المطوورن يرسمون ملامح المنتج العقارى بعد “كورونا” خلال مائدة “إنفستجيت”

توقعات بزيادة الطلب على الخدمات الطبية والرياضية والترفيهية فى المشروعات

شكرى: ارتفاع معدلات البيع والشراء “أون لاين” والعمل من المنزل يؤدى لزيادة المساحات

عز الدين: الأزمة ستؤدى لارتفاع الطلب على الإيجارات مقابل التمليك وزيادة التسهيلات

شلبى: المكاتب الاستشارية بدأت وضع تصميمات جديدة تتوافق مع متطلبات العملاء

سليمان: لا يمكن تخفيض سعر الوحدة بسب ارتفاع أسعار الأراضى وتكلفة الإنشاء

مختار: يجب استغلال المساحات المشتركة لتوفير منتجات خدمية جديدة للعملاء

منصور: “كاسيل” تعاقدت مع شركة تأمين لتغطية أقساط العملاء تخوفا من التعثر أو الوفاة

عبد الجواد: “المجتمعات العمرانية” يجب أن تخصص مساحات للخدمات الطبية بالمشروعات

ناقش عدد من المطورين مستقبل القطاع العقارى فى ظل أزمة “كورونا” وخطط الشركات للتعامل مع الوضع الجديد سواء من حيث المنتجات التى يطلبها العملاء أو الخطط التوسعية فى السوق.

وشارك المطورون فى المائدة المستديرة الافتراضية التى نظمتها «إنفستجيت» تحت عنوان “المنتج العقارى الجديد”، لرصد التحديات التى تواجه قطاع العقارات المصرى، وإيجاد حلول لمواجهة العقبات التى من شأنها إعادة صناعة العقارات إلى قوتها مجددًا وفتح آفاق جديدة للاستثمار، وتلبية احتياجات ومطالب العملاء الحقيقية.

وقال المهندس هشام شكرى ئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذى لمجموعة «رؤية»، إن أهم مؤشرات تأثير فيروس كورونا على المنتج العقارى هو التوجه إلى التسويق “أون لاين”، حيث ساهمت الأزمة الحالية فى تسريع معدلات البيع والشراء “أون لاين”.

أضاف أن توجه الشركات لتفعيل نمط العمل من المنازل سيؤدى لضرورة وجود مساحات مناسبة بالوحدة، وتوفير بنية تحتية وتكنولوجيا تسمح بإتمام العمل من المنزل.

وأوضح أن هذا النمط سيؤدى إلى زيادة مساحة الوحدة أو حدوت تعديلات فى المساحات الداخلية.

وأشار إلى أن العمل من المنزل سيؤدى لنمو مبيعات “السكن الثانى”، نظرا لتقليص ساعات العمل وإمكانية القيام بمهام العمل من أى مكان.

وأشار إلى تغير خريطة المنتج العقارى وخاصة التجارى بعد انتشار فيروس كورونا.

وقال شكرى إن الشركات يجب أن تطرح وسائل جذب لتسويق الوحدات التجارية بطرق مختلفة مع تنامى مبيعات “الأون لاين” لأنها أصبحت تستحوذ على جزء كبير من المبيعات التجارية بالسوق المصرى.

أضاف أن المنتج الإدارى سيتغير نتيجة تقليص المساحات بفعل تقليل العمالة بجانب طرح أنماط جديدة ومنها تبادل المكاتب بين العاملين مع وجود فرص للعمل من المنزل.

أوضح شكرى أن الإجراءات الاحترزاية الصحية لتحقيق التباعد الاجتماعى ربما تحد من تقليص المساحات بل من الممكن أن تزيد منها، ونصيب الفرد فى مصر من المساحات الإدارية الأقل فى العالم ولا يتجاوز متر مربع، مقارنة بنصيب الفرد بالخارج والذى يصل إلى 4 أمتار.

أشار إلى أن الأزمة الحالية ستدفع لظهور منتجات جديدة من بينها طرح منتجات تجارية تقدم خدمات للمستهلكين لإتمام أعمالهم، ما يدفع لظهور منتجات تتطلب مساحات كبيرة لتفى بالغرض.

وقال إن القطاع الطبى سيكون من أكثر المستفيدين خلال الفترة المقبلة، وسيشد إقبالا كبيرا على المستشفيات لمواجهة خطر الأوبئة.

أضاف شكرى أن القدرة الشرائية للمواطنين بعد أزمة كورونا تراجعت بجانب فقد السوق لجزء كبير من قوة المصريين بالخارج، ومن ثم ستتراجع المبيعات خلال الفترة المقبلة.

أوضح أن الأزمة الحالية أدت لتعرض كثير من المواطنين لتخفيض دخولهم أو فقدان البعض لوظائفهم ما سيؤدى لتراجع القدرة الشرائية.
وأشار إلى أن ارتفاع سعر الأرض أحد أسباب ارتفاع سعر الوحدة لأنه المكون الذى يمثل ما بين 40 و50% من قيمة الوحدة والجزء الآخر يتمثل فى تكاليف الإنشاء.

وقال إنه لا توجد دولة بدون صناديق استثمار عقارية وبعض الدول لديها صناديق تتجاوز 500 صندوق استثمار عقارى، والصناديق العقارية تعد استثماراً يمكن التخارج منه فى أى وقت ويستهدف مشاريع ومحفظة عقارية مختلفة ولا يوجد بمصر إلا صندوق واحد ونحتاج لتعديل وتغبير لوائح وقوانين الصناديق العقارية لتفعيلها.

أضاف أن الصندوق العقارية لا تدفع ضرائب عقارية أو ضرائب على الدخل عند التخارج.

وأوضح شكرى أن تصدير العقار للخارج سيتأثر على المدى القريب، خاصة مع قيود حركة الطيران وتباطؤ حركة المبيعات بفعل عدم اتضاح الرؤية.

وتابع: “لكن حركة تصدير العقار ستنمو على المدى البعيد، نتيجة تفيعل نمط العمل أون لاين ما يسهم فى إمكانية العمل من أى مكان”.

قال أشرف عز الدين العضو المنتدب لمجموعة «الفطيم العقارية»، إن السوق العقارى سوف يشهد تأثيرات كبيرة نتيجة أزمة كورونا، لكن شكل ومدى التأثير لن يتضح خلال الفترة الحالية.

أضاف أن أغلب الشركات وجهت العاملين بها للعمل من المنزل، كإجراء احترازى، ومعظم الشركات العالمية سوف تتجه لتطبيق هذا النمط بعد انتهاء الأزمة.

أوضح أن نسب المبيعات “أون لاين” ارتفعت فى مصر بشكل غير مسبوق، خلال الفترة الماضية، وأثرت على حركة المبيعات داخل الموالات التجارية التى تمتلكها الشركة ومن بينها “كايرو فيستيفال”، حيث تراوحت نسبة الانخفاض بين 25 و50%.

وأشار إلى أن الأزمة ستؤدى لارتفاع الطلب على الإيجارات مقابل التمليك مع تقليل المساحات، وكذلك القيمة الإيجارية، وأساليب التسهيلات التى تقدمها شركات التطوير للعملاء.

وقال عز الدين إن شركته تلقت طلبات بتقليل مساحات الوحدات المؤجرة أو فى طلبات الشراء الجديدة.

أضاف أن الأزمة دفعت الشركة لتقديم خدمات التوصيل للمنازل للمحلات داخل المولات التجارية التى تديرها.
وأوضح أن المنتجات العقارية ستشهد تغيرات واضحة على المدى الطويل ومن بينها طرق تصميم الوحدة التجارية والإدارية بما يحقق للمستهلك الخدمة والتباعد الاجتماعى فى آن واحد.

وأشار إلى ضرروة طرح أنماط جديدة من المبانى تحقق الاشترطات الصحية وتكون آمنة.

وأضاف أنه على المطورين إيجاد حلول للتغلب على تراجع القدرة الشرائية للعملاء بجانب دخول جهات التمويل لمساعدة المستهلكين لشراء وحدات وفقا لإمكانياتهم.

وقال الدكتور أحمد شلبى، الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة «تطوير مصر»، إن أزمة فيروس كورونا دفعت بالفعل المكاتب الاستشارية لوضع حلول وبدائل تصميمية لوحدات تتوافق مع متطلبات العملاء وتحقق لهم إمكانية اداء وظائفهم من المنازل عبر مساحات إضافية أو تعديل مساحة الوحدة وخلق مساحات للعمل أو الدراسة من المنزل.

أضاف أنه تم طرح أنماط مختلفة ومن بينها مساحات مشتركة داخل التجمعات السكنية تستخدم للعمل أو الألعاب الرياضية والترفيهية، وتوظف حسب رغبات المستهلكين.

وأوضح شلبى أن المنتج التجارى وقطاع الضيافة سوف يشهدان تغيرات كبيرة خلال الفترة المقبلة، خاصة مع تنامى مبيعات الأون لاين ومن بينها، تقليل المساحات، والمطاعم والكافيهات من أكثر المتضررين.

وأشار إلى أن التغيرات ستلحق بالمنتج التعليمى مع توجه الجامعات والمدارس الدولية لتفعيل الدراسة عن بعد، ما يؤثر على المساحات المطلوبة.

وطالب بضرورة موافقة هيئة المجتمعات العمرانية على تخصيص وحدات طبية ضمن المشروعات السكنية حتى تكون أحد عوامل الجذب خاصة وأن الرعاية الصحية أصبحت من الضروريات فى الوقت الحالى.

وقال شلبى إن أغلب المقترحات حول المنتج العقارى لن تؤدى إلى زيادة سعر الوحدة لأنها تتناول قابلية إعادة تعديل المساحة المحددة للوحدة أو إعادة استغلال المساحات المشركة بالتجمعات السكنية ومن بينها “أسطح العمارات” لخلق مناطق خدمية بدون تأثير على سعر المنتج.

أضاف أنه لا يمكن طرح منتجات بأسعار أقل حتى تتوافق مع القدرة الشرائية المنخفضة للعملاء، خاصة مع استنفاذ المطورين لكافة التسهيلات المقدمة للعملاء، ولا توجد مساحة للمطورين لتخفيض الأسعار.

وأوضح أنه يجب زيادة دور التمويل العقارى خلال الفترة المقبلة مع المطورين أو العملاء للتغلب على انخفاض القدرة الشرائية مع الأزمة الحالية، خاصة أن نسبة التمويل العقارى بالسوق المحلى منخفضة جدا.
وأشار إلى أن التمويل العقارى الحل الأمثل والأوقع للعملاء والمطورين للتغلب على انخفاض القرة الشرائية وتحريك المبيعات.
أشار إلى أن نسب مرتجعات الوحدات العقارية تصل نحو 6%، وأغلب العملاء متمسكون بالحفاظ على وحداتهم، والاستمرار فى دفع الأقساط، والمستهلك أصبح لديه وعى بأن التزامه يساهم فى سرعة إنجاز المشروعات والتزام الشركات بمواعيد التسليم.

وقال إن خطط المبيعات لكافة الشركات تأثرت خلال النصف الأول من العام الجارى بنسب تتراوح بين 50 و60%، والشركات لديها طموح لتحقيق نسب تصل إلى 75% من المستهدف خلال 2020 مع توجه الدولة لتخفيف القيود وظهور لقاح وعلاج للفيروس خلال النصف الثانى من العام.

وقال عمرو سليمان رئيس مجلس إدارة شركة «ماونتن فيو»، إن تأثير الأزمة الحالية ممتد وعلى المطورين دراسة متطلبات العملاء الجديدة والتعرف على احتياجاتهم.

وأشار إلى ضرورة دراسة توفير خدمات متنوعة الاستخدام وعناصر مختلفة فى منتج واحد يحقق للعميل متطلبات المنزل بجانب قدرته على العمل أون لاين بجانب الترفيه.

أضاف أنه من المستحيل تخفيض سعر الوحدة لارتباطها بعاملين هما سعر الأرض وتكاليف الإنشاء، والحل فى طرح منتجات تحتوى على “قيمة مقابل المال”، كما يجب دخول قطاع التمويل العقارى لحل مشكلة تراجع القدرة الشرائية.
وأوضح أنه لا يجب على المطور العقارى أن يقوم بدور جهات التمويل، ومن ثم يجب التعاون مع البنوك وشركات التمويل العقارى لتمويل العملاء.

وقال المهندس وليد مختار، الرئيس التنفيذى لشركة “إيوان للتطوير العقارى” إن السوق يجب أن يفكر خارج الصندوق للتغلب على الأزمة الحالية، والتى تتمثل فى الناحية الاقتصادية واختلاف الاحتياجات.

أضاف، ان اختلاف دخول المواطنين سيؤدى لاختلاف احتياجاتهم، وبالتالى اختلاف المنتج العقارى.

وأشار إلى نمو ظاهرة الدليفرى خلال الفترة الأخيرة وحتى المعامل الطبية أصبحت تتجه لتوصيل الخدمة للمنازل، وهذه المتغيرات ستؤدى لتغير توجهات الطلب خلال الفترة المقبلة.

أوضح أن شكل المنتج السكنى سيتغير بفعل تواجد المواطنين به لفترات طويلة وبعض الرغبات الشرائية مؤخراً أصبحت تتضمن البحث عن وحدات كبيرة المساحات بجانب الاهتمام بالمساحات الترفيهية والرياضة داخل التجمعات السكنية.

وأشار إلى ضرورة استغلال المساحات المشتركة لتوفير منتجات خدمية جديدة للعملاء ومن بينها أسطح العمارات والأماكن الرياضية، والمواطن لديه احتياج حقيقى للمساحات الواسعة بالوقت الحالى.
وقال إنه يوجد فرص حقيقية وكبيرة بقطاع التشطيبات وقطاع المكاتب الاستشارية لتحقيق متطلبات العملاء وتوفير وحدات تلبى رغباتهم مع المعطيات الجديدة التى أحدثها فيروس “كورونا”.

أضاف أن الوصول لمنتج يتوافق مع احتياجات المواطنين وقدراتهم الشرائية لن يتم إلا من خلال تمويل وحدات تحت الإنشاء مع وجود ضوابط تضمن حق جهات التمويل.

وأشار إلى ضرورة دعم القطاع العقارى عبر خفض أسعار الفائدة إما فى تمويل سعر الأرض للمطور أو سعر الوحدة للعميل، مما يؤدى لعدم تغير سعر المنتج النهائى.

وأضاف أن المطورين استنفدوا كافة العروض وقدموا تسهيلات بمقدمات “زيرو” وفترات سداد تجاوزت 10 سنوات.

وقال أحمد منصور، الرئيس التنفيذى لشركة كاسيل للتطوير العمرانى، إن أزمة كورونا أثرت على المنتج العقارى بكافة أشكاله سواء سكنى أو تجارى أو طبى أو تعليمى، وبعض هذه التأثيرات مؤقت والبعض سيستمر.
أضاف أن القطاع التجارى من أكثر القطاعات تضررًا نتيجة توجه الشركات لتقليل المساحات بعد تفعيل أساليب العمل أون لاين.

وأوضح أن الأزمة ربما تؤدى للعودة مرة أخرى للمنتجات ذات المساحات الكبيرة، نتيجة جلوس المواطنين فى منازلهم لفترات أطول، مع ضرورة توفير بينة تحتية للأنشطة المشتركة وخاصة الرياضية والترفيهية.

وأشار إلى من بين التأثيرات المؤقتة أن شركته لجأت للتعاقد مع إحدى شركات التأمين لتغطية أقساط العملاء تخوفا من تعرضهم للوفاة أو التعثر مع الأزمة الحالية.

وقال إن قطاع التعليم سيشهد تغيرا خاصة مع توجه الدولة لتفعيل التعليم عن بعد للتغلب على معوقات العملية التعليمية مما سيؤدى لوجود طلب مرتفع على المساحات الصغيرة فى المدارس.

أضاف أن القطاع الطبى سيشهد نموا مع ضرورة تعديل القوانين للسماح بوجود وحدات طبية داخل التجمعات السكنية.

أوضح أن دراسة الحكومة إغلاق المحلات التجارية فى أوقات معينة بعد أزمة كورونا سيكون له تأثير آخر على العرض والطلب بهذا القطاع.
وأشار إلى أنه لا يمكن تخفيض سعر المنتج العقارى لوجود متغيرات كثيرة حاكمة من بينها سعر الأرض وتكاليف مواد البناء، خاصة مع التزام الشركات فى الوقت الحالى بأجور العاملين مع تراجع نسب إنتاجيتهم.

وقال إن القطاع العقارى يجب أن يفكر لماذا تنخفض المبيعات فى ظل إقبال المواطنين على شهادات الاستثمار وهل المشكلة فى عدم وجود سيولة لدى المواطنين أم أنهم عزفوا عن الاستثمار فى العقار لوجود فرص استثمارية أفضل.

وأضاف منصور أن تراجع الدولار خلال الفترة الماضية ساهم فى انتعاش حركة المبيعات مع توجه المستهلكين للعقار.

وقال محمد عبد الجواد، الرئيس التنفيذى لشركة “فانتدج للتنمية العمرانية”، إن التصميم المعمارى سيكون له دور كبير خلال الفترة المقبلة فى توفير منتجات تتوافق مع متطلبات العملاء خاصة آلية استقبال المواطنين لطلبتهم عبر خدمة الدليفرى دون مقابلة الأشخاص بما يحقق لهم الأمان والتباعد الاجتماعى.

وأشار إلى ضرورة تغيير نظرة المواطنين عن المنتج العقارى باعتباره منتجاً ماليا مثل السندات والصناديق المالية، وثقافة المواطنين فى الخارج مختلفة، والبعض يتجه لدول أخرى لأن معدل الاستثمار العقارى بها مرتفع.

أوضح أن الأوقات الحالية تشهد احتفاظ المواطنين بالكاش مما يؤدى لصعوبة فكرة إعادة البيع أو شراء وحدات جديدة.

وقال إن الأزمة ستدفع لتغيرات جذرية بالسوق العقارى ومن بينها وجود “محلات تجارية متنقلة” تفى باحتياجات الناس، وعلى المطورين الاستعداد لمثل هذه المتغيرات.

وطالب هيئة المجتمعات العمرانية بتخصيص مساحات للخدمات الطبية بالمشروعات العمرانية، مع وجود بدائل للمساحات المشتركة داخل التجمعات السنكية تحافظ على التباعد الاجتماعى وتحقق للمواطن احتياجاته الترفيهية والرياضية والخدمية.