصل على مستحقاتها فى صورة مساحات من الأراضى بعد ترفيقها وتعيد بيعها بجانب حصص مالية وعينية من المشروعات التى سيتم تطويرها.
أوضح دويدار أن طرح أراضٍ بمساحات تصل 2000 فدان لا يتناسب مع آلية المطور العام خاصة أن عددا من الشركات تمتلك محفظة أراضٍ تعادل تلك المساحة كما يتم بيع أراضٍ بمساحات تصل 500 فدان.
أشار إلى أن الإسكان قادرة على تنفيذ مشروعات تماثل مشروع شركة المستقبل للتنمية العمرانية، والتى تمتلك 11 ألف فدان فى مدينة القاهرة الجديدة، وتقوم بتقسيم الأرض إلى قطع بمساحات متوسطة، وتعيد بيعها للشركات العقارية.
وأضاف أن طرح أراضى المطور العام يجب أن يسبقه خطة واضحة بجدول زمنى لتوصيل المرافق إلى حدود أرض المشروع لتتمكن الشركات من سرعة مد المرافق الداخلية وبيع الأراضى للمطورين.
وقال المهندس خالد عباس معاون وزير الإسكان للشئون الفنية خلال مؤتمر «سيتى سكيب» الأسبوع الماضى إن الوزارة ترحب بتطبيق نظام المطور العام لتنمية الأراضى ولكن فى المدن التى لم يتم تنميتها بعد وتابع «كل أشكال التطوير متاحة، ويمكن التفاوض عليها مع المستثمرين».
وقال فتح الله فوزى، مؤسس مجموعة مينا للاستثمار، إن تحقيق خطة الدولة للتنمية العمرانية يتطلب الاعتماد بشكل كبير على القطاع الخاص فى التنفيذ من خلال إحياء فكرة المطور العام حتى لا تتحمل الدولة أعباء تمويلية تؤثر على الموازنة العامة للدولة، والتى تعانى عجزاً كبيراً.
أضاف أن جميع التجارب المحلية والعالمية أثبتت نجاح فكرة المطور العام، وسبق تنفيذها فى مصر بمناطق مصر الجديدة والمقطم وجاردن سيتى.
أوضح أن مصر تواجه تحديات الزيادة السكانية المطردة، والتى تتركز فى 7% فقط من مساحة مصر إلى جانب النمو السكانى الكبير، والذى يصل 2.5 مليون نسمة سنوياً وعدم قدرة المساحة المعمورة على تحمل تلك الزيادة مما يتطلب تطوير 20 ألف فدان سنوياً لتنفيذ خطة 2030، والتى تستهدف زيادة المساحة المعمورة إلى 12.5%.