تباطؤ بمبيعات الربع الأخير فى العام الماضى .. والانفراجة تأتى من المغتربين
«الوكيل»: «المجتمعات العمرانية» مطالبة بتقديم تنازلات وإلا سيتوقف القطاع تماماً
«مرزوق»: انخفاض ملحوظ فى القدرة الشرائية والشركات لجأت لتقليص المساحات
بعد الزيادة الكبيرة بطروحات الأراضى لدى هيئة المجتمعات العمرانية وارتفاع أسعارها بنسب تتراوح بين 15 و%20 عن السنوات السابقة.
ويرى خبراء عقاريون، أن الزيادات غالباً ما ينتج عنها تباطوء فى السوق العقارى سواء فى الأراضى أو المشروعات العمرانية المتكاملة بمختلف المناطق.
قال عبدالنبى مرزوق، خبير التقييم العقارى، إنه يوجد حالة تشبع من الأراضى التى تطرحها هيئة المجتمعات العمرانية بعد طفرة الطروحات خلال الفترة الماضية سواء فى المزايدات العلنية أو مشروعات الشراكة مع القطاع الخاص.
أضاف أن الوضع الحالى فى السوق أثر بشكل ما على خريطة الاستثمار العقارى، والتى لم يصبح فيها العقار الهدف الاستثمارى الذى يسعى العملاء لشرائه وإعادة بيعه مرة أخرى للحصول على مكاسب شبه مضمونة.
أوضح أنه مع زيادة أسعار الأراضى والوحدات السكنية أصبح الاستثمار العقارى غير مجد بالقدر الذى كان عليه فى السنوات السابقة.
أشار إلى أنه حالة زيادة الأسعار عن المطروح فى السنوات السابقة، سيكون هناك انخفاض كبير فى الإقبال على الشراء خاصة بشريحة الإسكان الفاخر، والذى أصبح متوفراً بكثرة دخل السوق.
وقال مرزوق، إنه مع وجود حالة تشبع فى السوق وزيادة طروحات وأسعار الأراضى وضعف الإقبال فسيؤدى ذلك كله إلى ركود فى حركة البيع والشراء وبالتالى لن تحقق الشركات الخطط المستهدفة التى تضعها كل عام.
أضاف «للتغلب على تلك الأزمات لجأت الهيئة وشركات التطوير العقارى إلى الشراكة وهو ما حقق نجاحاً كبيراً فى الفترة الماضية، بحيث خففت الدولة العبء عن المطورين فى مبالغ ضخمة من ثمن الأراضى تحقق فى النهاية سيولة معقولة للشركات تستطيع من خلالها بدء تنفيذ المشروع بمراحله المختلفة وكذلك وفرت الهيئة فرصة رواج لبيع الأراضى والوحدات التى تحصل عليها مقابل الشراكة وتسوقها لصالحها».
أوضح أن أزمة التشبع ظهرت بوادرها فى تغيير خطط المطورين لنوعية الإسكان الفاخر فقلصت الشركات من مساحات الوحدات سواء الشقق أو الفيلات وظهرت وحدات تبدأ من 70 متراً وفيلات من 120 متراً، فلم يعد يوجد وحدات تبدأ من 300 متر، كما كان شائعاً فى السنوات السابقة، وهو ما اعتبرته الشركات جزءاً من تخفيف العبء عن العملاء بتقليص مساحة الوحدات وبالتالى تخفيض سعر الوحدة بعد انخفاض القوة الشرائية فى الفترة الماضية خاصة بعد تحرير سعر الصرف.
أشار إلى أن السياسات التسويقية بدأت الاهتمام بموضوع التشبع والذى صاحبه انخفاض القوة الشرائية بأن بدأت شركات التطوير بجانب شركات التسويق اتباع سياسات تسويقية تحد من الآثار المترتبة على حالة التشبع بخفض نسب مقدمات الحجز للوحدات وفى بعض الأحيان إلغائها تماماً، وإطالة مدة السداد والتى تصل فى بعض الأحيان 10 سنوات تقسيط فى محاولة لجذب العميل وإحداث حالة رواج.
وقال أحمد الوكيل، رئيس شركة «عقار تريندز» إنه توجد حالة تباطوء واضحة فى السوق العقارى، خاصة فى الربع الأخير من 2018 وهو ما أثر على حركة الإنشاءات فى غالبية المشروعات القائمة حالياً.
أضاف «بدأت الشركات فى تلك الفترة تجهيز العقود للوحدات التى تم بيعها بالفعل خلال الربع الثالث من 2018، ومحصلة البيع فى الربع الأخير تراجعت بشكل كبير».
أوضح أنه فيما يخص طروحات الأراضى فى الفترة القادمة مع زيادة منتظرة بالأسعار، فإن السوق ليس لديه أى قابلية لزيادة جديدة فى الأسعار، خاصة مع حالة الهدوء النسبى بحركة البيع والشراء منذ الربع الأخير من 2018.
وتوقع استمرار تراجع المبيعات حتى شهر أبريل المقبل وهى الفترة التى تتزامن مع عودة المصريين العاملين فى الخارج، فتكون فرصة لرواج محتمل فى حركة البيع والشراء.
أشار إلى أنه مع استمرار حالة الهدوء أو التباطؤ بالبيع لن يستطيع السوق تحمل أى زيادة جديدة فى الأسعار، خاصة أن هناك شبه توقف فى تنفيذ المشروعات لانخفاض القدرة الشرائية للعملاء.
وقال الوكيل «من الملاحظ جيداً خلال العام الماضى وربما يستمر للعام الحالى 2019، أن السوق العقارى يعتمد بشكل كبير جداً على عمليات الشراء التى ينفذها المصريون المقيمون فى الخارج، أما فى الداخل فالوضع الاقتصادى خاصة بعد تحرير سعر الصرف أدى لانخفاض شديد فى القدرة الشرائية».
أضاف أن انخفاض القدرة الشرائية أدى لتوقف تام فى الاستثمار العقارى عن طريق إعادة البيع، فمنذ أكثر من عام ونصف العام وحركة البيع وإعادة البيع متوقفة تماماً، ولا يوجد حالات للاستثمار العقارى إلا بغرض السكن فقط، فالعميل يحتاج إلى الوحدة بغرض السكن وليس إعادة البيع لتحقيق ربح.
وتابع «الواقع يفرض على الجميع أن يستوعبوا ما حدث فى السوق بعد تحرير سعر الصرف وهو ما لم يستوعبه البعض حتى اللحظة بأن أسعار الوحدات العقارية لن تتأثر بزيادات كبيرة نظراً لانخفاض القدرة الشرائية وتضاؤل الشرائح المستهدفة من عملية إعادة البيع بغرض الربح».
واعتبر أن أى حديث فى الفترة الحالية عن زيادة أسعار الأراضى سيصيب الشركات فى مقتل خاصة أنها استنفدت كل الحيل الخاصة بتسهيل الأمور على العملاء سواء بتقليص مساحة الوحدات السكنية، فظهرت وحدات سكنية صغيرة جداً تبدأ من 60 متراً، وتقلصت بالتبعية المساحات الخاصة بالفيلات.
وقال إن الشركات لجأت مضطرة إلى إطالة مدد السداد والأقساط لمدد وصلت إلى 8 و10 سنوات، وهو أكثر ما يمكن أن تتحمله الشركات للتسهيل على العملاء لجذب أعداد أكبر وغير ذلك سيؤدى لتعثرها.
أضاف أن البنوك بدأت تقليل القروض الخاصة بالتطوير العقارى، وبالتالى لجأت الشركات للتمويل الداخلى عن طريق جمع أموال من مقدمات الحجز والأقساط وهو ما يعرض الشركات خاصة الحديثة إلى هزات مالية.
وللخروج من الأزمة يرى الوكيل أن تبدأ هيئة المجتمعات العمرانية زيادة ارتفاعات المبانى فى محاولة لتعويض أصحاب الشركات عن ارتفاع ثمن الأرض، وطول فترة السداد، فيستطيع المطور بناء وحدات بأعداد أكبر وحل جزء من مشكلة ارتفاع الأسعار.
وقال «على الهيئة تقديم بعض التنازلات بخصوص الرخصة خاصة فى مساحات المبانى وتقليص المساحات الخضراء والخدمات وزيادة المساحة البنائية لتجنب حالة من العزوف التام للمشترين».
