تتزايد معدلات شراء محافظ العملاء من شركات التطوير العقارى من قبل شركات التمويل العقارى مع زيادة أسعار الفائدة والتى أدت إلى تراجع إقبال العملاء للحصول على تمويلات عقارية، حتى باتت وسيلة أمام شركات التمويل للتغلب على تراجع الطلب بالتزامن مع حاجة المطورين العقاريين للسيولة الفورية.
وتقوم شركات التمويل العقارى بشراء محافظ شركات التطوير العقارى كجزء من عملياتها لتمويل شراء العقارات، حيث تتكون المحافظ عادة من مجموعة من الوحدات المباعة ضمن المشاريع التى تقوم شركات التطوير العقارى بتنفيذها.
وتشترى شركات التمويل العقارى هذه المحافظ لتحقيق عدة أهداف منها: تنويع المخاطر من خلال الاستثمار فى مجموعة متنوعة من العقارات، وزيادة العوائد عن طريق الاستفادة من العوائد المستمرة من أقساط العقارات، بالإضافة إلى توسيع قاعدة الأصول، مما يزيد من قوة الشركة وقدرتها على الحصول على تمويل إضافى.
وقال ناجى فهمى، رئيس مجلس إدارة الاتحاد المصرى للتمويل العقارى، إن الانخفاض فى حجم النشاط نتيجة ارتفاع أسعار الفائدة، كما يتجه المستهلكين فى الوقت الحالى للحصول على العقار من المطور العقارى بدلًا من شركات التمويل العقارى بسبب أسعار الفائدة المرتفعة.
وأضاف فهمى، أن شركات التمويل العقارى اتجهت لشراء محافظ الشركات العقارية فى ظل ارتفاع الفائدة لمستويات قياسية، ما أدى إلى تراجع إقبال الأفراد على التمويل العقارى لشراء عقار سكنى أو تجارى أو إدارى.
وأوضح أن شركات التطوير العقارى تضع فى حسبانها هامش ربحى إضافة إلى هامش الفائدة على التمويل العقارى لمشاريعها عند بيعها للأفراد، لتتفادى عدم ربحيتها من إعادة بيع محفظتها لشركات التمويل العقارى.
البنوك تنشط فى مبادرات التمويل العقارى لمتوسطى الدخل
وارتفع إجمالى التمويل العقارى الممنوح من الشركات خلال الربع الأول من العام الجارى بنحو 140.4% ليصل إلى 5.3 مليار جنيه، مقابل 2.2 مليار جنيه خلال الربع الأول من العام الماضى، وفقًا لتقرير صادر عن الهيئة العامة للرقابة المالية.
وبلغ عدد العقود الجديدة نحو 3 آلاف عقد تمويل عقارى خلال الربع الأول من 2024، مقارنة بـ 1.3 ألف عقد خلال الفترة المناظرة من العام السابق بنسبة نمو 129%.
وأشار تقرير هيئة الرقابة المالية إلى أن عدد عقود المحافظ المشتراة خلال هذه الفترة ارتفع بنحو 145%، حيث بلغ عدد العقود حوالى 2701 عقد مقارنة بـ 1093 عقدا خلال الربع الأول من عام 2023.
وبلغت قيمة التمويل العقارى للمحافظ المشتراة حوالى 4.12 مليار جنيه، مقابل 1.6 مليار جنيه خلال نفس الفترة بنسبة نمو 157.5%.
عبدالحميد: المطور يلجأ لبيع المحافظ العقارية للحصول على السيولة
وقال أيمن عبدالحميد، نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقارى “الأولى”، إن شركات التمويل العقارى تتجه حاليًا لشراء محافظ التطوير العقارى فى محاولة منها للتعايش مع تراجع توجه الأفراد للحصول على قروض التمويل العقارى.
وأضاف عبدالحميد، أن الأفراد يتعاملون مع شركات التطوير العقارى مباشرة مما دفع هذه الشركات للقيام بدور الممول والمطور، مشيرًا إلى أن الشركات العقارية عادة تفضل بيع محافظها العقارية لمواجهة الارتفاعات المستمرة فى تكلفة التنفيذ للحصول على تمويلات تستطيع بها استكمال مشاريعها، لتتولى شركات التمويل العقارى مسئولية تحصيل الأقساط من العملاء.
وأوضح أن المطور العقارى يلجأ لبيع المحافظ العقارية للحصول على السيولة اللازمة للإسراع بمعدلات الإنشاءات والتنفيذ بمشروعاته، خاصة فى ظل التحديات التى يشهدها القطاع العقارى من ارتفاع أسعار مواد البناء.
وقال إن المحافظ العقارية استحوذت على حوالى 90% من إجمالى تمويلات شركة “الأولى” خلال العام الماضى، مشيرا إلى أن ارتفاع أسعار الفائدة يصاحبه ارتفاع معدلات الطلب على المحافظ العقارية.
355% نموًا فى حجم نشاط التمويل العقارى يناير 2024
وأضاف أن هناك عدة آليات وحلول تضمن تمويل الوحدات تحت الإنشاء، أبرزها وضع نظام حاسب آلى للاستعلام عن الوحدات لمنع التمويل المزدوج، والحل الثانى وضع ضمانات فى العقد تلزم كافة الأطراف بتحمل تكلفة التمويل فى حالة عدم الالتزام بشروط التعاقد.
وأوضح عبدالحميد، أن 95% من مبيعات الوحدات العقارية فى مصر لا تدخل ضمن التمويل العقارى، بسبب عدم تمويل الوحدات تحت الإنشاء منذ عام 2007 لمنع التمويل المزدوج.
وقال إن السبب الرئيسى لوقف تمويل الوحدات تحت الإنشاء يتمثل فى ما تتعرض له شركات التمويل العقارى من مشاكل مع العملاء، نتيجه تأخر بعض المطورين فى الالتزام بمواعيد التسليم وبالتالى توقف العميل عن السداد.
وأشار إلى ضرورة أن يتضمن العقد ضمانة من المطور بتحمل تكلفة التمويل فى حالة عدم التزامه بمواعيد التسليم المتفق عليها فى العقد.
سمير: إعادة تفعيل تمويل الوحدات تحت الإنشاء الحل لارتفاع مستويات الفائدة
وقال محمد سمير، الرئيس التنفيذى لشركة إيليت للاستشارات والتمويل العقارى، إن القطاع العقارى يواجه تحديات أساسية أخرى بجانب أسعار الفائدة المرتفعة، كنظام تسجيل الملكية العقارية وسهولة الإجراءات على التعامل بها وعدم وجود تفعيل لبرامج تمويل المشروعات تحت الإنشاء.
وأضاف سمير، أن القطاع العقارى يحتاج لإعادة تفعيل تمويل المشروعات تحت الإنشاء للخروج من أزمته، والاستفادة من السيولة المالية المتوافرة فى القطاع المصرفى.
وأوضح أنه مع إيقاف تمويل المشروعات تحت الإنشاء تحتاج شركات التطوير العقارى للحصول على قروض من البنوك لصعوبة التمويل الذاتى للمشروع بالكامل، ولكن عدد كبير من البنوك يرفض منح تمويلات للشركات.
وأشار إلى أن نحو 95% من العقارات الموجودة فى مصر تحت الإنشاء، مما ينتج عنه تنشيط التمويل العقارى فى حالة إعادة تفعيله ويرفع من معدلات الاستثمار فى القطاع، بالإضافة إلى تجنب مخاطر التأخر فى التنفيذ وتعثر تسليم المشروعات العقارية.
وقال إن شركات التطوير العقارى لجأت للعب دور المطور والممول حتى تستطيع بيع وحداتها وقدمت تسهيلات سداد للعملاء على مدد كبيرة تتخطى 8 سنوات و10 سنوات بمقدم 10% أو بدون مقدم، مما أدى لانخفاض رؤوس أموال هذه الشركات ونتج عنه تأخير فى تسليم الوحدات، ومع تفعيل قانون تمويل المشروعات تحت الإنشاء ستلتزم الشركات بالتطوير والبناء فقط.
وأضاف أن وجه الاستفادة للمطور العقارى عند بيع حقوق المحفظة لشركة تمويل عقارى؛ هو الحصول على سيولة فورية ناتجة عن حوالة حقوقه من بيع وحدات العملاء لشركات التمويل العقارى لتقوم بتحصيلها، حيث تسمح السيولة النقدية بالتوسع وسداد الالتزامات، بالإضافة إلى تغطية جزء من نقص دورة رأس المال بسبب قيامه بدور الممول.
