فكرى: نظام “دخيل” على القطاع العقارى.. وقيمة الإيجار تُحمل على سعر بيع الوحدة
فى ظل التنافس الكبير بين الشركات العقارية بالسوق المصرى، ظهرت فكرة “الإيجار الإلزامى” كآلية جديدة لتسويق المشروعات من خلال بند فى التعاقد يضمن للعميل إيجار وحدته عند التعاقد عليها أو تشغيل المشروع، مع الحصول على عائد سنوى بنسبة وفترة زمنية محددة.
وانتشرت تلك الآلية فى المشروعات التجارية والإدارية وخاصة فى مشروعات العاصمة الإدارية الجديدة ولكن ظهرت تحذيرات منها بسبب عدم وجود بنود واضحة تلزم الشركات بالتأجير فى موعد محدد، أو بسبب لجوء الشركات لزيادة سعر بيع المتر فى الوحدات التى تطرح بآلية الإيجار الإلزامى مقارنة بسعر السوق وبالتالى يحصل العميل على عائد الإيجار من أمواله التى دفعها للشركة.
وقال المهندس علاء فكرى، رئيس مجلس إدارة شركة “بيتا إيجيبت”، إن نظام الإيجار الإلزامى دخيل على القطاع العقارى المصرى، ولا يوجد له أصل فى السوق، معتبرا أنها ظاهرة غير صحية ومضرة بالقطاع.
وأضاف أن تلك الظاهرة انتشرت فى القطاع خاصة بين شركات العاصمة الإدارية نتيجة عدم تنظيم السوق العقارى، مشيرا إلى أنها ستزول بمجرد اكتمال التجربة وإدراك العملاء أنها آلية تسويق وهمية لجذب أكبر عدد من العملاء.
وأوضح فكرى أن بعض شركات التطوير العقارى تعتبر نظام الإيجار الإلزامى أداة تسويقية جديدة لزيادة مبيعاتها، ولكن الحقيقة أنه يتم تحميل قيمة إيجار الوحدة سواء التجارية أو الإدارية على سعر الوحدة المباعة للعميل.
وأشار إلى وجود مسئولية كبيرة على مؤسسات الدولة لتنظيم السوق وتحديد الجهات المسئولة عن ضمان توازن القطاع العقارى وتصنيف الشركات، خاصة أن ترك السوق يدار بدون ضوابط يخلق حالة من الفوضى بالسوق ويعرض عدد كبير من العملاء لحالات نصب.
شلبى: الإيجار الإلزامى حول بعض الشركات العقارية إلى “توظيف الأموال”.. ولم ينجح خارجيا
وقال معتز شلبى، رئيس القطاع التجارى بشركة “أجنا للتنمية العمرانية”، إن نظام الإيجار الإلزامى حول بعض شركات التطوير العقارى إلى شركات لتوظيف الأموال.
وأضاف شلبى: “الإيجار الإلزامى ظهر فى دول كثيرة، وأغلب التجارب لم تكن ناجحة، وبالتأكيد يحقق زيادة فى المبيعات، لأن أى عميل يجد عائدا سيقبل بشروط الشركة ويضع أمواله فى العقار بدلًا من البنك خاصة أن العوائد المعروضة تصل 15% فى العام”.
أوضح أن هناك تشككا فى قدرة نسبة كبيرة من الشركات على الالتزام بعقد الإيجار الإلزامى على المدى الطويل، خاصة مع بداية تسليم المشاريع وعرض الوحدات للإيجار وبالتأكيد سيكون المعروض أكثر، وبالتالى الإيجارات المعروضة ستكون بأرقام بسيطة”.
وقال إن التخوف الأكبر عدم قدرة المطور العقارى على الوفاء بالتزاماته المادية أمام العميل، كما يوجد تخوف من رد فعل العملاء عندما لا يستطيع تحصيل الشيكات التى حصل عليها من المطور العقارى.
وتابع شلبى: “بعض الشركات تقوم بتسليم شيكات الإيجار من الآن، وفى النهاية السوق يسمى استثمارا عقاريا، لكن نحن بدأنا الدخول فى توظيف أموال مقنن”.
وأشار شلبى إلى أن فكرة الإيجار منذ تدشين المشروع فكرة خاطئة، ويجب أن يدرك العميل أن العقار استثمار طويل الأمد، مطالبا بوجود جهة مسئولة عن تنظيم السوق العقارى، ومراجعة تسعير المشروعات لضمان حقوق العملاء المالية.
ميخائيل: الأفضل أن تأخذ الشركة نسبة إدارة للوحدة ولا تضع قيمة إيجار ثابت
وقال أندريا ميخائيل، رئيس مجلس إدارة شركة “ديماند للتطوير العقارى”، إن نظام الإيجار الإلزامى ليس جديدا على السوق، ويتواجد بدول عديدة ويساهم فى نمو مبيعات العقارات، لكن طريقة تنفيذ النظام الحالى بها مخاطرة كبيرة.
وأضاف أنه فى حال لم توف الشركة بالتزامها ستحدث خسارة فادحة لكل من العميل والشركة، ومن الأفضل أن تأخذ الشركة نسبة إدارة ولا تضع نسبة إيجار ثابت، وتسمح للعميل أن يؤجر وحدته بشرط إخطار الشركة.
وتابع ميخائيل: “النظام الأساسى عالميًا هو مشاركة الأرباح، أى يتم تسليم الوحدة للعميل بعد فترة وتملك الشركة اليد العليا فى الإيجار، لكن ليس معناها أن أبيع الوحدة وأتاجر بأموال العملاء، وما يحدث الآن توظيف أموال وليس استثمارا عقاريا”.
وأشار إلى أن نسبة كبيرة من شركات التطوير العقارى تتبع نفس النظام فى البيع بدون دراسة كافية، وبالتأكيد سيكون تأثيرها سلبيا على القطاع، مطالبا بوجود جهة رقابية لتنظيم السوق تضمن حقوق العملاء وتجبر الشركات العقارية على سداد العوائد.
العادلى: التوسع فى تلك الآلية بدون دراسة سيؤدى لخسائر للمطور والعميل
ويرى رياض العادلى، رئيس شركة “نكست دور للاستشارات العقارية”، أنه فى حالة عدم وجود دراسة جيدة وطلب حقيقى على آلية الإيجار الإلزامى، سيؤثر ذلك بالسلب على السوق فى الفترة المقبلة، لأن العملاء لن يستكملوا أقساط العقارات مع المطورين.
وأضاف العادلى: “فى حال كانت الشركة غير متعاقدة مع عملاء مستقبليين لاستئجار الوحدات فإنها لن تفى بالتزاماتها بالتأكيد، خاصة أن بعض المطورين لجأوا لزيادة سعر البيع بقيمة كبيرة لدفع الأموال للعملاء، لكن ذلك على المدى الطويل سيعود بالضرر على المطور”.
وأشار إلى أن العميل سيواجه مشكلة كبيرة بعد انتهاء فترة الإيجار الإلزامى، لأنه سيصطدم بسعر السوق وبالتالى قد لا يستطيع الاستفادة من عائد العقار ودفع أقساطه المستحقة.
