«رياض»: الالتزام بسداد ثمن الأرض وتراجع السيولة يرفعان أعباء التطوير
«عادل»: الشركات الكبرى ستسلم المشروعات قبل المواعيد المحددة للحفاظ على المصداقية
«سليم»: دخول شركات جديدة للسوق أدى لتباطؤ المبيعات وتعثر مطورين قدامى
يمثل حجم المبيعات وتراجعها خلال 2018، أكبر عقبة أمام التزام الشركات بالتسليم فى المواعيد المتفق عليها.
وأدى لجوء بعض الشركات لتخفيض قيمة مقدم الحجز لجذب مزيد من العملاء، إلى نقص السيولة لمعظم الشركات التى تعتمد فى الأساس على مقدمات الحجز ودفعات الأقساط لبدء مراحل الإنشاء وصولاً إلى التسليم فى المواعيد المتفق عليها.
ومن العقبات التى مازالت بعض الشركات تحاول تجاوزها تحرير سعر الصرف قبل أكثر من عامين، وأثره على خفض القدرة الشرائية وارتفاع أسعار الوحدات نتيجة ارتفاع أسعار مواد البناء وارتفاع أسعار الأرض التى ستقام عليها المشروعات.
قال نهاد عادل، رئيس شركة «بى تو بى» للاستثمار والتسويق العقارى، إن كل مطور عقارى على حدة ظهر لديه تباطؤ ملحوظ فى حجم المبيعات خلال 2018، لكن حالة السوق العقارى ككل شهدت استقراراً فى حجم المبيعات بعد زيادة عدد المطورين العقاريين وتقديم عروض بيع أكثر تيسيراً على العملاء مما زاد من القدرة الشرائية وتنفيذ أكثر للمشروعات.
أضاف أن تغير حالة السوق وتباطؤ المبيعات لكل شركة سيكون دافعاً للشركات الكبيرة للحرص على تسليم المشروعات قيد الإنشاء فى مواعيدها المحددة لنفى فكرة وجود تعثر مالى فى الشركة كنتيجة لتراجع المبيعات لديها فى 2018، وبالتالى تستطيع الشركات مواجهة الأزمة وتحسين صورتها أمام العملاء فيمكنها ذلك من دخول مشروعات جديدة.
وتابع «أما الشركات التابعة لمجموعة اقتصادية كبيرة ولها أثرها فى السوق سيكون لديها حافز التسليم قبل المواعيد المحددة لتؤكد مصداقيتها وثقة عملائها فيها وتستكمل المنافسة فى السنوات القادمة».
أوضح عادل أن التركيز سيكون على الشركات الحديثة فى القطاع فالكل ينتظر وضوح الرؤية بالنسبة لتلك الشركات وإمكانية استمرارها لسنوات أم لا، ومواعيد التسليم والالتزام بها هى العامل الرئيسى والأهم فى وضوح تلك الرؤية.
وقال عادل إن لجوء الشركات إلى تخفيض مقدم الحجز يعد محاولة بائسة لجذب العملاء وهو تصرف خاطئ الغرض منه تجميع أكبر عدد من الأقساط لبدء الإنشاءات فى المشروع ويمثل ذلك خطورة كبيرة على الاستمرارية.
أضاف «فى عقود المبيعات يشترط الطرفان توقيع غرامة مالية فى حالة تأخر التسليم وتأخر تسديد الأقساط، وفيما يخص سياسة استرداد مقدم الحجز تخصم الشركة حوالى %5 من المدفوع للحجز، وربما تزيد تلك النسبة لمنع أو تقليل الاسترداد وبالتالى تستطيع الشركة استكمال الإنشاءات».
أوضح أن التحدي الحقيقى أمام تلك الشركات هو مواعيد التسليم خاصة فى العاصمة الإدارية الجديدة فما زالت الأمور غير واضحة ولن تظهر إلا بعد 3 أو 4 سنوات عند حلول مواعيد التسليم الواجبة داخل العاصمة وربما تقل المدة عن ذلك وتظهر علامات الاستمرارية من عدمه فى مراحل الإنشاءات التى من المفترض أن تكون قد بدأت بالفعل.
وقال أحمد سليم، رئيس مجلس إدارة شركة «بريكزى للتسويق العقارى» إن ما حدث فى سوق العقارات خلال 2018 من استقرار لحجم المبيعات بشكل عام، وتراجعها فى بعض الشركات نظراً لدخول عدد من الشركات الجديدة للسوق أدى لزيادة المنافسة بين الشركات وتقسيم كعكة المشروعات بين عدد أكبر من المطورين العقاريين.
أضاف أن عدداً من المطورين بدأوا وضع خطة مبيعات للعام الجديد 2019 تتلاءم مع مستجدات السوق وأهم ما ستركز عليه الشركات فى خطتها هو الالتزام بمواعيد تسليم المشروع ككل وليس الوحدات المحجوزة فقط، لإثبات حسن النية فى تسليم المشروع بكامل مرافقه وليس الالتزام بوحدات سكنية منفصلة فقط.
أوضح سليم أن الشركات الكبرى المشهود لها بالالتزام ستحرص بكل الطرق على التسليم فى المواعيد المحددة مهما حدث فى السوق من تقلبات سواء تراجع المبيعات أو ارتفاع أسعار مواد البناء أو أى جديد يطرأ على الاقتصاد.
وتابع «الشركات الجديدة التى دخلت السوق لأول مرة هذا العام ستواجه منافسة حقيقية بينها وبين بعضها فى الالتزام بوعودها مع العملاء فيما يخص مواعيد التسليم لكل مرحلة على حدة أو للمشروع كاملاً».
أشار إلى أن دخول مطورين جدد للسوق أدى لوجود تنافس فى خفض قيمة مقدم الحجز ومدد السداد.
واعتبر أن زيادة المنافسة ظاهرة صحية للمجال بحيث تستطيع الشركات جذب عدد أكبر من العملاء وتحقيق حجم مبيعات مرتفع بالإضافة إلى استكشاف السوق فالشركات التى تملك ملاءة مالية غير مستقرة لن تستمر فى السوق وستخرج سريعاً لتفسح المجال أمام الشركات المستقرة مالياً.
وقال إن العميل لا يتحمل أى عواقب خاصة تذبذب الأسعار والشركات وحدها هى المسئولة عن تحمل تغير الأسعار لذلك تعتمد الشركات فى الغالب على البيع المرحلى للمشروع، وتقسيم المشروع الواحد إلى مراحل متعددة وذلك تجنباً لوقوع خسائر فى حالة تغير الأسعار.
أضاف سليم أن عقود الشركات لا تخلو من بند مخصص لسياسة الاسترداد، والتى يسحب فيها العميل ما تم دفعه من مقدم الحجز أو دفعة تعاقد بعد خصم نسبة تتراوح بين 2 و%10 من المبلغ المدفوع.
أوضح أن العميل ينتهى من سداد نسبة 60 إلى %80 من إجمالى سعر الوحدة، عند حلول موعد التسليم لتضمن الشركة مستحقاتها خلال باقى فترة التقسيط.
وقال رياض عبدالعزيز، مدير المبيعات بشركة «إيدار للتسويق العقارى»، إن أزمة تسليم المشروعات تختلف على حسب الشركات المطورة للمشروعات، حيث قسم شركات التطوير إلى 3 فئات كل فئة لديها قدرات معينة وعباءة مالية محددة من شأنها أن تنذر بمدى التزام الشركات بمواعيد التسليم.
أضاف أن السوق العقارى يعانى حالياً من زيادة المعروض ونقص الطلب على الشراء وهو ما يحدث بالفعل أزمة داخل بعض الشركات.
أوضح أن شركات التطوير العقارى صاحبة التاريخ الطويل فى إنشاء المشروعات العمرانية المتكاملة والملاءة المالية المستقرة ستفى بوعودها فى التسليم وذلك ضمانا لاستمرارية الشركة وحفاظاً على اسمها فى السوق حيث لن تتأثر كثيراً بأى تغيرت تطرأ على القطاع وستحاول الالتزام وتدعيم موقفها ضماناً للاستمراية.
وتابع «الشركات التى لديها ملاءة مالية جيدة ولكنها تنتظر مقدمات الحجز ودفعات الاستلام للبدء فى الإنشاءات قد تتأثر بأى تراجع فى المبيعات، وهذه الشركات يكون لديها قوة دعم للمشروعات فى مرحلة معينة وستتوقف عن الاستكمال إلا فى حالة زيادة المبيعات وتوفير سيولة مالية للانتهاء من كل مراحل المشروع».
وقال إن الشركات التى تعتمد فقط فى الإنشاءات على مقدمات الحجز والأقساط ففى الغالب لن تسلم المشروع فى مواعيده المحددة وهذه الشركات قليلة جداً فى السوق.
أضاف أن السوق العقارى مشبع بالمشروعات التى تستهدف شريحة محددة من العملاء قادرة على دفع أقساط شهرية تصل إلى 30 ألف جنيه، لكن هذه المشروعات مرتبطة فى الأساس بالبنية التحتية ومدى التزام الشركات بسداد ثمن الأرض المقام عليها المشروع وبالتالى توصيل المرافق وهذه الخطوة فى يد الحكومة التى لابد أن تكون ملتزمة بالترفيق حتى تستطيع الشركات بدء التطوير.
أوضح عبدالعزيز أن تأخر الشركة فى دفع جزء من ثمن الأرض وبدء الإنشاءات وتوصيل المرافق سيؤدى فى النهاية إلى تأخر تسليم المشروع مكتملاً للعملاء.
