البنك يصدر تقريراً لتقييم المشروع بالتزامن مع الموافقة على قرض جديد بقيمة 500 مليون دولار
التقرير: البرنامج يُظهر نتائج مؤثرة من حيث احتواء الأسر المصرية الشابة منخفضة الدخل والنساء
مى عبدالحميد: لدينا آليات لضمان استمرار ملاءمة الشروط لعملاء الإسكان من محدودى الدخل
توقع البنك الدولى أن يصل الدعم النقدى المقدم لعملاء مشروع الإسكان الاجتماعى فى مصر إلى 2.8 مليار دولار بحلول عام 2024 منها مليار دولار ضمن تمويلات البنك للمشروع.
وأعلن البنك الدولى عن تقديم حزمة تمويل جديدة إلى مصر بقيمة 500 مليون دولار، لدعم جهود تيسير الحصول على وحدات سكنية بأسعار مدعمة للأسر محدودة الدخل وتعزيز قدرة صندوق الإسكان الاجتماعى ودعم التمويل العقارى على تصميم السياسات وتنسيق البرامج بقطاع الإسكان الاجتماعى.
ويضاف التمويل الجديد إلى تمويل سابق حصل عليه صندوق الإسكان الاجتماعى ودعم التمويل العقارى بقيمة 500 مليون دولار أيضاً، وتم صرف نحو 368 مليون دولار منها.
وقال البنك الدولى فى تقرير حصلت “البورصة” على نسخة منه إن التمويل الإضافى يساعد فى تمويل دعم عملاء مشروع الإسكان الاجتماعى، وتعزيز البيئة المؤسسية والتنظيمية لسوق العقارات وتوفير سكن بتكلفة فى متناول الأفراد، من خلال جيل ثانى من الإصلاحات.
تطور إنفاق الدعم النقدى
رصد البنك الدولى توزيع الدعم النقدى على مدار خمس سنوات مقبلة ففى العام الأول سيتم إنفاق 223.8 مليون دولار منها 204.7 مليون لدعم امتلاك الوحدات و15.8 مليون لدعم المستأجرين.
ويرتفع الإنفاق فى العام الثانى إلى 346.8 مليون دولار منها 324.7 مليون لدعم المشترين و18.6 مليون دولار لدعم المستأجرين، وفى العام الثالث تصل النفقات إلى 466.3 مليون دولار منها دعم للتمليك بقيمة 441.2 مليون دولار ودعم إيجار 21.4 مليون دولار ويصل فى العام الرابع إلى 648 مليون دولار وفى الخامس إلى 822.2 مليون دولار.
وأوضح تقرير البنك الدولى أنه بعد 4 سنوات من التنفيذ الفعلى لبرنامج الإسكان الاجتماعى، يُظهر البرنامج نتائج مؤثرة من حيث احتواء الأسر المصرية الشابة المنخفضة الدخل والنساء.
وقال إنه مع القرض الإضافى، ستعمل الحكومة المصرية على زيادة الدعم المقدم من للإسكان الاجتماعى، وزيادة عدد المستفيدين 31% والوصول إلى الهدف المتمثل فى أكثر من مليون منزل للأسر ذات الدخل المنخفض بحلول عام 2024.
وتابع التقرير “حتى نهاية فبراير وقت صدور ورقة المشروع، حافظت مصر على نموها القوى، وتحسنت النتائج المالية، وتحسن وضعها الخارجى، وكذلك بيئتها الاقتصادية الكلية بعد إصلاحات رئيسية فى القطاع المالى وأسعار الصرف وقطاع الطاقة، بدعم من صندوق النقد الدولى”.
وأضاف التقرير أن النمو السكانى وضعف المعروض من الوحدات السكنية وارتفاع الأسعار أدى إلى جعل الحصول على السكن اللائق أمراً لا يمكن تحمله بالنسبة لشرائح السكان الأكثر فقراً.
تقييم برنامج الإسكان الاجتماعى
أشار التقرير إلى أن برنامج الإسكان الاجتماعى يسير على الطريق الصحيح لتحقيق هدفه الإنمائى، بعد أربع سنوات من التنفيذ وصرف شريحة كبيرة من القرض السابق الذى بلغت قيمته 500 مليون دولار.
وأشار إلى تخصيص نحو 90% من نفقات البرنامج لتمويل دعم للمستفيدين وتم استيفاء مؤشر واحد من المؤشرات الأربعة الرئيسية للمشروع وهو تدشين نظام لرصد وتقييم الإسكان بينما تتقدم المؤشرات الثلاثة المتبقية بشكل جيد.
وأوضح التقرير أنه من بين 23 مؤشرًا للنتائج الوسيطة تم تحقيق 17 هدفًا بالفعل أو تجاوزتها، وبين المؤشرات الثمانية المرتبطة بالصرف، تم تحقيق خمسة مؤشرات كاملة.
وأضاف التقرير “كانت وتيرة تقديم الدعم فى البداية بطيئة، لكنها زادت بمرور الوقت، وخلال السنة الأولى من البرنامج، كان الصندوق قادرًا على تقديم الدعم إلى 3 آلاف مستفيد شهريًا، ومن خلال الخبرة المكتسبة ظهر من تحليل سير العمل أن الصندوق بكامل طاقته ومع تنفيذ المزيد من الإصلاحات التشغيلية سيكون قادر على تقديم دعم إلى نحو 11 أو 12 ألف فرد شهريًا بحد أقصى”.
وقالت مى عبدالحميد، الرئيس التنفيذى لصندوق الإسكان الاجتماعى ودعم التمويل العقارى، لـ”البورصة”، إن الصندوق نجح فى تمويل أكثر من 10 آلاف عميل شهرياً فى بعض الشهور وتابعت: “تحقيق هذا المعدل أصبح متاحاً ولكن يرتبط بجاهزية الوحدات”.
أضافت عبدالحميد: “عدد جهات التمويل الراغبة فى المشاركة بمشروع الإسكان الاجتماعى أصبح كبيراً.. والبرنامج فى الوقت الحالى يشارك فيه أغلب البنوك وشركات التمويل العقارى”.
وأوصت مراجعة منتصف المدة فى يوليو 2018، القائمين على مشروع الإسكان الاجتماعى باتخاذ عدة تدابير لتسريع العمل فى المحاور التى لم تنجز بعد، عبر إنشاء وحدة مخصصة لبرنامج الإيجار، واختبار مناهج مختلفة للشراكات المحتملة بين القطاعين العام والخاص، وتفويض بنوك على أساس تجريبى لتولى تقديم الدعم.
مستقبل سعر الفائدة على تمويلات الإسكان الاجتماعى
تطرق تقرير البنك الدولى إلى سعر الفائدة على تمويل عملاء مشروع الإسكان الاجتماعى والذى يصل إلى 7% متناقصة لمدة زمنية تصل 20 عاماً.
وقال التقرير إن نجاح البرنامج اعتمد على قدرة الحكومة على دعم القروض العقارية بأسعار معقولة للسكان المستهدفين وكذلك على خط ائتمان بقيمة 20 مليار جنيه من البنك المركزى المصرى انتهى فى يناير 2019.
أضاف أنه تم وضع خطة تمويل جديدة بالاشتراك بين وزارة المالية وصندوق الإسكان الاجتماعى ودعم التمويل العقارى وفى ظل النظام الجديد، تغطى وزارة المالية الحصة الأكبر من التكلفة.
وأطلق البنك المركزى المصرى عام 2014 مبادرة بقيمة 10 مليارات جنيه فى مرحلتها الأولى لتنشيط قطاع التمويل العقارى بفائدة 7% لمحدودى الدخل وبلغت المرحلة الثانية من المبادرة 10 مليارات أخرى.
ووقعت وزارة المالية وصندوق الإسكان الاجتماعى ودعم التمويل العقارى بروتوكولاً يتضمن تحمل وزارة المالية دعم الفائدة على قروض الإسكان الاجتماعى بداية من العام المالى الجارى بدلاً من البنك المركزى الذى تحمل الدعم على مدار السنوات الخمس الماضية.
وقالت مى عبدالحميد، إن بروتوكول التعاون مع “المالية”، يتضمن زيادة مبادرة التمويل العقارى بقيمة 40 مليار جنيه إضافية، ليبلغ إجمالى المبادرة 60 ملياراً كحد أقصى.
وقال البنك الدولى إن برنامج الإسكان الاجتماعى سيدعم تطوير وتنفيذ آلية خروج تتخلص تدريجياً من دعم سعر الفائدة واستبداله بنظام أكثر شفافية وشمولاً اجتماعياً ومسئول مالياً لدعم الدفعة المقدمة.
وجاءت توقعات البنك الدولى لمسار دعم الفائدة قبل قرار البنك المركزى المصرى تخفيض سعر الفائدة بنسبة 3%، ليصبح سعرى عائد الإيداع والإقراض لليلة واحدة وسعر العملية الرئيسية عند مستوى 9.25 % و10.25% و9.75% على التوالى.
عدد عملاء المشروع
قالت الرئيس التنفيذى لصندوق الإسكان الاجتماعى ودعم التمويل العقارى، إن الصندوق تلقى نحو مليون طلب من العملاء للحصول على وحدات ضمن مشروع الإسكان الاجتماعى لمحدودى الدخل، موزعة على الإعلانات الـ12 التى تم طرحها منذ تدشين المشروع.
أضافت أنه تم الانتهاء من تخصيص وحدات لـ319 ألف فرد حصل 301.2 ألف منها على تمويلات بقيمة 29.7 مليار جنيه.
أوضحت عبدالحميد أن عدد البنوك المشاركة فى المبادرة بلغ 20 بنكاً بإجمالى تمويلات 28.1 مليار جنيه لحوالى 286.7 ألف عميل مقابل 8 شركات تمويل عقارى قدمت قروضاً لـ14.5 ألف عميل بقيمة 1.6 مليار جنيه.
وقالت إن برنامج الإسكان الاجتماعى وصل لفئات الدخل المنخفض وبلغ متوسط دخل العميل 1925 جنيهاً ومتوسط القرض للعميل الواحد 99 ألف جنيه.
وقدرت وزارة الإسكان تكلفة تنفيذ مليون وحدة بمشروع الإسكان الاجتماعى لمحدودى الدخل بنحو 195 مليار جنيه تم صرف 60 ملياراً منها وتنفيذ 400 ألف وحدة بالمدن الجديدة والمحافظات ويجرى تنفيذ 290 ألف وحدة، وطرح 35 ألف وحدة أخرى.
وأشارت عبدالحميد إلى تحسين التواصل مع العملاء من خلال توفير وسائل مختلفة منها الخط الساخن الذى تلقى 7.7 مليون مكالمة وخدمة الرسائل النصية التى ورد لها 3 ملايين رسالة استعلام عن الموقف و30 مليون زيارة للموقع الإلكترونى.
وحدات المبانى الخضراء
وقال البنك الدولى إن التمويل الإضافى الذى تمت الموافقة عليه يشمل تدشين 25 ألف وحدة بنظام المبانى الخضراء أى 9% من الوحدات التى من المقرر تنفيذها خلال الثلاث سنوات المقبلة.
وتابع البنك “سيكون للمبادرة تأثير طويل المدى على نطاق يتجاوز الإسكان المدعوم، وستساهم فى جهود التخفيف من تغير المناخ والتكيف معه فى مصر”.
منصة رقمية للإيجار
قال البنك الدولى إن التمويل الجديد سيدعم تعزيز النظام المؤسسى لصندوق الإسكان الاجتماعى بهدف تطوير سوق الإيجار بأسعار معقولة فى مصر، عبر إنشاء وحدة تأجير متخصصة فى الصندوق ذات صلاحيات واضحة لتصميم وتنفيذ استراتيجيات وسياسات وخطط عمل تطوير الإيجارات.
كما سيشمل منصة رقمية تهدف إلى تسهيل تسجيل الملاك والمستأجرين ومطابقة العرض والطلب على الإيجار.
وستوفر المنصة جميع المعلومات التى يحتاجها كل من الملاك والمستأجرين حول القوانين والإجراءات وأنواع العقود القائمة وخبرات الوساطة فى سوق الإيجار، بالإضافة إلى الحقوق والمزايا والالتزامات المتعلقة ببرامج الصندوق.
كما سيتم تصميم حزم الحوافز التى تهدف إلى تحفيز الملاك على تأجير شققهم أو منازلهم إلى الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط.
وقال التقرير إن الأمر لن يقتصر على المستثمرين فى المساكن المؤجرة التى تم بناؤها حديثًا فحسب، بل سيشجع أيضًا أصحاب الوحدات الشاغرة أو غير المكتملة فى الأحياء الرسمية وغير الرسمية على حد سواء لتحسين هذه الوحدات وإدخالها فى السوق.
وسيعالج هذا الإجراء جزئياً المستويات العالية الحالية من العقارات الشاغرة فى السوق العقارى المصرى.
وتتكون الحزمة من برنامجين متميزين، الأول للملاك، مع آليات كافية كضمانات، والثانى للمستأجرين، ويهدف إلى تطوير دعم المستأجرين فى جانب الطلب بهدف سد الفجوة بين الإيجار المطلوب من قبل المستثمر والقيمة التى يستطيع محدود الدخل دفعها كمستأجر، والمقدرة بنحو 25% من الدخل الشهرى.
مشاركة القطاع الخاص فى “الإسكان الاجتماعى”
قال البنك الدولى إن مشاركة القطاع الخاص فى بناء مساكن بأسعار “معقولة” لم تزدهر كما هو متوقع.
أضاف أنه وفقاً لتقرير حالة التنفيذ والنتائج الأخير لشهر فبراير 2020، استفادت 1950 أسرة فقط من الدعم المقدم لشراء أو استئجار الوحدات السكنية التى بناها القطاع الخاص، بينما كان الهدف 250 ألف وحدة بحلول عام 2020.
وأرجع البنك ذلك إلى 3 أسباب وهى، أنه خلال الفترة التى تلت 2011، أثيرت العديد من القضايا القانونية المتعلقة بتخصيص الأراضى واستخدامها بين الحكومة والمطورين من القطاع الخاص، بسبب الاستخدام غير المناسب للأراضى المخصصة للإسكان الاجتماعى، مما أثار قضايا الثقة التى جعلت الشراكات بين القطاعين العام والخاص أكثر صعوبة.
والسبب الثانى أن الشروط التى قدمتها الحكومة للمطورين لبناء مشاريع الإسكان الاجتماعى لم تكن مجدية مالياً فى ذلك الوقت ولم تضمن تكافؤ الفرص.
والسبب الثالث أنه على مدى السنوات القليلة الماضية، شهدت مصر طفرة بناء مربحة فى السوق الفاخر التى حولت اهتمام مطورى القطاع الخاص من الإسكان منخفض التكلفة إلى الإسكان عالى الدخل.
بناء الثقة بين القطاعين العام والخاص
اتخذ القطاع الخاص والسلطات الحكومية خطوات لإعادة بناء الثقة واستكشاف فرص جديدة للشراكة بين القطاعين فى بناء المساكن بأسعار معقولة، للحد من النفقات المالية الحكومية حيث لا تستطيع مصر معالجة عجزها السكنى دون مشاركة قوية من القطاع الخاص، بما فى ذلك البنوك وشركات البناء والمطورين.
وستبدأ صفقة الشراكة بين القطاعين العام والخاص الجديدة بمرحلة تجريبية من 10 آلاف وحدة، وفق عدة شروط أساسية.
وستوفر هيئة المجتمعات العمرانية قطعًا من الأراضى وسيتم تخصيص 30% من الأرض للإسكان الاجتماعى على أن تكون الأراضى مجانية، فى حين يدفع المطورون ثمن 70% من الأرض المبتقية بسعر السوق ويتم تخصيصها لمساكن الشريحة متوسطة الدخل.
وستقدم الهيئة خيارات دفع مرنة لشراء الأرض منها 10% دفعة أولى، والقيمة المتبقية على أقساط مدتها 10 سنوات مع فترة سماح 3 سنوات، ولن تكون هناك حاجة إلى خطاب ضمان، كما كان فى السابق الأمر الذى كان يكلف الشركات عمولات ضخمة للبنوك.
وسيتم تحديد أسعار الوحدات بأسعار معقولة ما بين 350 ألف جنيه و450 ألف جنيه على أساس الموقع ودراسة الجدوى الاقتصادية ذات الصلة.
وتبدأ مساحة الوحدة السكنية من 80 مترا حتى 83 مترا مربع كحد أقصى والكثافة السكانية 240 نسمة للفدان ومدة تنفيذ المشروع 3 سنوات من تاريخ استلام التصاريح.
وتتم عملية البيع من خلال المطور وفق اللوائح والتعليمات والإجراءات المطبقة من وزارة الإسكان وصندوق الإسكان الاجتماعى ودعم التمويل العقارى.
وستكون عملية الاكتتاب وإصدار الدعم هى نفسها بالنسبة للوحدات العامة والخاصة، حيث توفر صفقة الشراكة بين القطاعين العام والخاص المقترحة أساسًا متينًا للتعاون بين المطورين والحكومة.
إصلاحات البيئة التشريعية
خصص البنك الدولى 50 مليون دولار لتنظيم السوق العقارى وممارسات البيع بالتقسيط، واعتماد تشريعات لتنظيم مهنة مطورى العقارات ومبيعات الأقساط.
وسيتبع الجدول الزمنى للتنفيذ نهجًا تدريجيًا للسماح للصناعة بالتكيف مع التغييرات التنظيمية المقترحة.
وتم وضع تصورين لمستويين من التدخلات التنظيمية والإشرافية، الأول للتقسيط أثناء البناء والثانى للأقساط فى مرحلة ما بعد البناء.
فخلال مرحلة البناء، توجد حاجة ملحة لآلية إلزامية مثل حساب الضمان أو أدوات مماثلة بحيث يتم تخصيص أموال أصحاب الوحدات لمشروعهم العقارى وتسليمهم فى الوقت المحدد والجودة المتوقعة بدلاً من استخدام الأموال المقدمة من العملاء لإنهاء المشاريع الأخرى.
وسيتم تنظيم ذلك من قبل وزارة الإسكان بموجب تشريع محدد أى قانون التطوير العقارى، والذى يختلف عن المسودة الحالية التى أعدها المطورين، والتى تقترح إنشاء كيان ذاتى التنظيم، فى المقابل ستقوم هيئة تنظيمية تابعة للوزارة بتنظيم مهنة العقارات على غرار هيئة تنظيم العقارات فى دبى أو الهند.
وفى مرحلة تقسيط ما بعد البناء سيتم تنظيم المطورين من خلال المعايير التى تخلق مجالاً متكافئاً مع البنوك وشركات التمويل العقارى وذلك من خلال هيئة الرقابة المالية التى ستحتاج إلى إدخال تعديلات على قانون التمويل العقارى أو أى قانون آخر حسب الحاجة.
دعم قوى من البنوك الخاصة
يرى تقرير البنك الدولى أن المؤسسات المالية الخاصة قدمت دعمًا قوياً للبرنامج وأثبتت أن الإقراض لهذا القطاع يمكن أن يكون مربحًا دون خلق مخاطر ائتمانية.
واستخدم البرنامج فى بدايته نظام بنوك الدولة كقناة توزيع لتقديم قروض الرهن التمويل العقارى بأسعار مدعمة، ثم وقع أكثر من 14 مصرفاً خاصاً و8 شركات تمويل عقارى مذكرات تفاهم للمشاركة فى البرنامج.
وتم تقديم 23% من القروض العقارية من قبل المؤسسات المالية الخاصة، دون إخلال بجودة المحفظة حيث إن نسبة التعثر لعملاء الإسكان جيدة للغاية ولا تتجاوز 0.2% من إجمالى القروض الممنوحة.
وقال البنك الدولى إنه تم تقييم الأداء الائتمانى العام للبرنامج الأصلى على أنه مرضٍ إلى حد ما.
أضاف أنه يتم تدقيق البيانات المالية للبرنامج من قبل مدقق خارجى مستقل كما هو مطلوب بموجب اتفاقية القرض، وتابع البنك: “البيانات المالية للبرنامج حتى الآن متوافقة مع معايير البنك الدولى، وتم تنفيذ معظم الإجراءات الموصى بها بنجاح”.
من هم المستفيدون من برنامج الإسكان الاجتماعى؟
بنهاية عام 2019، استفاد 287.6 ألف فرد من مشروع الإسكان الاجتماعى، 70% منهم أقل من 40 عامًا، و18% أقل من 30 عامًا، وأعطى البرنامج الأولوية للعائلات، حيث كان 57% من المستفيدين متزوجون ولديهم أطفال صغار.
وقال البنك الدولى إن البرنامج ساهم بشكل غير مباشر، فى تقليل التوسع بقطاع الإسكان غير الرسمى على الأراضى الزراعية وتعزيز خلق فرص العمل للعمالة الماهرة وغير الماهرة من خلال البناء.
ويُظهر تحليل أداء البرنامج أنه فى المتوسط على مدى السنوات الأربع الماضية، كان أكثر من 75% من الأسر المستفيدة من البرنامج من بين أقل 40% من الأسر فى مصر حسب توزيع الدخل وزادت حصتها بشكل مطرد من 68% فى عام 2015 إلى 80% فى عام 2019.
وتابع البنك الدولى: “يعد هذا أداءً استثنائيًا لبرنامج الإسكان الاجتماعى القائم على التمويل العقارى والذى يعتمد على القطاع المصرفى لإصدار الرهون العقارية دون ضمانات حكومية حيث لا تصل نسبة الأسر الأكثر فقرًأ إلى 50% من إجمالى الأسر المستفيدة فى البلدان الأخرى”.
وزادت البنوك بشكل مطرد من إدراج الإيرادات غير الرسمية حال أمكن التحقق منها فى تقييمها لدخل الأسرة وهو ما يفتح البرنامج للأسر ذات الدخل غير الرسمى التى تم استبعادها حتى الآن.
