الشركات تطلب زيادة فترات تنفيذ المشروعات.. والهيئة تعد بتثبيت أسعار الأراضى وزيادة الكثافة السكانية
ممدوح: متغيرات القطاع تدفع الهيئة لتعديل آليات التعامل مع المطورين وتدخل الحكومة لـ”ضبط السوق”
فوزى: اجتماع شهرى مع مسئولى الهيئة لعرض مطالب المستثمرين وحل مشكلاتهم
فكرى: الشركات تواجه ضغوط زيادة الأسعار وتباطؤ البيع وطول فترة السداد
طلب ممثلو شركات التطوير العقارى من هيئة المجتمعات العمرانية زيادة فترة تقسيط مقابل الأراضى الاستثمارية وحل مشكلة المرافق التى تؤدى لتأخر تسليم المشروعات للعملاء بجانب وضع معايير مرنة للتعامل مع فترات تنفيذ المشروعات.
وتحدث المطورون عن الأزمات التى تواجه السوق العقارى وتباطؤ حركة المبيعات وذلك خلال اجتماع لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين لمناقشة “سبل النهوض بنشاط التطوير العقارى والوقوف على المشاكل والتحديات التى تواجهه وعلى رأسها تأخر وصول المرافق للمشروعات” بحضور المهندس عبدالمطلب ممدوح نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية لشئون تنمية وتطوير المدن.
وقال المهندس فتح الله فوزى نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التشييد بالجمعية، إن المطورين يواجهون مشكلة تحديد الكثافة السكانية فى المشروعات السكنية بـ120 شخصاً للفدان ما يخلق أزمة عند تسويق الجزء الخدمى بالمشروع وعدم وجود كثافة ترفع مبيعات المشروعات.
أضاف أن هيئة المجتمعات العمرانية تفرض علاوة على المطورين فى حاللة طلبهم فتح جزء من السور لـ”التخديم خارج المشروع” تصل نسبتها 30% رغم أن تكلفة الجزء التجارى 8% فقط، وطالب فوزى بتعديل ضوابط تخصيص المشروعات السكنية “الكمباوند” وزيادة نسبة الكثافة السكانية والسماح بتقديم الخدمات خارج المشروع بتكلفة معقولة.
أوضح أنه حصل فى وقت سابق على قطعة أرض بمساحة 240 فدان بنشاط خدمى فى مدينة 6 أكتوبر بالمزاد العلنى وتم تغيير النشاط إلى سكنى وخدمى وعند تنفيذ الجزء التجارى طلبت الهيئة علاوة لتوفير الخدمة خارج المشروع رغم أن نشاط الأرض الأصلى كان خدمياً.
وأشار فوزى إلى خطة الهيئة لطرح أراضى للأفراد وقال إن خبرة الـ25 عاماً الماضية أظهرت أن أراضى الأفراد لا يتم تنميتها بشكل سريع أو وفقاً لنماذج بنائية محددة على العكس من المشروعات التى ينفذها المطورون.
وذكر أنه تم الاتفاق على عقد لقاء شهرى مع مسئولى “المجتمعات العمرانية” لعرض مطالب المستثمرين وحل المشاكل التى تواجههم فى المدن الجديدة.
وقال المهندس علاء فكرى نائب رئيس لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن “المجتمعات العمرانية” مطالبة بإعادة النظر فى المهلة الزمنية الممنوحة للمطورين للانتهاء من المشروعات فى ظل التقلبات التى يواجهها السوق العقارى.
أضاف: “نحن لسنا شركات مقاولات ننفذ إنشاءات فقط، ولكن نواجه ضغوط زيادة الأسعار وتباطؤ البيع وطول فترة السداد وعلى سبيل المثال لو طرحت الهيئة 10 آلاف وحدة وتم بيع 1000 وحدة، فإنها ستنفذهم فقط لذا يجب مراجعة فترات التنفيذ وتوفير مرونة فى حالة التأخير بسبب ضغط السوق”.
أوضح فكرى، أن القطاع العقارى لا يحتاج لطروحات الإسكان الفاخر سواء فى الأراضى أو الوحدات بالعدد الحالى ويجب مراجعة خطط الطرح والتسعير لتتماشى مع متطلبات السوق.
أشار إلى أن السوق العقارى يشهد انخفاض فى معدلات الطلب منذ الربع الثانى من عام 2018 ونحتاج لتغيير آليات التعامل مع القطاع، لأن استمرار الوضع الحالى لا يفيد العملاء أو المطورين أو هيئة المجتمعات العمرانية.
وقال المهندس عبدالمطلب ممدوح نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية لشئون تنمية وتطوير المدن، إن هيئة المجتمعات العمرانية قررت تثبيت أسعار الأراضى الاستثمارية فى الطروحات الجديدة للتأقلم مع المتغيرات التى يشهجها السوق العقارى.
أضاف أن لجان التسعير بالهيئة محكومة بقانون يلزمها بمراجعة الأسعار دورياً ويجرى إعداد دراسة لتثبيت الأسعار لفترة زمنية يجرى تحديدها وقد تكون لسنوات وسيتم عرضها على مجلس إدارة الهيئة للموافقة عليها.
أوضح أن الهيئة تراجع أيضاً نسبة الكثافة فى المشروعات السكنية وتم الاتفاق على زيادتها ويجرى إعداد الدراسة الخاصة بالنسبة الجديدة لتطبيقها.
وقال إن النسبة البنائية فى مشروعات “الكمباوند” 22.5% من مساحة قطعة الأرض ومع تعديل الكثافة يمكن زيادة عدد الوحدات فى الطابق الواحد من خلال توفير مساحات أقل ولكن مع الالتزام بالنسبة البنائية الكلية للمشروع.
أضاف ممدوح، أن “المجتمعات العمرانية” تدرس أيضاً السماح للمستثمر بتقدم الخدمات خارج المشروع دون فرض علاوة إضافية وسيتم وضع نص يضمن ذلك فى كراسة شروط الطرح.
وأوضح نائب رئيس الهيئة، أن “المجتمعات العمرانية” ترحب بالتعاون مع المطورين ﻷنهم المحور الأساسى فى تنمية المدن الجديدة وعلى سبيل المثال 60% من مشروعات مدينة الشيخ زايد تم تنفيذها من خلال المطورين.
أشار إلى أن الهيئة لجأت لتنفيذ مشروعات سكنية لشرائح الدخل المختلفة لرغبتها فى إعادة ضبط السوق العقارى رغم أنها ليس دورها ولا ترحب بها، ولكن فى وقت من الأوقات كان ضرورياً لتنظيم القطاع وسيتم التنوقف عنه بالوقت المناسب.
وتابع: “السوق يحتاج للوحدات التى تصل قيمتها 800 ألف جنيه وليس 3 ملايين جنيه وعلى سبيل المثال أحد المستثمرين الإماراتيين اجتمع مع مسئولى الهيئة وقال إن دراسات السوق أثبتت حاجته لوحدات الإسكان المتوسط أكثر من الفاخر”.
وذكر أن الهيئة تلزم مشترى أراضى الأفراد بتصميمات معمارية موحدة يتم اعتمادها عند الحصول على التراخيص لمنع عشوائية التنفيذ.
وقال ممدوح، إن تستثمر مليارات الجنيهات فى تنمية المدن الجديدة وخطة العام المالى الجارى تبلغ 85 مليار جنيه وتم إنفاق 25 مليار جنيه خلال الربع الأول من 2019 – 2020 لمشروعات الإسكان والمرافق والبنية التحتية.
أضاف أن الهيئة تتفاوض مع إحدى الشركات لتشغيل محطة كهرباء تصل تكلفتها 200 مليون جنيه بحق الانتفاع فى مدينة السادات لمدة 25 عاماً وستقوم الشركة بتشغيل المحطة وبيع الطاقة والتحصيل وتحصل الهيئة على عائد سنوى ويمكن منح الشركة فترة سماح فى بداية التشغيل.
أوضح ممدوح، أن الهيئة ستبدأ تنفيذ منظومة عدادات المياه مسبقة الدفع فى المدن الجديدة وتم الاتفاق مع 4 شركات على توريد العدادت بـ”سوفت وير” بالتعاون مع إحدى الجهات السيادية.
أشار إلى أن الهيئة ستطبق المنظومة فى العدادت التى سيتم تركيبها وعند نجاح التجربة سيتم استبدال عدادات المياه القديمة بأخرى مسبوقة الدفع.
وقال إن الهيئة اكتشفت مشكلات كثيرة بعد نقل إدارة المرافق إلى أجهزة المدن الجديدة بدلاً من شركات المياه والشرب والصرف الصحى وعلى سبيل المثال نسبة الفاقد فى متحصلات المياه تصل 20% بسبب أخطاء القراءات.
أضاف أن الهيئة انتهت من تنفيذ محطة كهرباء بطاقة 120 ميجاوات فى مدينة حدائق أكتوبر لتوفير التيار الكهربائى اللازم للمنطقة.
أوضح أن “حدائق أكتوبر” تضم 13 محطة رفع صرف صحى تم الانتهاء من رفع كفاءتها وخلال 3 أشهر ستنتهى مشكلة المرافق فى المنطقة.
أشار إلى أن الهيئة تدرس التوسع فى تنفيذ محطات مياه الشرب والصرف الصحى وتحلية المياه بنظام “BOT” لحل أزمة المرافق فى المدن الجديدة وتوفير إدارة حديثة للمشروعات بالتعاون مع القطاع الخاص.
وقال: “على سبيل المثال الطاقة الإنتاجية لمياه الشرب فى مدينة القاهرة الجديدة تستهلك مليون متر مكعب من المياه يومياً ومدينتى 6 أكتوبر والشيخ زايد أكثر من مليون متر يومياً”.
وحول أسعار الأراضى الصناعية فى مدينة العلمين الجديدة قال ممدوح إن سعر الأرض التى تم تخصيصها للمطور الصناعى بلغ 250 جنيهاً للمتر المربع على أن ينفذ المطور المرافق الداخلية ويعيد تخصيص الأرض للمشتثمرين.
أضاف أن عدد من المستثمرين طلبوا مساحات تتراوح من 20 إلى 30 ألف متر مربع وفى هذه الحالة تنفذ الهيئة المرافق الداخلية، ما يؤدى لزيادة سعر المتر على العكس من أراضى المطور الصناعى الذى يحصل على مساحات كبيرة بدون ترفيق.
