الشركة تخطط لزيادة محفظتها إلى 24 عقاراً خلال العام الجارى
%30 من محفظة الشركة مؤجرة بتعاقدات قديمة وجديدة والانتهاء من تطوير ممر وسينما راديو خلال 3 أشهر
14 عمارة معروضة للبيع ونتفاوض لشراء 4 عقارات
سعر المتر يتراوح بين 4 و9 آلاف جنيه والثورة روجت للمنطقة
تفعيل التعاقد مع «الجمعية الدولية للتنمية العمرانية» عقب استقرار الأوضاع السياسية
تخطط شركة « الإسماعيلية للاستثمار العقارى» لزيادة محفظة عقاراتها فى منطقة وسط القاهرة إلى 24 عقاراً خلال العام الجارى، حيث تعتزم الشركة شراء 4 جديدة.
قال كريم شافعى، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة الإسماعيلية للاستثمار العقارى فى حوار لـ «البورصة»، إن الشركة تفاضل بين 10 إلى 14 عقاراً يجرى التفاوض عليها لشراء 4 منها خلال 2014.
أضاف أن الشركة تتفاوض على هذا العدد من العقارات تحسباً لوجود مشاكل فى الإجراءات القانونية بسبب الطبيعة التاريخية لعقارات «وسط البلد»، ووجود عدد كبير من الورثة فى بعض الحالات وتوزع الملكية.
أشار إلى أن محفظة الشركة تضم 20 عقاراً بمساحة مبانى 70 ألف متر مربع، ولم تزد منذ ثورة 25 يناير، والعقارات التى تتفاوض عليها الشركة هى أول زيادة للمحفظة منذ أكثر من 3 سنوات.
وبرر شافعى توقف الشركة عن شراء عقارات جديدة، بأن الفترة التى أعقبت الثورة شهدت توترات سياسية كبيرة وعدم قدرة على اتخاذ قرارات سواء من المستثمر الذى يرى أن الدولة لاتملك خطة واضحة على أساسها يمكن ضخ استثمارات جديدة.
أضاف أن ملاك العقارات يخشون بيعها فى هذا التوقيت نظراً لانخفاض أسعارها إلى النصف تقريباً، خاصة أن أحداث العنف كانت متركزة فى المنطقة المحيطة بميدان التحرير وهو مجال النشاط الأساسى للشركة وبالتالى كانوا يرفضون البيع انتظاراً لارتفاع الأسعار مرة أخرى.
وأشار إلى أن معدلات الأسعار فى وسط القاهرة لا تتفاوت بشكل كبير بعد استقرار الأوضاع، حيث يتراوح سعر تمليك المتر المربع من 4 إلى 9 آلاف جنيه وفقاً لموقع العقار وحالته.
وأوضح أن الأسعار لا ترتفع أو تنخفض بشكل مفاجئ، خاصة أن «وسط البلد» ذات خصوصية وشريحة معينة من تقبل على الشراء بالمنطقة، معتبراً أن الأحداث السياسية كان لها تأثير إيجابى فى تسليط الضوء على «وسط البلد»، وجذب شرائح جديدة للمنطقة سوف تساهم فى الرواج التجارى.
أضاف أن ملاك عقارات عرضوا على الشركة شراء العقارات التى يملكونها قبل الثورة ووصل عددها 200 عقار، ولكن فى تلك الفترة كانت ميزانية الشركة مغلقة على المشروع وقامت « الإسماعيلية » بتصفية العروض لاختيار أفضل ما يمكن تطويرها فى المستقبل.
قال إن رأسمال الشركة 380 مليون جنيه حاولت زيادته خلال عامى 2010 و2011، ولكن مخاوف عدد كبير من المستثمرين من ضخ أموال فى مصر خلال تلك الفترة حالت دون ذلك، ولاتوجد خطة حالية لزيادته إلا بعد استقرار الأوضاع فى مصر ووضوح تشكيل مؤسسات الدولة.
ويتولى إدارة شركة « الإسماعيلية للاستثمار العقارى» بنك الاستثمار بلتون ويشارك فى رأسمالها رجل الأعمال سميح ساويرس وشركة أموال الخليج ورجل الأعمال السعودى سليمان أبانمي.
ولفت «شافعى» إلى أن محددات تقييم العقارات التى تتفاوض الشركة على شرائها تتمثل فى موقع العقار والشوارع الرئيسية فى المنطقة وحالة المبانى والاستفادة الاقتصادية التى يحققها فى المستقبل والوضع القانونى للعقار وعدد الملاك والمستأجرين والطراز المعمارى والحالة البنائية والقيمة المعمارية وحجم المساحات الخالية فى العقار ومدى استعداد المؤجرين لترك الوحدات مقابل مبلغ مالى.
أضاف أن الشركة لا تتفاوض على العقارات التى تعانى من مشاكل قانونية مثل عمليات البيع من الباطن والبيع المنفرد من قبل الورثة، بجانب أن الشركة لن تشترى العقارات التابعة للقطاع العام، خاصة أن معروض العقارات المملوكة القطاع الخاص كبير.
أضاف أن القطاع العام يمكن أن يكون لاعباً قوياً فى خطة تطوير وسط القاهرة، حيث يمتلك القدرة على تطوير عقاراته عن طريق شركة مماثلة لنشاط شركة الإسماعيلية التى لا تستطيع تطور المنطقة بصورة منفردة لعدم قدرتها على استحواذ الكم الكبير من عقارات المنطقة بجانب أن نشاط القطاعين العام والخاص سيرفع من قيمة العقارات فى المنطقة ويعود بالفائدة على الجانبين.
قال إن الشركة كانت قد تعاقدت مع «الجمعية الدولية للتنمية العمرانية» فى عام 2010 لإعداد مخطط عمرانى لمشروعات الشركة وخطة تطويرها بجانب تقديم أفكار لتطوير » وسط البلد » لعرضها على الحكومة للاستعانة بها ضمن خطة الدولة.
تابع أنه كان من المفترض الإنتهاء من المخطط عام 2011 وبعد ثورة 25 يناير توقف المشروع وفى بداية 2013 كانت الشركة تعتزم إعادة تفعيل المشروع ولكن التحركات السياسية ضد نظام الحكم السابق عطلت ضخ استثمارات جديدة حتى اندلاع احداث 30 يونيو.
أضاف أن الشركة ستفعل التعاقد مع الجمعية عقب الاستقرار السياسى وانتخاب رئيس وبرلمان جديدين.
أشار إلى أن «الجمعية الدولية للتنيمة العمرانية» دورها استشارى وتضم من مصر الدكتورة منى سراج الدين بجانب عدد من أساتذة العمارة بالولايات المتحدة، وتعمل تحت مظلة جامعة «هارفارد الأمريكية»، ولها سابقة أعمال فى مشروعات للتراث العمرانى والتنمية العقارية فى البرازيل وجنوب أفريقيا وغيرها من الدول التى تتشابه ظروفها مع مصر وتواجه نفس المشاكل فى التعامل مع الثراث العمرانى.
وكشف شافعى أن الشركة ستنتهى من تطوير سينما «راديو» وممرها الخاص خلال 3 أشهر بعد أن قامت الشركة المنتجة لبرنامج » البرنامج » بتطوير المسرح من الداخل بعد التعاقد على تأجيره.
قال إن تطوير سينما راديو هو أول أعمال الشركة فى تطوير المحفظة العقارية الخاصة بها وساعد على سرعة تطويره عدم تواجد الباعة الجائلين فى المنطقة التى تقع بها السينما ولن تؤثر على خطة تطوير الممر رغم انتشارهم فى نهاية الشارع.
كما تطور الشركة ممر كوداك فى شارع عدلى حيث يقام معرض فنى فى العقار الذى يقع به مقر الشركة لتشجيع شباب الفنانين بداية إبريل المقبل ويستمر لمدة 6 أسابيع.
أضاف أن الشركة تجرى مراجعة خطة تطوير محفظة العقارت التى تملكها والتى وضعتها فى 2010، وتتضمن تحديد التكلفة الاستثمارية واستخدامات المبانى وما يحتاج إلى تغيير وتطوير بشكل مختلف عن الخطة السابقة.
أشار إلى أنه فى النصف الثانى من العام ستنتهى الشركة من خطة واضحة للاستثمارات المستقبلية وأولويات التطوير والاستخدامات المتوقعة للعقارات بالتوازى مع المخطط التى تعده «الجمعية الدولية للتنمية العمرانية».
أكد أن خطة تطوير عقارات وسط البلد لا يمكن أن تنفيذها بصور مفاجئة وسريعة، ولكن لابد أن تكون داخل نسيج عمرانى ومجتمعى شامل، خاصة أنه من الصعب تطوير 10 عقارات فى نفس الوقت.
تابع أن الشركة سوف تبدأ مشروع تطوير العقارات الملوكة ودراسة رد الفعل والاحتياجات الجديدة التى تظهر عند التطوير، متوقعاً الانتهاء من تطوير محفظة الشركة الحالية خلال 5 سنوات.
أضاف أن الشركة تمتلك نوعين من العقارات فى الوقت الحالى الأول سوف نعمل على تطويرها فى المستقبل القريب، والثانى يستغرق بعض الوقت، لذلك سوف نؤجرها للراغبين، سواء كانت بنوك أو شركات أو محلات ملابس وغيرها من الأنشطة.
أشار إلى أن الشركة ملتزمة بالاستخدامات الحالية للعقارات التى تملكها سواء كانت وحدات تجارية أو إدارية أوسكنية، ولكن عند التطوير يمكن تغيير استخداماتها إلى فندق أو مكاتب أو وحدات سكنية، وذلك على حسب متطلبات السوق وحاجة المستأجر التى ستحدد طريقة تطوير العقارات وفق استخدامات معينة سواء كانت فندقية أو ادارية وتجارية، حيث يتطلب كل نشاط استخدامات واستثمارات مختلفة.
أضاف أن ما يقرب من %30 من محفظة عقارات الشركة مؤجرة سواء كانت عقوداً جديدة وقعتها الشركة بعد شراء الوحدات أو عقود الإيجار القديم التى استحوذت عليها ضمن العقارات، وجارى التفاوض مع المشترين ومنهم من يعرض التخلى عن الوحدة مقابل الحصول على مقابل مادى للتنازل.
أشار إلى أن أسعار الايجارات تختلف باختلاف موقع العقار ونوع النشاط ومدة العقد وحالة المبانى وغيرها من المحددات.
تابع أن الشركة تضع خطة عملها فى الوقت الحالى بمعزل عن الخطط الحكومية، خاصة الأوضاع السياسية فى الوقت الحالى لن تمكن الحكومة من الاهتمام بملف تطوير وسط القاهرة، لذلك فإن أى تعاون مع الدولة مؤجل لحين استقرار الأوضاع السياسية وحينها ستعرض الشركة المخطط الذى يعد بالتعاون مع «الجمعية الدولية للتنمية العمرانية» علي الحكومة لدراسته والاستفادة منه وامكانية تطويره وفقاَ للخطط الحكومية.
أكد شافعى أن «وسط البلد» من المناطق التى لا يمكن هدم عقاراتها، بعكس عقارات أخرى منها ما هو أثرى وتاريخى فى مناطق شعبية مثل الدرب الأحمر والجمالية وتحت الربع وأبواب القاهرة التاريخية، مثل بابى زويلة والنصر والأسبلة التاريخية التى تتعدى آلاف الأعوام، وتهدم يومياً ولا يهتم أحد بها كما يحدث للمبانى التاريخية فى محافظات أخرى مثل الإسكندرية على سبيل المثال.
