سوق إعادة بيع العقارات يترقب المشترين بعد فترات التراجع

ذكر مسئولون بشركات التسويق العقارى أن نشاط سوق إعادة البيع تأثر خلال الفترة الماضية خاصة لدى الشريحة الراغبة فى الاستثمار وتبحث عن شراء عقارات باعتبارها مخزناً آمناً للقيمة فى ظل التقلبات التى يشهدها القطاع الاقتصادى.

وقالوا إن الرغبة فى الشراء تتركز حالياً لدى الباحثين عن مسكن فورى وقادرين على سداد قيمته «كاش» لصالح عملاء آخرين.

أضافوا أن الطفرة التى شهدتها أسعار العقارات بعد «التعويم» كانت سبباً فى ارتفاع وتيرة شراء العقارات بحثاً عن مكسب سريع لكن الأسعار فى السوق عادت للزيادة بوتيرة طبيعية لا تحقق مكسبا كبيرا خاصة إذا كانت إعادة البيع تستغرق فترات طويلة.

وأكدوا أن السوق يمر بمرحلة تعاف بعد الفترة الماضية والتى شهدت أقل نسبة مبيعات، ولكنه يحتاج إلى محفزات لتنشيطه، مثل توجه أصحاب العقارات لخفض قيمة الوحدة وتقليل هامش الربح مقابل الحصول على «الكاش» أو تقديم تسهيلات وتقسيط القيمة على عامين.

وقال نهاد عادل رئيس شركة «بى تو بى للاستثمار والتسويق العقارى» إن الشراء بغرض الاستثمار تراجع لصالح الباحثين عن سكن فورى سواء للزواج أو الانتقال إلى مسكن آخر.

أضاف أن شريحة كبيرة من المصريين ما زالت ترى العقار استثمارا مضمونا وتبحث عن الشراء سواء للسكن الحالى أو المستقبلى، خاصة أن الأسعار ترتفع بشكل مستمر وبقيمة أكبر من الفائدة البنكية.

أوضح أن عدد الزيجات السنوية أدى لعدم تراجع سوق إعادة البيع بشكل كبير رغم انخفاض الطلب لدى شريحة المستثمرين فى السوق الذى يبحثون عن مكسب سريع وواجهوا صعوبة فى التخلص من الوحدات التى اشتروها فى فترات سابقة.

ويرى عادل، أن طفرة الأسعار التى حدثت بعد «التعويم» لن تتكرر وستستمر الأسعار فى الزيادة بالمعدلات الطبيعية التى تتناسب مع زيادة تكلفة الأرض والخامات.

أشار إلى أنه حتى مع تراجع القوى الشرائية للأفراد بسبب الظروف الاقتصادية ولكن شرائح العملاء بمشروعات الإسكان الفاخر يملكون مدخرات تمكنهم من الاستمرار فى الشراء.

وتحدث يوسف خليل، العضو المنتدب لشركة «إيرا مصر للتسويق العقارى» عن العوامل المتحكمة فى سوق إعادة البيع ومنها جاهزية الوحدات للسكن ورغبة المشترين فى الاستلام الفورى وموقف المرافق والخدمات فى المشروع أو المنطقة.

وقال إن سداد قيمة الوحدة «كاش» يخفض سعر المتر عن المتداول لدى شركات التطوير العقارى وتابع «على سبيل المثال لو تم بيع المتر المربع بـ15 ألف جنيه على فترات سداد ممتدة فإن السعر ينخفض عند السداد الفورى لحوالى 10 آلاف جنيه».

أضاف أن الزيادات التى من المتوقع أن يشهدها السوق العقارى بعد تحرير دعم الطاقة لن تمتد إلى سوق إعادة البيع لأن المالكين الحاليين يريدون التخلص من المخزون الراكد لديهم وفى حالة الزيادة ستكون بنسبة بسيطة حتى لا تؤثر على الإقبال.

أوضح خليل أن التسهيلات التى قدمتها شركات الاستثمار العقارى شجعت عددا كبيرا من العملاء على الشراء للاستفادة من طول فترات السداد وانخفاض مقدم الحجز.

أشار إلى أن سوق إعادة البيع مازال يتركز فى المدن المحيطة بالقاهرة الكبرى ولم يمتد إلى العاصمة الإدارية والتى لم تشهد الانتهاء من المراحل الأولى فى مشروعات الشركات العقارية كما أن المعروض فى العاصمة كبير ويوفر فرصا لكل المشترين.

وتوقع أسامة المنشاوى، المدير التنفيذى لشركة «ديارنا للتسويق العقارى» أن يشهد سوق إعادة البيع حالة من الانتعاش خلال الفترة المقبلة تستمر حتى نهاية العام الجارى.

أضاف أن عام 2016 يعد الأفضل فى عمليات إعادة البيع، حيث تجاوزت النسبة %50 تقريبا من حجم المبيعات الإجمالية للشركة فى ذلك العام.

أوضح المنشاوى، أن الفروق السعرية بين الوحدات الجديدة والوحدات المطروحة للبيع مرة أخرى كبيرة جداً، إذ يتراوح الفرق بين مليون و2 مليون جنيه من قيمة الوحدة.

أشار إلى أن ارتفاع أسعار الوحدات الجديدة يأتى بفعل زيادة مواد البناء وأسعار المحروقات، بالإضافة لتقديم فترات سداد طويلة للعملاء.

وقال إن هامش ربح المواطنين من الوحدات المعاد بيعها مرتفع جداً، نتيجة انخفاض تكلفتها خاصة التى تم شراؤها قبل قرارات الإصلاح الاقتصادى، ما يجعل فرق الأسعار فى صالح المستهلكين، حيث يلجأ أصحاب العقارات لتخفيض الأرباح مقابل الحصول على القيمة «كاش» وآخرون يلجأن للتقسيط على عامين لتسهيل البيع.

أضاف أن التسليم الفورى يعد أهم مميزات عمليات إعادة البيع، ومن المتوقع تحسن أداء السوق مع عودة المصريين بالخارج، وزيادة نمو الرغبات الشرائية بالمدن الساحلية.

أوضح أن سوق إعادة البيع يستهدف العاملين بالخارج، فالعملاء المحليون يفضلون التقسيط على فترات طويلة.
وتوقع المنشاوى، ارتفاع عمليات إعادة البيع فى المدن الساحلية بنسبة %100 خاصة الساحل الشمالى، فالفروق السعرية بين الوحدات فرصة لأصحاب القدرات الشرائية المرتفعة.

أشار إلى أن بيع العقارات بأكثر من تكلفتها الحقيقية سيدفع السوق لحالة ركود نسبى، لذا تنصح شركات التسويق العقارى، أصحاب العقارات المراد إعادة بيعها بخفض هامش الربح لتسهيل عملية البيع.

أضاف أن فترة بيع العقار لا تقل عن عام وتتوقف على موقع العقار ومواصفات ودرجة تشطيبه، وفترة تسويق العقارات المميزة لا تقل عن 3 أشهر.

وقال خالد عبدالكريم، المدير التنفيذى لشركة «دارين هاوس للتسويق العقارى» إن سوق إعادة البيع يشهد حالة ركود خلال العام الجارى، نتيجة ارتفاع المعروض وانخفاض الطلب.

أضاف أن توجه الدولة وشركات التطوير العقارى لطرح وحدات سكنية بتسهيلات وصلت إلى «زيرو مقدم» والتقسيط على 8 سنوات أدى لعزوف المواطنين عن شراء الوحدات المعاد بيعها مرة أخرى للاستفادة من التسهيلات المقدمة.

أوضح أن معدلات إعادة البيع كانت أفضل خلال العام الماضى حيث حققت شركته مبيعات إعادة بيع تجاوزت 70 مليون جنيه منها 18 مليوناً خلال شهر رمضان الماضى.

أشار إلى أن أصحاب العقارات قدموا تسهيلات بخفض قيمة الوحدة أو التقسيط أسوة بشركات التطوير العقارى.

وقال إن عودة المصريين بالخارج هى المتنفس لتعافى سوق إعادة البيع مرة أخرى، وتعويض خسائر النصف الأول من العام الجارى.

أضاف أن تسعير الوحدات بأعلى من قيمتها الحقيقية بالإضافة لارتفاع المعروض وانخفاض الطلب أصاب السوق بالركود خاصة مع انخفاض القدرة الشرائية للمواطنين.

أشار إلى أن شركته تسوق 40 وحدة عقارية ضمن إحدى المشروعات بمدينة الشيخ زايد، وطالبت أصحابها بتخفيض هامش الربح لتسهيل بيع الوحدات.

وقال أحمد سمير، رئيس القطاع التجاري لشركة الوادي للاستثمار السياحي والعقاري، إنه من المتوقع تزايد عمليات إعادة البيع خلال النصف الثانى من العام الجارى مع عودة المصريين من الخارج وانتعاش مبيعات المدن الساحلية والانتهاء من تسليم بعض المشروعات للحاجزين.

أضاف «المصريين بالخارج هم الفئة المحرك للسوق العقارى ويمتلكون الكاش بالإضافة إلى ميزة التسليم الفورى مقارنة بمشروعات الشركات العقارية التى تمتد فترات تسليمها إلى 4 سنوات».

أوضح أن المدن الساحلية ستشهد حالة من الإقبال على إعادة البيع خلال موسم الصيف وخاصة الساحل الشمالى والعين السخنة.

أشار إلى أن أكبر عمليات إعادة بيع تتحقق فى منطقة التجمع الخامس بمدينة القاهرة الجديدة ثم مدينة الشيخ زايد.
وقال إن المضاربات تراجعت فى سوق العقارات، ومن يريد البيع يقلل من أرباحه لتسهيل عملية البيع.

أضاف أن إعادة البيع فى الوقت الحالى لا ترتكز على الاستثمار إذ يكون نتيجة الاحتياج للسيولة المالية أو انتقال المستهلكين لمواقع سكنية أخرى.

وقال رياض العادلى الرئيس التنفيذى لشركة «برميم أستس للتسويق العقارى» إن سوق إعادة البيع سيشهد حالة من التحسن، فى العام الجارى، بخلاف عام 2018 والذى يعتبر الأسوأ على مدار الأعوام الماضية.

أضاف أن كثرة المعروض من الوحدات بغرض إعادة البيع أدى لاستغراق فترة التسويق أكثر من عام، وللوحدات المميزة 3 شهور على الأقل.

أوضح أن كثرة المعروض نتج عنها أيضاً انخفاض هامش الربح، لتسهيل عملية البيع بالإضافة لتقديم بعض التسهيلات مثل التقسيط على عدة سنوات.

أشار إلى أن عمليات إعادة البيع تختلف من مكان لآخر، حيث تعد مدينة الشيخ زايد أفضل مكان لعمليات إعادة البيع وتحقق أكبر هامش ربح نتيجة انخفاض المعروض، بخلاف مدينة القاهرة الجديدة والتى تتميز بكثرة المعروض.