يرى مسوقون عقاريون أن طرح شركات التطوير لمنتجات متنوعة يمثل زيادة لأرباحها فى ظل ارتفاع العائد الاستثمارى للمنتجات التجارية والإدارية، مع ارتفاع المعروض من الوحدات السكنية وانخفاض الطلب نتيجة زيادة الأسعار وتراجع القدرة الشرائية.
ويؤكد المسوقون أن تطوير مشروعات إدارية وتجارية أصبح يحتل موقعاً هاماً فى خطط الشركات خاصة فى العاصمة اﻹدارية والقاهرة الجديدة والشيخ زايد والمحافظات.
وقال يوسف خليل، العضو المنتدب لشركة «الخدمات المتكاملة العقارية – إيرا» إن عددا من المطورين بدأوا التوسع فى فتح فروع للمولات التجارية الكبرى داخل المحافظات.
أضاف أن السوق يضم مولات تجارية مصرية لكن نقص الخبرة والإمكانيات قد لا يؤهلها لتنافس المولات الكبرى المملوكة لمطورين عرب، الذين يمتلكون خبرة طويلة فى هذا المجال.
وتابع خليل «أعتقد أنه مع مرور الوقت وتبادل الخبرات سيكون هناك مولات مصرية تنافس الأخرى المملوكة للعرب داخل مصر».
وأشار خليل إلى نمو فى عدد المشروعات الإدارية داخل مصر خاصة مع ارتفاع سعر بيع المتر المربع فى منطقة القاهرة الجديدة ليتجاوز 30 ألف جنيه ويصل 25 ألفا فى مدينة الشيخ زايد.
أوضح أنه بالنسبة لسعر المتر التجارى فعدد من الملاك يفضلون التأجير حيث يستطيع المطور جذب ماركات عالمية للإيجار سنة أو سنتين بدون مقابل حتى يحدث دعاية أكبر للمول يستطيع بها جذب ماركات عالمية أخرى للإيجار.
وقال إن أسعار الإيجار تتراوح من 600 إلى 800 جنيه للمتر، وقبل التعويم كانت الشركات تؤجر المحلات بالدولار ولكن تم الاتفاق على وضع سقف محدد لسعر الدولار وسداد ما يعادل قيمة الإيجار بالجنيه.
أضاف خليل أن مدد الإيجار للمحال التجارية تتراوح من 5 سنوات كحد أدنى إلى 10 سنوات.
وقال تامر فؤاد مدير التسويق بشركة «فرست جروب للتطوير العقارى»، إن تعظيم اﻷرباح يعد الدافع الرئيسى لشركات التطوير العقارى لطرح مشروعات عقارية متنوعة دون التركيز على منتج واحد.
أضاف أن الاستثمار فى المشروعات اﻹدارية والتجارية من أفضل المنتجات ذات العائد الاستثمارى المرتفع.
أوضح فؤاد أن السوق العقارى يتضمن أنشطة استثمارية مختلفة وتتنوع بين التجارية والطبية والتعليمية والخدمية.
أشار إلى أن الدراسات واﻷبحاث التسويقية تعد المؤشر الحقيقى لشركات التطوير العقارى للتوجه نحو المواقع المميزة.
وقال إن المحافظات واﻷقاليم تمثلان فرصاً استثمارية واعدة للمشروعات اﻹدارية والتجارية ﻷنها تتميز بكثافة سكنية مرتفعة وقدرات شرائية عالية.
أضاف أن أسعار الوحدات اﻹدارية والتجارية تختلف وفقاً لموقع الوحدة ودرجة تشطيبها، ومن المتوقع أن ترتفع اﻷسعار بنسب محدودة مع تحرير أسعار المحروقات خلال الفترة المقبلة.
أوضح أن غالبية شركات الاستثمار العقارى تعرض الوحدات التجارية واﻹدارية للإيجار ﻷن العائد الاستثمارى منها أكبر، مع اشتراط بعض الشركات على المستهلكين الالتزام بالنشاط المحدد لكل وحدة.
وقال أحمد مجاهد مدير التسويق بشركة «نكست بوينت»، إن ارتفاع معدل التضخم وانخفاض القدرة الشرائية للمواطنين أدى لحالة ركود بالقطاع العقارى السكنى.
أضاف أن شركات التطوير العقارى اتجهت للاستثمار فى المشروعات اﻹدارية والتجارية لتعويض جزء من خسائرها فى المشروعات السكنية، خاصة مع ارتفاع التكاليف اﻹنشائية بعد زيادة أسعار الخامات.
أوضح مجاهد أن العائد الاستثمارى الكبير للمشروعات اﻹدارية والتجارية جذب شركات التطوير العقارى إليها، خاصة فى المحافظات.
أشار إلى ارتفاع القيمة الإيجارية للوحدات والتى تتراوح من 15 إلى 150 ألف جنيه شهرياً وفقاً لموقع الوحدة ونوع النشاط ودرجة التشطيب.
وتوقع مجاهد ارتفاع اﻷسعار بنسبة تتراوح بين 6 و %20 مع تحريرأسعار المحروقات.
وقال عماد حمزة، العضو المنتدب لشركة «آر أو آى لإدارة المشروعات والتسويق»، إن %90 من المشروعات السكنية لم تعد ذات جدوى بعد ارتفاع الأسعار وانخفاض القدرة الشرائية للمواطنين، ما دفع شركات التطوير العقارى للبحث عن منتجات بديلة تجذب المستهلكين وتتلائم مع احتياجاتهم وتحقق عائد استثمارى جيد.
أضاف أن المنتجات الإدارية والتجارية تتضمن فرصاً استثمارية كبيرة بخلاف المنتجات السكنية، إما باستغلالها فى إدارة مشروعات اقتصادية أو طرحها للإيجار للمستهلكين.
أشار إلى ضرورة توجه شركات التطوير العقارى لاستغلال القدرات الشرائية المتوافرة بالمحافظات وتقديم منتج إدارى وتجارى يلبى احتياجات المواطنين بها.
أوضح حمزة أن المحافظات واﻷقاليم تفتقر لمنتجات متميزة وهو ما يدفع المواطنين للقدوم للقاهرة للحصول عليها.
وذكر أن أسعار الوحدات اﻹدارية التجارية مرتفعة وتختلف وفقاً للموقع ودرجة التشطيب والنشاط.
وقال محمد سيف، المدير التجارى لشركة «إيرا إيجيبت»، إن الوحدات التجارية موجودة فى مصر وبكثرة وعلى مستويات عالية من الجودة لكن أغلبها مملوك لمطورين عرب وليست ماركات لمطورين مصريين.
أضاف أن السوق يضم مولات تجارية مصرية لكنها على مستويات جودة متوسطة وليست بنفس شهرة المولات التجارية الكبيرة المملوكة لمطورين عرب.
وأوضح سيف أن المولات الكبيرة فى الأساس هى علامات تجارية لمطورين تخصصوا منذ سنوات طويلة فى هذا النوع من المبانى التجارية والإدارية ونقلوا التجربة لفروع جديدة خارج بلادهم وفى مصر وبالتالي أصبحت شهرة ومكانة هذه المولات نابعة من الشهرة التى حصلوا عليها فى بلادهم.
وتابع «توجد مولات شهيرة مملوكة لمطورين عرب لديهم تعاملات استطاعوا بها أن يجذبوا ماركات عالمية لتعرض منتجاتها ما زاد من شهرتها وقيمتها التسويقية».
وقال إن المطورين المصريين لا يملكون ملاءة مالية مرتفعة تسمح لهم بالدخول فى هذا المجال وليس لديهم سابق خبرة كبير يضمن استمرارية المشروع.
أضاف أن سعر المتر فى الوحدات التجارية والإدارية يختلف من منطقة إلى أخرى وغالبية المولات التجارية يكون فيها نظام الإيجار منتشر عن البيع، أما الإدارى فيغلب فيه نظام البيع عن الإيجار.
أوضح أن سعر المتر الإدارى فى مدينة الشيخ زايد يتراوح من 35 إلى 40 ألف جنيه للمتر، وفى التجمع الخامس بالقاهرة الجديدة بلغ 43 ألف جنيه للمتر المربع.
وقال إن فكرة التشطيب من عدمه ترجع إلى المؤسسة التى تشترى الوحدات التجارية والإدارية، حيث توجد مؤسسات لها طابع ومواصفات مميزة وبالتالى تفضل النصف تشطيب، وهناك شركات تعطى المطور مواصفات محددة لنظام التشطيب الذى تريده وتطلب أن يشطب المحال أو المكاتب بالمواصفات المطلوبة.
