مع توسع البنوك فى إقراض القطاع العقارى مؤخرًا استبعد مصرفيون أن يؤثر ذلك على جودة محفظة القروض حتى حال تباطؤ القطاع فى ظل التزام البنوك بقواعد التركز الائتمانى للقطاعات.
وأثار عدد من الخبراء مخاوف من ظهور فقاعة عقارية فى مصر فى ظل ارتفاع الأسعار بشكل قياسى مؤخرًا، مُرجعين ذلك إلى احتساب المطورين لسعر الفائدة فى التسعير والتى من المرجح انخفاضها بجانب عدم تناسب الطلب مع حجم المعروض.
وارتفعت أسعار الفائدة بنسبة 8% منذ بداية العام الجارى، لتصل إلى 27.25% للإيداع و28.25% للإقراض.
وذكر تقرير صادر عن مؤسسة “جيه إل إل”، وهى شركة استشارية عقارية، أن أسعار بيع الوحدات السكنية ارتفعت بنسبة 101% وارتفعت أسعار الإيجار 175% خلال النصف الأول من العام الجارى على أساس سنوى.
ونمت أسعار البيع فى منطقة القاهرة الجديدة 122% وأسعار الإيجارات 180%، على أساس سنوى خلال النصف الأول من العام الجارى.
“المركزى” يدرس إتاحة صرف التحويلات من الخارج باليورو
قال أحمد شوقى، الخبير المصرفى، إن صرف التمويلات للمطورين العقاريين لا يكون دفعة واحدة، بل عبر شرائح تُصرف مع نسب الإنجاز والتنفيذ وإتمام كل مرحلة بالمشروع تباعًا، ويتابع البنك مراحل التنفيذ، وحال تعطل تنفيذ المشروع يتوقف منح التسهيلات للعميل لحين التوصل لسبب التوقف وإعادة جدولة القرض إذا لزم الأمر.
وأضاف شوقى، أن البنوك تُقر نسب لتمويل كل قطاع اقتصادى من المحفظة الائتمانية لديها، ليتفادى البنك مخاطر التركز وتجنب ارتفاع نسب القروض المتعثرة حال تعرض أحد القطاعات الاقتصادية لأزمات.
ووجه البنك المركزى المصرى البنوك بوضع نظام شامل للحدود الائتمانية يتضمن وضع حدود داخلية لتوظيفات البنك لدى العميل الواحد والعملاء المرتبطين به بما يعكس درجة المخاطر المسموح بها والخاصة بمخاطر التركز.
وقال “المركزى”، إنه إذا زادت المخاطر على البنوك أن تحولها إلى طرف آخر بطريقة مباشرة من خلال بيع القرض أو إجراء عملية توريق لجزء من محفظة القروض لديها، أو بطريقة غير مباشرة من خلال إجراء عمليات تغطية مع أطراف أخرى مثل شراء مشتقات ائتمانية، أو الحصول على ضمانات وكفالات أو الاحتفاظ برأسمال إضافى.
حامد: حد أقصى لنسبة التمويلات العقارية من المحفظة الائتمانية لتجنب مخاطر التركز
وقال معتز حامد، الخبير المصرفى، إن البنك المركزى يشدد على البنوك للالتزام بحدود التركز القطاعى وكذلك لتمويلات العميل الواحد والأطراف المرتبطة.
وأضاف أن البنوك تفضل تنويع محافظها الائتمانية بين القطاعات الاقتصادية المختلفة، ولكن فى الوقت الراهن فإن الطلب على تمويلات البنوك من قبل القطاع الصناعى على سبيل المثال ضعيف، رغم استعداد البنوك لتمويل كل القطاعات.
وأوضح حامد، أن ضعف الطلب على التمويلات من القطاع الصناعى أو التجارى، يرجع لارتفاع تكلفة التمويل فى الوقت الحالى بصورة ترفع التكلفة بما لا يتناسب مع إمكانيات المستهلكين خاصة مع ارتفاع أسعار الخامات والمستلزمات وتحمل القطاع أعباء أخرى.
ويرى شوقى أنه لزيادة التمويلات الموجهة للقطاع الزراعى والصناعى، فإن القطاعين بحاجة للتنشيط عن طريق تيسيرات من قبل الدولة مثل تسهيل توفير الأراضى وإعفاءات ضريبية.
مصدر: البنوك تفضل تمويل شركات المقاولات المتعاونة مع الحكومة
وقال مصدر فى قطاع الائتمان للمشروعات الصغيرة والمتوسطة، إن التمويلات لكل قطاع اقتصادى لها حد أقصى لا يتخطاه البنك مهما ارتفع الطلب على التمويل من القطاع نفسه.
وأضاف المصدر، أنه قد يوافق البنك على تمويل عميل من القطاع بعد الوصول للحد الأقصى، ولكن يؤجل تنفيذ منح التمويل لفترة أو تتمهل الإدارة المختصة فى فحص العميل.
وأوضح أن المقاولين فى فئة الشركات الصغيرة والمتوسطة، الذين يعملون فى مشروعات الإسكان التابعة للدولة والتى تسعى البنوك لتمويلها لعدم وجود مُخاطرة معها، لأن المقاول سيحصل على مستحقاته من الدولة.
وقال إن البنوك تحاول تفادى الوصول للحد الأقصى عبر منح التمويل من خلال تحالفات بنكية لتمويل المشروعات الكبرى، خاصة إذا كان البنك مساهما فى الشركة ويسعى لتمويلها دون تخطى الحدود المخصصة للقطاع من محفظته.
ومؤخرًا قاد البنك التجارى الدولى تمويلين بقيمة تزيد على 11 مليار جنيه لصالح شركتى “سوديك” و”أورا ديفلوبرز إيجيبت”.
وفى أبريل الماضى، رفع تحالف مصرفى بقيادة البنك العربى الإفريقى الدولى قيمة القرض المشترك الممنوح لشركة رؤية القابضة إلى 5.6 مليار جنيه، وشارك فى التسهيل بنك “إتش إس بى سى مصر”، والبنك العربى، وبنك الشركة المصرفية العربية الدولية، والبنك المصرى الخليجى، وبنك الاستثمار العربى، وبنك قناة السويس.
فهمى: التمويل بسعر فائدة مرتفع غير جاذب للقطاعات الإنتاجية
وقال ماجد فهمى، الرئيس الأسبق لبنك التنمية الصناعية، إن التوسع فى تمويل القطاع العقارى يرجع لكونه الأكثر نشاطًا، بسبب ارتفاع الطلب عليه خاصة خلال الفترة الأخيرة، واعتبار الأفراد العقار مخزنا للقيمة، لذلك يستطيع المطور العقارى تمرير أسعار الفائدة المرتفعة إلى أسعار الوحدات.
أضاف فهمى: “ذلك عكس القطاع الصناعى الذى لا يستطيع المُصنع تمرير تكلفة التمويل إلى أسعار المنتجات لأن المستهلك لن يتقبلها، وهو أحد أبرز أسباب تباطؤ تمويلات القطاع الصناعى”.
وأوضح أن التوسع فى تمويل القطاعات الاقتصادية الأخرى يحتاج إلى طلب من قبل تلك القطاعات، ولا يُعد تقصيرًا من البنوك لأنها مستعدة لمنح التمويلات لأى قطاع.
وتوقع أن تنتعش تمويلات القطاعات الاقتصادية الأخرى عند تخفيض أسعار الفائدة خلال الفترة المقبلة، بل إنهم فى حالة ترقب لخفضها من أجل تنفيذ خططهم التوسعية، لأن سعر الفائدة الحالى طارد.
“بنوك وتمويل” يرصد خريطة قروض التعليم بالبنوك
وارتفعت التسهيلات الائتمانية الموجهة من بنك الإسكان والتعمير إلى المؤسسات العاملة فى القطاع العقارى 40% على أساس سنوى، إذ سجلت فى يونيو الماضى نحو 6.57 مليار جنيه، مقابل 4.69 مليار جنيه خلال يونيو 2023.
وتراجعت التسهيلات الائتمانية للشركات العقارية من قبل بنك الاستثمار العربى 7.2%، مُسجلة نحو 2.14 مليار جنيه فى يونيو الماضى مقابل 2.3 مليار جنيه فى يونيو 2023.
وارتفعت لدى بنك القاهرة 18.7% على أساس سنوى، ووصلت 4.5 مليار جنيه فى يونيو الماضى، مقابل 3.79 مليار جنيه فى يونيو 2023، وانخفضت لدى بنك البركة 9.6%، مُسجلة 1.05 مليار جنيه فى يونيو الماضى مقابل 1.16 مليار جنيه فى يونيو 2023.
وقفزت التسهيلات الائتمانية الموجهة للاستثمار العقارى لدى بنك التجارى وفا مصر 206% على أساس سنوى، ووصلت إلى 985.1 مليون جنيه فى يونيو 2024 مقابل 321.8 مليون جنيه فى يونيو 2023.
