تزايد التساؤل حول غياب الصناديق العقارية عن الأدوات الاستثمارية الموجودة فى السوق المصرية، وعلى الرغم من المميزات التى تقدمها تلك الصناديق إلا أنها مازالت غير مفعلة، وعدد ضئيل جدًا منها فى السوق.
وعلى الرغم من كون طبيعة تلك الصناديق تمثل حلاً لأغلب المشكلات فى القطاع العقاري عبر تمكن الفرد من الاستثمار بشكل جزئى فى وحدة عقارية دون الحاجة لأموال طائلة، فهو يمثل وعاء استثمارياً واحداً يشترك فيه العديد من الأفراد، وتوفر ميزة التخارج السهل خاصة أن تسييل العقارات يواجه صعوبات ولكن التخارج من الصناديق العقارية الاستثمارية أمر سهل.
كما أنها تمثل أيضًا إحدى أبرز الأدوات الاستثمارية المستخدمة فى دول العالم، وتستهدف تلك الصناديق السماح للمستثمرين من الأفراد والشركات بالاستثمار فى الأصول العقارية عن طريق شراء وثائق الصندوق العقارى وإعادة استثمارها فى شراء وإدارة مشروعات عقارية مدرة للدخل، على أن يتم توزيع الأرباح من العائد الإيجارى على المستثمرين بنسب محددة بشكل دورى.
مما يعنى أن الآلية توفر للمشروعات العقارية فرصة للتمويل وتنشيط المبيعات فى السوق الثانوى العقارى، وتسمح بجذب المستثمرين الأجانب للاستثمار فى سوق العقارات المصرى بسهولة.
توفيق: الضرائب على الدخل والأرباح أهم التحديات التى تواجه انتشارها
وقال هانى توفيق الخبير الاقتصادى، إن الضرائب على الدخل والأرباح أهم التحديات التى تواجه انتشار الصناديق العقارية.
وأضاف أن الصناديق العقارية هي الحل الأمثل لحل أزمة العقار الراكد والمديونيات لهيئة المجتمعات العمرانية.
ويرى أن الدولة يجب أن تتوقف عن لعب دور المنافس في القطاع العقاري واقتصار دورها فقط لمراقب ومنظم للاستثمار العقاري والتوجه نحو الإنفاق على قطاعات أخرى.
السيد: الأداة المثالية للتحوط من الفقاعة العقارية وضبط السوق
وقال هاشم السيد ، الرئيس التنفيذى لشركة صندوق المصريين للاستثمار العقارى- الصندوق العقاري الأول فى السوق المصري- إن المعالجة الضريبية للصناديق العقارية أبرز التحديات أمام تفعيلها، مشيراً إلى ضرورة إعفاء الصناديق العقارية من الضرائب دون اشتراطات يمكن أن تحدث التباسات عند تطبيقها.
وأضاف السيد لـ”البورصة”، أنه من العجيب رغم كل تلك المزايا لا توجد صناديق عقارية كثيرة فى السوق المصرية، موضحًا أن الأمر يحتاج إلى التوعية بأهميتها خاصة أن القطاع العقاري في مصر شاسع ويجب أن يهتم بتلك الأداة الاستثمارية التى توفر حلولاً لأغلب مشكلاته.
وأكد على أهميتها كأداة استثمارية تساعد في إعادة هيكلة الأصول المملوكة للدولة من خلال طرح للأصول العقارية المكدسة و نقلها لصناديق عقارية يتم إدراجها فى البورصة والتداول على وثائقها مما يخلق زخمًا وسيولة على مستوى كافة القطاعات.
وأكد على أنها الأداة المثالية للتحوط من الفقاعات العقارية وضبط السوق العقاري وحل مشاكل التمويل وتنشيط الخدمات المالية غير المصرفية مثل التأجير التمويلي والتمويل العقاري والتخصيم والتوريق وصناديق القيم المنقولة.
وتعتبر الصناديق العقارية أداة مالية مبتكرة تهدف إلى تعزيز استثمار الأموال في قطاع العقارات، خاصة في ظل وجود عقارات راكدة و مديونيات ضخمة تعاني منها المجتمعات العمرانية، وتوفر هذه الصناديق حلاً فعّالاً عن طريق جمع المدخرات من مستثمرين متعددين لاستثمارها في مشروعات عقارية، مما يساعد على تنشيط السوق العقاري وتحسين السيولة، كما تسهم الصناديق العقارية في تقليل الأعباء المالية وتحقيق أهداف الاستثمار.
حسنى: تداول الوثائق العقارية يخلق سيولة فورية للمستثمرين
قالت سارة حسنى، العضو المنتدب والرئيس التنفيذى لشركة البركة كابيتال للاستثمارات المالية – الذراع الاستثمارية لبنك البركة مصر، إن الصناديق العقارية فرصة لجذب الاستثمارات الأجنبية وتوفير سيولة دولارية عبر جذب مؤسسات دولية فى فرص استثمارية جديدة.
وأضافت حسنى، أن الصناديق العقارية سيكون لها دور كبير فى تعزيز خطط التنمية العمرانية والاستثمار فى قطاع العقارات بدون الخوض فى تعقيدات الشراء والبيع والتسجيل، بالإضافة إلى التعامل مع الأصول العقارية المملوكة للدولة خاصة الأصول غير المستغلة منها، حتى تتضافر تلك الجهود مع الجهود التى يبذلها صندوق مصر السيادى لتعظيم أصول الدولة.
وتابعت أن الصناديق ستسمح بتداول الوثائق العقارية مما يخلق سيولة فورية لمستثمرى العقارات بأنواعها المختلفة التجارية والإدارية فى العديد من القطاعات كالمنشآت الطبية واللوجستية، كما أنها فرصة قوية لدعم البورصة المصرية، وفى حال تم قيد تلك الوثائق فى السوق لقدرتها على جذب فئة جديدة من صغار المستثمرين المهتمين بالقطاع العقارى وليس لديهم القدرة على شراء وحدات عقارية كاملة، إذ يسمح نظام الصناديق العقارية للمستثمر بشراء وثيقة تمثل ملكية جزئية لعقار يتم إدارته من قبل متخصصين ويسمح لهم بالحصول على صافى العائد من الصندوق العقارى بشكل دورى مما يمثل نوعا جديدا من أنواع الصناديق الاستثمارية ذات الدخل الثابت.
وأشارت إلى أن الصناديق العقارية تتمتع بمزايا كثيرة منها تكوين محفظة ذات مخاطر منخفضة لكون الوثيقة مضمونة بعقارات متعددة – إن كان الصندوق مستثمر فى أكثر من أصل عقارى، بالإضافة إلى تخفيف أعباء إدارة العقار مع وجود عائد ثابت دائم من التوزيعات النقدية ومشاركة مساهمين مختلفين كبار وسرعة تسييل الوثائق مما يخلق سيولة نقدية سريعة للمستثمرين.
وأكدت أن تفعيل الصناديق العقارية سيؤدى إلى طفرة بالسوق العقارى الثانوى وبكل ما له صلة سواء شركات التأمين وشركات إدارة المبانى والأصول أو مؤسسات مالية ذات أصول عقارية حيث إنهم سيتخلوا عن كل تلك الأعباء بمجرد إنشاء صندوق وتعيين مدير متخصص للصندوق بالإضافة إلى إمكانية زيادة رأس المال عليها والاستثمار بمشاريع أخرى والتوسع فى شراء الأصول، وهو ما يخلق سيولة فى سوق العقارات الثانوى.
وقالت حسنى، إنه بالفعل سيوجد بعض الإجراءات التى ستنفذ منها حظر التصرف فى الوثائق لفترة معينة، موضحة أن أغلب المؤسسات المالية من البنوك وشركات التأمين التى تساهم فى الصناديق العقارية لا تتخلى عادة عن تلك الوثائق لأن الوثيقة مصدر دخل ثابت وطويل الأجل كما حدث بالإمارات والسعودية عند إطلاق الصناديق العقارية بأسواق المال المحلية.
وتتمتع الصناديق بميزة سهولة الشراء والاسترداد حيث تمكن الأفراد من شراء وبيع وثائق صناديق الاستثمار العقاري في السوق عبر حساب وساطة مالية، مثل أي شركة عامة أخرى، هذا يجعل صناديق الاستثمار العقاري أكثر أنواع الاستثمار العقاري سيولة. بالإضافة إلى ذلك، يمكن شراء أسهم الصناديق العقارية المتداولة في البورصة التي تمتلك أسهماً في العديد من صناديق الاستثمار العقاري.
جاد: تساعد في تنويع الاستثمارات وتوفر ميزة التسييل السريع
فيما قال محمود جاد، محلل العقارات في شركة العربي الأفريقي لتداول الاوراق المالية، إن الصناديق العقارية لها دور كبير في التنمية العقارية وبديل استثماري لكل فرد أو مؤسسة يرغب في الاستثمار في العقار.
وأضاف جاد أن تلك النوعية من الصناديق تسمح للمستثمرين بالاستثمار بمبالغ صغيرة وتوفر لهم توزيعات ذاتعائد دوري، بالإضافة إلى أنها تتيح الفرصة لعملية التسييل السريع من خلال بيع وثيقة الصندوق العقاري.
وأوضح أنها تساعد في تنويع الاستثمارات على الرغم أنها قد تكون مبالغ ضئيلة ولكن متنوعة بعقارات مختلفة في أماكن جغرافية عديدة.
وأشار إلى أن الصناديق العقارية تساهم في عملية التنمية العقارية من خلال جمع الأموال من شرائح صغيرة دون الحاجة لرؤوس أموال كبيرة وبالتالي تقديم تمويل للمطورين العقاريين لتنفيذ مشاريع جديدة.
