«مطورون عقاريون»: السوق يحتاج لأكثر من تخفيض التكلفة

يمر السوق العقارى فى الفترة الحالية بعدد كبير من المتغيرات وسط توقعات باختلاف خطط الشركات بعام 2020 فى محاولة لاستعادة التوازن وتعويض فترات التخبط وركود المبيعات وضعف السيولة.

هيئة المجتمعات العمرانية تستعد لاتخاذ عدد من الإجراءات لدعم القطاع العقارى ومنها تثبيت سعر الأرض فى الطروحات الجديدة وزيادة الكثافة السكانية فى المشروعات ولكن الشركات ترى أن السوق يحتاج لأكثر من ذلك.

وتستعد شركات الاستثمار العقارى لوضع خططها السعرية للعام الجديد فى ظل حالة من الترقب بعد خفض أسعار الفائدة فى البنوك وتراجع أسعار بعض المواد الخام كالحديد والأسمنت.

وقال ماجد صلاح الرئيس التنفيذى لشركة مدار للتطوير العقارى، إن تثبيت سعر اﻷرض دون تغيير آليات التخصيص والسداد غير مؤثر حيث تعانى الشركات من ارتفاع الأسعار فى الطروحات السابقة وتحميلها بأقساط سنوية لا تتناسب مع التدفقات النقدية للمشروعات.

أضاف أن دخول شركات كثيرة لقطاع الاستثمار العقارى دون خبرات سابقة، أحدث خللاً فى آليات تسعير الوحدات وخلق منافسة غير متكافئة نتج عنها زيادة كبيرة فى فترات السداد وضعف السيولة لدى المطورين.

أوضح صلاح، أن بعض الشركات تتقدم للحصول على اﻷرض مقابل دفع %25 من قيمتها وسداد الأقساط على 3 سنوات، ومن ثم تتعرض هذه الشركات للتعثر نتيجة ضعف الملاءة المالية، وتضطر لتقديم تسهيلات أكثر لتحصيل بقية ثمن الأرض وتكلفة اﻹنشاءات.

أشار صلاح إلى صعوبة خفض شركات التطوير العقارى لفترات السداد المطروحة حالياً، وأغلب فترات التقسيط تتراوح بين 7 و10 سنوات.

وقال إن أسعار الحديد واﻷسمنت متغيرة ﻷنها ترتبط بأسعار اﻷسواق العالمية، ولا يمكن تفعيل خطط سعرية بناء على تراجعها فى الفترة الحالية، والارتفاعات واردة فى أى لحظة.

أضاف أن الشركات ترفع اﻷسعار بنسبة %10 سنوياً لمواجهة التضخم، والتغلب على الارتفاعات المتوقعة ﻷسعار المحروقات.

وتوقع ارتفاع الأسعار مع وجود تسهيلات فى طرق السداد أو إضافات أخرى ومنها التشطيب الكامل للوحدة باﻷجهزة لتنشيط حركة المبيعات.

وقال عمرو بدر رئيس مجلس إدارة شركة «ذى أدرس للتطوير العقارى»، إن أسعار العقارات مرتبطة بتكلفة التطوير وهو ما انعكس خلال الفترة الماضية على حركة اﻷسعار فى بعض المناطق ومنها شرق القاهرة متوقعاً ارتفاعها بنسبة %15 خلال العام المقبل.

أضاف أن أسعار العقارات سترتفع بنفس حجم الزيادة فى تكلفة مدخلات الإنتاج حيث شهدت خلال العام الجارى زيادة بنسبة تتراوح بين 10 و%15 فى بعض المناطق.

أوضح بدر، أن الأسمنت يمثل نحو %30 من سعر العقار والحديد نحو %20، والمواد الأخرى تستحوذ على الـ%50 المتبقية ومنها سعر الأراضى حيث تمثل %30 من ثمن العقار.

وتوقع بدر، أن تواصل أسعار العقارات ارتفاعها تدريجياً خلال خطط تسعير الشركات العقارية خلال 2020 لتصل الزيادة إلى %20 بنهاية العام.

أشار إلى أن أسعار العقارات تتضاعف فى مصر كل 3 سنوات وأغلب المستثمرين يتوجهون إلى قطاع العقارات باﻹضافة إلى أن مصر تستورد نحو %80 من المواد الخام من الخارج ولذلك تتأثر بشكل كبير بالارتفاعات فى الأسعار العالمية.

وقال إن العقارات ترتفع بزيادة مدخلات الإنتاج وليس بالقوى الشرائية التى تستوعبها السوق أو العرض والطلب والعقارات مطلوبة دائماً ولكنها ترتبط بالإمكانيات المادية للسوق ومدى قدرة الناس على الشراء.

واستبعد أحمد لاشين رئيس مجلس إدارة شركة «تاور للتطوير العقارى» الزيادة الكبيرة فى أسعار العقارات خلال 2020 مقارنة بالعام الجارى خاصة أن السوق حالياً يشهد هدوءاً نسبياً فى حركة البيع.

وتوقع أن تغلق الشركات العقارية 2019 بتثبيت فى اﻷسعار مقارنة بالعام الماضى خاصة فى ظل انخفاض القوة الشرائية للعملاء المستهدفين.

أضاف أن شركات التطوير العقارى ستلجأ لتقديم تسهيلات فى السداد بهدف تنشيط المبيعات خلال 2020 وزيادة حجم المبيعات المستهدفة.

أوضح أن الزيادات السعرية مرتبطة بكل منطقة خاصة أن منطقة شرق القاهرة شهدت زيادات سعرية خلال العام الجارى مقابل العاصمة اﻹدارية التى حافظت على تثبيت الأسعار.

وقال بشير مصطفى، رئيس مجلس إدارة شركة فرست جروب للتطوير العقارى، إن دراسة أى تغير فى أسعار العقارات يحتاج لمزيد من الوقت، فانخفاض الفائدة وتراجع أسعار بعض الخامات يؤثر بشكل سريع فى سعر الوحدة، لذلك تحتاج الشركات لبعض الوقت لتحديد الرد المناسب على تغير آليات السوق.

أضاف أن انخفاض أسعار الفائدة مع حالة الركود التى يشهدها القطاع العقارى تؤدى لثبات فترات التقسيط والتى تتراوح بين 6 و 10 سنوات.

أوضح مصطفى أن ارتفاع المعروض فى القطاع وانخفاض الطلب يصعب من فكرة خفض فترات السداد ﻷقل من 5 سنوات.

أشار إلى أنه مع تراجع أسعار الحديد أصدر وزير الصناعة قراراً بفرض رسوم جمركية على واردت الحديد، ما يتسبب فى رفع اﻷسعار مرة أخرى، لذلك لا يمكن توجه شركات التطوير العقارى لخفض اﻷسعار إلا بعد ثبات أسعار كافة المتغيرات المؤثرة على قيمة الوحدة.

أضاف أن شركات التطوير العقارى حملت نسب ارتفاع أسعار الفائدة على أرباحها، وفى إطار التسهيلات التى يقدمها المطورون، لا يمكن خفض أسعار الوحدات فى الوقت الحالى.

وقال أحمد الطيبى، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة «ذا لاند للتطوير»، إن أسعار العقارات تتجه نحو الثبات خلال الفترة المقبلة، نتيجة تثبيت سعر اﻷرض وانخفاض أسعار بعض خامات مواد البناء.

وأشار إلى صعوبة زيادة أسعار العقارات بشكل كبير لأن السوق لن يتحمل زيادات جديدة تؤثر على حركة المبيعات.

أضاف أن شركات التطوير العقارى لن تغير من التسهيلات المقدمة للعملاء عبر رفع مقدم الحجز أو تقليل فترات السداد، وانخفاض القدرة الشرائية للمواطنين وارتفاع حدة المنافسة يدفع الشركات لتثبيتها أو زيادة التسهيلات.

وقال بهاء كريم المدير التنفيذى لشركة «عقار مصر للتطوير العمرانى»، إن انخفاض تكلفة اﻹنشائية بفعل تراجع أسعار بعض الخامات سيؤدى لتغير الخطط السعرية الجديدة لشركات التطوير العقارى.

أضاف أن السوق كان يتجه لزيادات سعرية كبيرة خلال المرحلة المقبلة، لكن انخفاض أسعار الخامات سيؤدى لثبات اﻷسعار أو زيادتها بنسبة طفيفة خاصة أن السوق لن يتحمل زيادات أخرى كبيرة.

أوضح أن تأثير تثبت سعر اﻷرض وفقاً لما أعلنت عنه هيئة المجتمعات العمرانية، لن يظهر فى الوقت الحالى فمعظم المشروعات المطروحة أو المنتظر طرحها تم التعاقد على اﻷرض وفقاً للأسعار السابقة، ويعد سعر اﻷرض من أكبر مكونات سعر الوحدة.

أشار إلى صعوبة توجه شركات التطوير العقارى لتعديل فترات السداد، لأن آجال التقسيط الطويلة لم تعد حكراً على مشروعات العاصمة اﻹدارية، فكثير من المشروعات فى القاهرة الجديدة والشروق والشيخ زايد و6 أكتوبر توفر فترات سداد تصل 8 سنوات.

ويرى كريم، أن المطور العقارى أصبح يقوم بدور الدولة فى التمويل العقارى، من خلال طرح فترات سداد طويلة، كما تمنح الشركات خصومات للعملاء الرغبين فى فترات سداد أقل.

وقال أندريا ميخائيل، رئيس مجلس إدارة شركة أماند للتطوير العقارى، إن أسعار الطروحات الأخيرة فى منطقة الشيخ زايد كانت مرتفعة للغاية وهو ما ينذز بأن أى تخفيض قادم فى أسعار الأراضى لن يكون بالشكل المرضى، حيث بدأ سعر المتر التجارى فى أخر طرح من 23 ألف جنيه.

أضاف أن آلية التخصيص المباشر التى أقرتها هيئة المجتمعات العمرانية قد تضر بالسوق والمطورين بشكل كبير، خاصة أنها تعتمد فى بعض الحالات على دفع أعلي مقدم حجز، وسداد كامل ثمن الأرض مع منح أفضلية للدفع بالدولار وهو ما قد لا يكون متوفراً مع غالبية المطورين وبالتالى يستفيد المستثمرون الأجانب فقط من هذه الآلية.

أوضح ميخائيل، أن تخفيض أسعار الأرض لن يكون مفيداً للسوق إلا إذا كان التخفيض بشكل ملحوظ بجانب تيسيير الدفع على المطورين المصريين.

وفيما يتعلق بتغيير أنظمة السداد أشار إلى أن السوق لن يستوعب عودة التقسيط لمدة 5 سنوات أو أقل، والأنظمة المعمول بها حاليا 8 أو 10 سنوات ستستمر لفترة طويلة وذلك لصالح السوق.

وقال محمد البستانى، رئيس مجلس إدارة شركة البستان للتطوير العقارى، إن الخطط السعرية للعام الجديد مازالت تحت الدراسة فى ظل حالة هدوء نسبى بحركة البيع منذ بداية الربع الأخير من 2019.

أضاف «توجد عدة عوامل قد تنعش حركة المبيعات خلال الفترة المقبلة منها تراجع سعر الفائدة وانخفاض معدل التضخم، وفى هذه الحالة ستكون هناك زيادة طفيفة فى الأسعار بنسبة لن تتجاوز %10».

أوضح البستانى، أنه فى حالة انتعاش السوق بشكل كبير ستلجأ الشركات إلى تخفيض مدة التقسيط، خاصة أن التخفيض فى صالح المستهلك بعد أن تتراجع نسبة الفوائد المحملة على السعر الأصلى للوحدة لكن الأمر كله متوقف على العوامل المؤدية لنمو مبيعات القطاع.

واختلف كريم مأمون، رئيس القطاع التجارى بشركة إيدج هولدنج القابضة، مع سابقيه، فى فكرة حدوث ثبات أو ارتفاع طفيف فى الأسعار خلال العام الجديد، موضحاً أن الأسعار بالفعل ستزيد بنسبة من 20 إلى %25، خاصة داخل العاصمة الإدارية الجديدة، التى سترتفع أسعارها بشكل مستمر بسبب البدء فى تطوير المشروعات وبالتالى ظهر المنتج على الأرض وهو ما يزيد الأسعار فى الطروحات الجديدة عن المراحل الأولى قبل الإنشاءات.

أشار إلى احتمالية تراجع سنوات التقسيط خاصة فى المشروعات التى تم الانتهاء من نسبة كبيرة بمراحله الإنشائية معتبراً أن السوق العقارى قادر على استيعاب ذلك بشكل أو بآخر.

وقال عمر الفقى، رئيس مجلس إدارة شركة إيفورى للتطوير العقارى، إن الشركة ستحافظ على الأسعار الحالية فى مشروعاتها مع بداية العام الجديد وتترقب الوضع الاقتصادى
للبلد ككل.

أضاف أن خطة التسعير الجديدة ستعتمد فى الأساس علي خطة التسعير الحكومية سواء للأراضى أو المشروعات.
أوضح أن هيئة المجتمعات العمرانية لو ثبتت أسعار الأراضى وسهلت طرق الدفع سيؤثر ذلك على الخطط المستقبلية للمطورين، خاصة فى ظل انخفاض التضخم وأسعار العديد من المواد الخام.

أشار إلى أن شركات المقاولات تطالب بزيادة أسعار الترسية فى المشروعات رغم انخفاض أسعار بعض المواد الخام، مفسراً ذلك بتخوفهم من الاضطرابات التى قد تحدث للسوق فى أى لحظة، فالأسهل بالنسبة لهم تأمين أنفسهم مالياً بدلاً من الدخول فى مشكلات إعادة التسعير.

وبالنسبة لسنوات التقسيط قال الفقى إنها لن تزيد على 10 سنوات، حتى لا تتسبب فى مشاكل مالية للمطور الذى يتحمل فارق عدد السنوات وكذلك على المستهلك الذى يدفع فوائد أعلى محملة على السعر الأصلى للوحدة.

وقال سامح فراج مدير المبيعات والتسويق بشركة رفكو للإنشاء والتعمير، إن المشروعات الجارى تنفيذها لا يمكن خفض أسعارها ﻷن شركات التطوير العقارى وضعت استراتيجتها وفقاً للأسعار السابقة للأراضى، والتكلفة الإنشائية وضعت على أسعار الخامات وقت الإعلان عن المشروع أو أى من مراحله.

أضاف أن المشروعات الجديدة التى تطرحها شركات التطوير العقارى قد تستفيد من ثبات قيمة اﻷرض وانخفاض تكلفة اﻹنشاءات، وتثبت اﻷسعار وتتجنب تعظيم أرباحها فى ظل وجود منافسة مع شركات أخرى.

أشار فراج إلى صعوبة تغيير فترات السداد عن اﻷنظمة المطروحة حالياً، وخفض سنوات التقسيط يعد خروجاً عن المنافسة، فى ظل طرح مشروعات لفترات سداد وصلت إلى 10 سنوات، والعملاء يبحثون عن أطول فترة سداد ممكنة فى ظل انخفاض القدرات الشرائية للمواطنين.

أوضح أن الشركات لا تتعرض للخسارة، بفعل طرحها لمشروعات على فترات سداد طويلة المدى، فالشركات تستغرق فترة لحين الانتهاء من تنفيذ المشروع وتسليم الوحدات، باﻹضافة لتحصيل معظم الشركات قيمة المشروع وأرباحه خلال 5 سنوات تقريباً، وبعض الشركات تفرض فوائد على الفترات الطويلة.

وأضاف أن سوق التطوير العقارى تعرض لتقلبات عنيفة خلال السنوات الماضية، ومن الصعب حدوث تغيرات فى الوقت القريب، ومن المتوقع استقرار السوق وفقاً للخطط السعرية وأنظمة السداد الحالية.

وقالت أميرة الشريف مدير التسويق بشركة «إمارايتس هايتس للاستثمار العقارى» إنه من المستعبد خفض أسعار الوحدات فى الخطط السعرية الجديدة للشركات، ومن المتوقع ثبات اﻷسعار أو ارتفاعها.

أضافت أن الحالة الوحيدة التى تدفع شركات التطوير العقارى لخفض اﻷسعار هو انخفاض القوة الشرائية للمشترين وارتفاع المعروض وانخفاض الطلب، فتتوجه الشركات لتقديم تخفيضات وعروضات لتحريك المبيعات وتقليل خسائرها.

أوضحت الشريف أن أنظمة التسهيلات من خفض مقدم الحجز وفترات السداد الطويلة ستشهد حالة من الثبات أيضاً، ومن المستبعد عودة فترات التقسيط القصيرة.

أشارت إلى أن وقت تسليم المشروع يدفع الشركات لتقديم فترات سداد طويلة، باﻹضافة لتحريك المبيعات والاستفادة من نسب الفائدة على سنوات السداد.

وقالت إن القطاع العقارى يشهد حالة من التغييرات كانخفاض أسعار الفائدة والتى من المرجح أن يتجه البنك المركزى لخفضها مرة أخرى خلال العام الجارى، باﻹضافة لتغير أسعار بعض مواد البناء، لكن من الصعب حدوث أى تغير فى التسعير خلال الوقت الراهن، إلا بعد استقرار السوق، فمازالت اﻷسعار متقلبة.