الشركة تستهدف 25% زيادة فى المبيعات خلال العام الجارى
حالات تعثر لعدد من المطورين الجدد بسبب نقص الخبرة
يجب مخاطبة الشريحة المتوسطة وطرح وحدات بمساحات تبدأ من 90 متراً
سعر متر الأرض بالمحافظات أغلى من العاصمة الإدارية الجديدة
إلزام المطورين بتسليم الوحدات كاملة التشطيب لضمان إشغال المدن الجديدة
عمولات شركات التسويق العقارى تتراوح بين 2 و5% من قيمة الوحدة
حققت شركة ديارنا للتسويق العقارى مليار جنيه مبيعات خلال العام الماضى، واستحوذ المصريون العاملون فى الخارج على 25% منها.
قال رضا المنشاوى رئيس قطاع المشروعات بشركة «ديارنا»، إن الشركة تستهدف 25% زيادة فى مبيعاتها خلال العام الجارى لتصل 1.25 مليار جنيه، 40% منها للعاملين بالخارج.
أضاف فى حوار لـ”البورصة”، أن «دريارنا» تسوق مشروعات إدارية جديدة منها مشروع فى التجمع الخامس لصالح شركة الأهلى للتنمية العقارية، ومشروع لاند مارك بالعاصمة الإدارية ومشاريع إدارية بمدينة الشيخ زايد.
أوضح أن الشركة تسوق مشروعات لشركات بتر هوم والأهلى للتمنية العقارية ولاند مارك ومصر إيطاليا وسوديك ومدار وسيتى إيدج وتطوير مصر.
وأشار المنشاوى إلى تباطؤ حركة مبيعات القطاع العقارى، حيث انخفضت بشدة فى الربع الأخير من العام الماضى، واستمرت مع نهاية الربع الأول من 2019 وشهدت حالة من التحسن فى الربع الثانى.
وتوقع تحسن حالة السوق خاصة مع الإقبال على المدن الساحلية فى موسم الصيف وعودة المصريين العاملن بالخارج.
وقال إن مبيعات الوحدات السكنية تستحوذ على60% من مبيعات شركته بينما استحوذت الوحدات السياحية والإدارية على 40% من المبيعات.
أضاف أن العاصمة الإدارية استحوذت على أكبر نسبة مبيعات خلال العام الماضى، وتوقع استمرار تصدرها للمبيعات فى 2019.
أوضح أن الإسكان الفاخر يمثل 10% من المطروح من الوحدات السكنية بالسواق فيما تمثل المنتجات الأخرى 90% سواء إسكان متميز وفوق متوسط ومتوسط واجتماعى.
أشار إلى أن السوق المصرى يحتاج لمليون وحدة سنوياً لتلبية الاحتياج المتزايد، فى حين لا يزيد حجم إنتاج القطاع العقارى على 300 ألف وحدة سنوياً.
وطالب بمشاركة القطاع الخاص مع الدولة فى توفير وحدات إسكان متوسط واجتماعى، حيث أن مشروعات الشراكة بين الدولة والقطاع الخاص تقتصر على الإسكان الفاخر.
وقال إن كثرة طرحات الدولة من المشروعات العقارية جذب العديد من شركات الاستثمار بالقطاعات الأخرى للتوجه نحو السوق العقارى، فى ظل افتقارها للخبرة أو سابقة أعمال تؤهلها للمنافسة.
أضاف «هذه الشركات وقعت فى فخ التسعير الخاطئ وتقديم تسهيلات ستؤدى لنقص السيولة لديها وتباطؤ أو عجز فى تنفيذ المشروعات”، وتوقع المنشاوى خروج %50 من هذه الشركات من الاستثمار بالقطاع العقارى خلال الأعوام القليلة المقبلة.
وأشار إلى أن السوق جذب أيضاً العديد من المستثمرين للدخول فى قطاع التسويق العقارى ما أدى للإضرار بالمهنة فى ظل غياب لوائح وقوانين تنظم آليات العمل بالقطاع فلا توجد جهة تمنح العاملين رخصة مزاولة للنشاط.
أوضح أن شركات التسويق العقارى أسست الجمعية المصرية للتسويق العقارى لتنظيم السوق ووضع آليات وضوابط وميثاق شرف تحكم العاملين بالقطاع وتحافظ على حقوق المستهلك.
وقال إن الجمعية اتخذت خطوات جادة حيث تقدموا بالطلب لوزارة التضامن الاجتماعى وتم معاينة مقر الجمعية وننتظر الحصول على الموافقات خلال شهرين.
وتوقع أن يكون للجمعية تأثير قوى فى وضع ضوابط منظمة لقطاع التسويق العقارى إذ تضم أكبر 50 شركة تسويق فى مصر
أضاف أن الجمعية ستنظم برامج تدريبية للعاملين بالمجال، بالإضافة إلى لجان قانونية لمراجعة جميع تراخيص الشركات، ولجان فض النزعات بين الشركات والعملاء وشركات التطوير العقارى.
أوضح أن تأسيس اتحاد حكومى للتسويق العقارى أسوة باتحاد المقاولين يحتاج لقانون تصدره الدولة، واعتبر المنشاوى أن المستهلك أكثر اﻷطراف تضرراً من عدم وجود قانون ينظم السوق ويليه المسوق العقارى.
أشار إلى ضررة مراجعة موقف شركات التسويق العقارى والتأكد من مستندات ورخص العقارت والمشروعات التى تسوقها لصالح المطورين ومنع تسويق مشروعات لم يصدر لها قرارت وزارية من هيئة المجتمعات العمرانية.
وقال: «يجب أن تحصل شركات التطوير العقارى على تصاريح قبل إطلاق حملات إعلانية لمشروعاتها وذلك لتنظيم السوق والحد من ظاهرة الغش والنصب على المواطنين”.
أضاف أن عدد الوحدات السكنية المباعة خلال العام الماضى انخفض مقارنة بالأعوام السابقة، ولكن ارتفاع الأسعار أدى لزيادة قيمة المبيعات.
أوضح أن التسهيلات التى تقدمها شركات التطوير العقارى للمستهلكين غير منطقية من حيث خفض مقدم الحجز إلى «زيرو مقدم» وفترات سداد بلغت 15 عاماً وتابع «2019 آخر عام للمستهلك فى الحصول على مدد سداد طويلة ومع العام الجديد لن تتجاز مدد السداد 5 سنوات».
أشار إلى أن بعض شركات التطوير العقارى لن تستطيع استكمال مشروعاتها بسبب نقص السيولة المالية ما سيؤدى لتعرض المشروعات لبطء فى وتيرة التنفيذ، وخروج بعض الشركات من السوق، ولن يصمد إلا من يمتلك ملاءة مالية قوية فمعظم الشركات تنفذ مشروعاتها من حصيلة المبيعات.
وقال إن شركات التطوير العقارى يجب أن تتجه لمشروعات الإسكان المتوسط، وتطرح وحدات بمساحات مناسبة تتراوح بين 90 و180 متراً لأنها المساحات المطلوبة فى السوق خلال الفترة الحالية.
ولفت إلى أهمية توسع شركات الاستثمار العقارى فى المحافظات لارتفاع نسبة الطلب بها، وقال: «سعر المتر بالمحافظات أغلى من العاصمة الإدارية والقاهرة الجديدة».
وقال إن سعر متر الأرض والوحدات السكنية بكل من المنصورة وطنطا وأسيوط وبورسعيد مرتفع وأغلى من القاهرة بالإضافة لارتفاع الطلب بها وحاجتها لتطوير مشروعات لكافة الفئات.
أضاف «الحكومة يجب أن تلزم شركات التطوير العقارى بتسليم الوحدات السكنية كاملة التشطيب حتى لا تتحول المدن الجديدة لمدن أشباح».
أوضح أن انخفاض أرباح شركات التطوير العقارى وراء تسليم الوحدات نصيف تشطيب خاصة مع ارتفاع أسعار الخامات والمواد المستخدمة فى عملية التشطيب.
أشار إلى أن مشروعات مثل «مدينتى» و«الرحاب» تم تسكينهم بسرعة لأن الشركات المطورة سلمت الحاجزين الوحدات كاملة التشطيب.
وقال إن 40% من شركات التطوير العقارى داخل العاصمة الإدارية تسلم المشروعات كاملة التطشيب وفى مدينة المستقبل على سبيل المثال لا تقوم سوى شركتين فقط بتسليم الوحدات كاملة التشطيب.
أضاف أن تسليم الوحدات كاملة التسطيب يسهل على المستهلك الانتقال إليها مباشرة أو تأجيرها والاستفادة منها، وأشار إلى ارتفاع نسبة الإيجار فى «مدينتى» و«الرحاب» بسبب تسليم الوحدات كاملة التطشيب.
أوضح أن الحكومة أنجزت كثير من المشروعات فى فترات زمنية قليلة فى حين أن شركات التطوير العقارى تسلم مشروعاتها على فترات طويلة.
أشار إلى أن الطلب الاستثمارى وليس طلب المستخدم النهائى سواء بغرض الزواج والسكن سيساعد فى تنشيط السوق.
وقال إن العائد الاستثمارى من المشروعات الإدارية والتجارية ضعف العائد من الاستثمار السكنى وتوقع تحسن الطلب وزيادة حركة الإقبال على الوحدات الإدارية والتجارية خلال العامين الجارى والمقبل.
أضاف أن متوسط إيجار المتر الإدارى فى منطقة مثل التجمع الخامس 500 جنيه فى حين أن سعر بيع المتر 40 ألف جنيه فالوحدة الإدارية تحصد ثمنها خلال 7 سنوات على الأكثر، فى حين يصل متوسط إيجار الوحدة السكنية بين 3 و5 آلاف جنيه شهرياً ومتوسط سعر بيع المتر السكنى يتراوح بين 7 و10 آلاف جنيه.
أشار إلى صعوبة تحديد بيانات العدد المطلوب من الوحدات الإدارية والتجارية سنوياً، لكن الدولة تستطيع رصد الطلب الإدارى من خلال المساحات المطروحة وعدد التراخيص المستخرجة ومن بينها العاصمة الإدارية وبعض المدن الجديدة.
أوضح أن السوق العقارى يحتاج لحل أزمة تسجيل العقار، والتى تمثل عائقاً أمام التصدير العقارى للخارج فالمستهلك الأجنبى والعربى لديه تخوف من الشراء لعدم وجود ضمانة حكومية، وقال إن إجراءات تسجيل العقار صعبة وغير واضحة، فلماذا لا تساعد الدولة فى اختصارها وتعظيم مواردها من خلالها، مع ضمان حقوق المستهلكين.
أضاف المنشاوى أن قانون تسجيل العقارات بالإيداع فى المدن الجديدة لم يفعل حتى الآن.
أضاف أن نسبة التحميل التى تقرها بعض شركات الاستثمار العقارى نوع من النصب على المواطنين حيث تسلم الشركات الوحدات السكنية بأقل من مساحتها المنصوص عليها فى العقود، فقد يشترى المستهلك وحدة سكنية مساحتها 100 متر وعند التسليم يصل صافى الوحدة 80 متراً.
أوضح أن نسبة التحميل لدى بعض الشركات تصل 40% ما يعنى دفع المستهلك لـ40% من قيمة الوحدة السكنية دون وجه حق، ويوضع هذا البند فى العقود تحت مسمى العجز والزيادة.
أشار إلى ضرورة وجود جهة رقابية تراجع العقود المبرمة بين شركات التطوير العقارى والمستهلكين.
وقال إن مؤشر حماية المستهلك يمنح شركات التسويق العقارى المصداقية لدى العملاء، فالمستهلك الذى يتعرض للنصب لن يتعامل مرة أخرى من شركات التطوير العقارى أو شركة التسويق الوسيط بينهما.
أصاف أن بعض شركات الاستثمار العقارى تضر بسمعة شركات التسويق لدى المستهلك، ﻷنها تبيع خدمة تعتمد على ثقة العملاء.
أوضح أن شركات الاستثمار العقارى ساعدت قطاع التسويق عند انخفاض القدرة الشرائية للمواطنين وتعرض السوق لحالة من الركود وذلك عبر خفض مقدمات الحجز والسداد على فترات طويلة وطرح مساحات مناسبة.
أشار إلى أن نسبة الزيادة فى سعر الوحدة السكنية بلغ 60% خلال العامين الماضيين مما اضطر الشركات لتقليل المساحات.
وقال إنه يوجد أفراد يبيعون بيانات عملاء شركات التسويق العقارى من خلال تطبيق يرصد الحملات الدعائية للشركات على مواقع التواصل الاجتماعى، والأفراد المتفاعلين معها كعملاء محتملين ويتعقب بياناتهم ويبيعها لشركات منافسة.
أشار إلى ضرورة وجود قوانين تجرم تداول بيانات العملاء والاستيلاء عليها خاصة من قبل العاملين بهذه الشركات.
وقال إن عمولة شركات التسويق العقارى تتراوح من 2 إلى 5% من قيمة الوحدة لكن الشركات الجديدة وخاصة التى تنفذ مشروعات بالعاصمة الإدارية رفعتها إلى 6% لجذب مزيد من شركات التسويق العقارى وإعطاء الأولوية لمشروعاتهم.
أجرى الحوار – وليد فاروق
