66 % من إجمالى الأراضى غير مستغلة.. ومحفظة العقارات تحفز النمو
“أرقام” تتوقع مضاعف ربحية لسهم مدينة نصر عند 3.8 مرة خلال 2020
“جاد”: 2.6 مليار جنيه إيرادات متوقعة بنهاية العام الحالي
“بلتون” تحدد القيمة العادلة للسهم عند 10.80 جنيه للسهم
تمتلك مدينة نصر للإسكان والتعمير، مشروعين ضخمين “تاج سيتى” و”سراى” بمساحة إجمالية تبلغ حوالى 9 ملايين متر مربع، فى مواقع رئيسية بشرق القاهرة، وبدأت المشروعات اعتباراً من 2018.
وتبلغ مساحة الأراضى غير المستغلة للشركة حوالى 6 ملايين متر مربع، أى ما يقرب حوالى 66% من إجمالى محفظة الأراضى، ومساحة البناء تصل إلى 6.4 مليون متر مربع، وفقاً لـ”محمود جاد”، محلل أول قطاع عقارى بشركة العربى الأفريقى لتداول الأوراق المالية.
بالإضافة إلى أنه يتم تسجيل قطع أراضى “مدينة نصر” على دفاترها بقيمتها التاريخية التى تقترب من الصفر دون أى التزامات على الأرض، وهو ما يعطيها القدرة على تحقيق هوامش ربحية أعلى وتقديم شروط أكثر مرونة بالنسبة للمنافسين الآخرين.
وترى بحوث العربى الأفريقى، أنه حتى تستطيع الشركة تحقيق دخل من بنكها العقارى، يتطلب فترة طويلة من المبيعات مدتها 24 عامًا مقترنة بتقديم شروط دفع ممتدة تتمثل فى صفر دفعة أولى وأقساط مدتها 10 سنوات، حتى تصبح قادرة على التنافس مع المطورين الآخرين على نطاق واسع بأقوى الأسهم العلامة التجارية، والتغلب على التباطؤ الحالى فى السوق.
وتوقع جاد، أن تحقق الشركة مبيعات جديدة بقيمة 118.7 مليار جنيه خلال الفترة من 2019 إلى 2042 بدعم من شروط الدفع الممتدة، لافتًا إلى أن الصعوبة أمام الشركة ستتمثل فى بطء عملية التسييل الناتجة عن شروط الدفع.
ورجح أن تحقق الشركة إيرادات بنهاية العام تصل إلى 2.6 مليار جنيه، بنمو على أساس سنوى يصل إلى 7.8% بقيادة مشروع تاج سيتى المكون من 861 وحدة، وايرادات متوقعة خلال 2020 تصل إلى 4.8 بنمو على أساس سنوى يصل إلى 47.8%، بقيادة كل المشاريع.
بالإضافة إلى إيرادات متوقعة خلال عام 2021 تصل إلى 4.9 مليار جنيه، وإيرادات متوقعة خلال 2022 تصل إلى 4.2 مليار جنيه، و4.8 مليار إيرادات خلال 2023، بالإضافة إلى 3.7 مليار جنيه خلال 2024، ليصل إجمالى الإيرادات المتوقعة خلال 5 سنوات 2020 إلى 2024 حوالى 22.4 مليار جنيه.
وتطلع إلى أن تقوم الشركة ببيع 1.923 وحدة خلال 2020، منها 682 فى تاج سيتى و1.241 فى مشروع سراى، لافتًا إلى ان الإدارة تتطلع إلى بيع 2500 وحدة فى 2020، منها ألف وحدة فى تاج سيتى و1.5 ألف وحدة فى مشروع سراى.
وأوضح جاد، أن تسريع الإدارة من عملية تسييل الأراضى بالتعاون مع المطورين الكبار، مما يعزز تقييم الشركة، بالإضافة إلى توجه الإدارة إلى إطلاق مراحل جديدة سكنية أو غير سكنية.
وأشار إلى أن اتفاقية التطوير المشترك مع “بالم هيلز”، والتى عقدتها الشركة فى عام 2015 لتطوير مشروع سكنى المعروف باسم “حدائق العاصمة”، على مساحة إجمالية تبلغ 434 ألف متر مربع فى سراى، بالإضافة إلى دخولها فى مفاوضات الاندماج فى عام 2018 مع شركة “سوديك” التى لم يتم التوصل فيها إلى اتفاق، مضيفًا أن فى حالة الاتفاق من شأنه تسريع عملية تسييل بنك الأراضى.
وأِشار إلى أن مدينة نصر حالياً تعمل على خطط كمطور رئيسى جنبًا إلى جنب مع بيع أجزاء كبيرة من أراضيها ليتم تطويرها من قبل مطورين آخرين لاستغلال الأراضى، ونظراً لأن “جميع الطرق تؤدى إلى روما”، تسعى إدارة مدينة نصر إلى تسريع عملية تسييل بنك الأرض التابع لها لزيادة القيمة المضافة للمساهمين إلى أقصى حد.
وأوضح، أن المركز المالى للشركة قوى للغاية حيث بلغ رصيد النقدية للشركة حوالى 883.3 مليون جنيه،وأن صافى النقدية فى نهاية الربع الثالث بلغ 375.6 مليون جنيه خلال نفس الفترة، وأوصت بحوث العربى الأفريقى بالشراء، لافتة إلى أن السعر المستهدف للسهم عند 7.15 جنيه للسهم، باحتمالية صعود بنسبة 60.67%.
وأضاف، أن سوق العقارات لايزال فى وضع التباطؤ وهو ما يمثل عبئاً على الشركة متأثرًا بضعف الطلب على العقارات، نتيجة ضعف القوى الشرائية للمستهلكين وأسعار الفائدة المرتفعة، بالإضافة إلى زيادة المعروض من العقارات الناتج عن دخول لاعبين جدد وإطلاق مشاريع جديدة فى السوق.
وتوقع جاد، أن يشهد القطاع العقارى انتعاشًا بدعم من سياسة تخفيض الفائدة المتبعة من البنك المركزى، بالإضافة إلى مبادرة البنك المركزى الأخيرة لتقديم رهن بفائدة منخفضة لقطاع الدخل المتوسط، مما يسهم فى تحفيز الطلب على المدى المتوسط، مؤكدًا أن التباطؤ فى السوق يمثل المخاطرة الرئيسية لتقييمنا.
من جانبها، قالت وحدة بحوث بلتون، إن شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير طرحت مخزون جديد من الوحدات للبيع في مشروع تاج سيتي خلال الربع الثالث من 2019. مما يعني وصول صافي المبيعات إلى 2.06 مليار جنيه في النصف الأول من 2019، بانخفاض 19% مقارنة بنفس الفترة في 2018، خلال الربع الأول من 2019.
ولفتت بلتون، إلى أن الشركة قامت بإلغاء مبيعات وحدات تقدّر بـ 600 مليون جنيه لتنقية محفظة أعمالها من العملاء المتعثرين في سداد الشيكات. حيث يفضّل المطورون العقاريون عادة إلغاء مبيعات وحدات العملاء المتعثرين في السداد للاستفادة مما يلي، جمع رسوم إلغاء البيع التي تتراوح بين 5-10% (7% في حالة شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير)، وبيع الوحدة إلى عميل جديد بأسعار السوق، والتي عادة ما تكون أعلى من أسعار الوحدات المباعة وتسجيل هوامش أعلى.
وحددت بلتون القيمة العادلة لسهم مدينة نصر عند 10.80 جنيه للسهم، فى حين يتداول السهم عند 6.12 جنيه للسهم.
بينما قرر بنك استثمار أرقام، عدم التعرض للسوق العقاري المصري خاصة سهمى مصر الجديدة للإسكان، ومدينة نصر للإسكان، في ظل توقعها أن يظل الحجم المعروض أكبر بكثير من الطلب، مفضلة أن تبقى الأسهم ذات السيولة المرتفعة مثل مجموعة طلعت مصطفى على قائمة الانتظار.
و حددت السعر المستهدف لسهم مدينة نصر عند 7 جنيه للسهم، بنمو 55.8% عن السعر الحالى، متوقعة أن يتداول السهم عند مضاعف ربحية 3.8 مرة خلال عام 2020.
