تخصيص %70 من استثماراتها فى أصول منتجة لعوائد يطيح بالغرض التنموى لها
فى الوقت الذى انتظر فيه السوق المصرى تفعيل الصناديق العقارية للمساهمة فى تنمية القطاع العقارى وسد عجز التمويل الذى يواجهه، وضعت الهيئة العامة للرقابة المالية بعض الضوابط التنظيمية لعمل الصناديق العقارية حالت دون تحقيق هذا الهدف وحولته إلى استثمارى بحت، حيث نصت على تخصيص حد أدنى %70 من استثمارات الصندوق فى أصول مُنتجة لعوائد دورية، والتى تنحصر حول خيارات محدودة أبرزها الايجارات والاستثمار فى الاوراق المالية سواء أسهماً أو سندات لشركات مرتبطة بالنشاط العقاري، الأمر الذى يحجم إقامة وتطوير مشروعات عقارية تنموية جديدة تُدر عوائد على الاجل المتوسط والطويل، والاقتصار فقط على الاستثمارات قصيرة الأجل التى تحقق مكاسب سريعة، ما ينتفى مع الغرض المفترض أن تؤسس من أجله هذه الصناديق.
ووفقاً لضوابط الهيئة، أجمع الغالبية العظمى من مديرى الأصول ممن يعتزمون تأسيس صناديق عقارية، على الاستثمار فى الوحدات الإدارية المؤجرة باعتبارها الأعلى عائداً فى السوق المصري، كما يعتزم البعض تخصيص جزء من الـ %70 لأسهم الشركات العقارية المقيدة فى البورصة لاستحواذ عدد كبير من تلك الشركات على وزن نسبى ثقيل فى سوق العقارات المصرى ولديها مشروعات كبيرة تدعم تحقيق أرباح رأسمالية مرتفعه من الاستثمار فى أسهمها.
أوضحت «الهيئة العامة للرقابة المالية» أن تعريف الاصول المنتجة لعوائد، أنها هى الاصول التى تحقق عائداً دورياً خلال فترة الاحتفاظ بها ولا يشترط بيعها حتى يتحقق الدخل، وتشمل الاصول العقارية التى يتم تملكها أو بناؤها او استكمالها «بشكل مباشر أو غير مباشر» والتى تدر أو يتوقع لها أن تدر عوائد سواء بتأجيرها او استغلالها او إدارتها، وسواء كانت تلك العقارات لأغراض سكنية او فندقية او تجارية او تخزينية او صناعية او غيرها من الانشطة الانتاجية والخدمية.
كما تشمل الاصول المنتجة لعوائد جميع الاصول المالية المرتبطة بالنشاط العقارى والتى تدر عائداً، مثل سندات التوريق الصادرة مقابل محفظة حقوق مالية لقروض تمويل عقارى، أو سندات صادرة عن شركات التمويل العقارى والمضمونة بمحفظة قروض تمويل عقارى، وأيضاً الأوراق المالية المقيدة فى بورصة الاوراق المالية المصرية ووثائق صناديق الاستثمار العقارى الاخرى، إضافة إلى الودائع تحت الطلب وأذون الخزانة.
استنكر محمود جبريل، العضو العضو المنتدب لشركة «أموال» لإدارة الاصول وضع حدود للسياسة الاستثمارية للصناديق العقارية والتى تصبغها بالصفة الاستثمارية فقط، مشيراًً إلى أنه من المفترض وضع ضوابط لها أهداف تنموية تحث مدير الصندوق على تحقيق قيمة مضافة من شأنها تنشيط السوق العقارى.
ويرى جبريل أن تلك الضوابط ستوجه جميع مديرى الصناديق إلى الاستثمار فى الايجارات باعتبارها الأعلى ايراداً مع الاستثمار فى اوراق مالية لشركات عقارية، الأمر الذى لن يُضيف أى فائدة للسوق العقارى.
شدد على أن النسبة الأكبر من استثمارات الصناديق العقارية لابد أن تخصص لمشروعات عقارية، خاصة أن ايرادات تلك المشاريع تتحقق فى آجال معقولة بين عامين وثلاثة أعوام وهى فترة ليست بطويلة بالنسبة لعمر صندوق عقارى مغلق، كما أنه لا مانع من أن تكون عوائده تراكمية مع تخصيص جزء بسيط يوزع دورياً.
قالت ياسمين إبراهيم، مدير صناديق الإستثمار بشركة والمسئولة عن الصندوق العقارى المزمع تأسيسه بمشاركة «اكيومن»، إن الصندوق الجديد يستهدف الاستثمار بنسبة كبيرة %90 تقريباً فى وحدات إدارية وتجارية مؤجرة نظراًً للعوائد الضخمة والسريعة المزمع تحقيقها من الإيجارات، مع تخصيص نسبة ضئيلة للاستثمار فى أسهم الشركات العقارية المقيدة فى البورصة والتى تحقق أيضاً أرباحاً رأسمالية مرتفعة وسريعة.
وترى إبراهيم أن الإيجارات ستعد السياسية الاستثمارية المثلى لمديرى الصناديق العقارية لما ستحققه من عوائدة ضخمة من شأنها فتح شهية المستثمرين على الدخول فى هذه النوعية من الصناديق.
واستبعدت أن يتجه صندوق «بلتون – اكيومن» إلى العمل كمطور عقارى خلال الفترة الحالية، ما قد يتجه إليه الصندوق فى مراحل لاحقة مع الاحتفاظ بالحد الأدنى المطلوب من الاستثمارات ذات العوائد الدورية طبقاً للضوابط التى أقرتها الهيئة.
وقال أحمد مختار، العضو المنتدب لشركة «الوطنى كابيتال» لإدارة صناديق الاستثمار والمحافظ المالية إن الشركة تعتزم الدخول فى نشاط الصناديق العقارية نظراًً إلى جانبيته الاستثمارية وارتفاع العوائد المحققة منها.
أوضح أن الصندوق سيستثمر غالبية أمواله فى ايجارات الوحدات الإدارية والتجارية والترفيهية، حيث تعتزم شركته الاستفادة من التوجه لنقل مجتمعات الأعمال إلى المدن الجديدة والتوسع فى إنشاء القرى الذكية، حيث يلقى تلك النوع من العقارات طلباً متزايداً، إضافة إلى إرتفاع القيمة الإيجارية لتلك الوحدات مع تحقيقها لعوائد دورية سريعه، مشيراًً إلى أن أسعار الإيجارات فى المدن الجديدة مثل «التجمع الخامس» و«6 أكتوبر» والشيخ زايد وصلت إلى 20 دولاراً للمتر كمتوسط، فيما يصل إلى 12 دولار للمتر فى مناطق وسط القاهرة.
وأضاف مختار أن الصناديق العقارية لن تغفل أيضاً عن الاستثمار فى شركات المطورين العقاريين، خاصةً مع سعى الحكومة الحالية لسد الفجوة بين العرض والطلب على الوحدات السكنية، ما سيعمل على تنشيط القطاع ككل ونشاط المطورين العقاريين بشكل خاص.
وأوضح عمر أبو العينين، العضو المنتدب لشركة «التجارى الدولي» لإدارة الاصول أن الصناديق العقارية كانت أحد أبرز أسباب النهضة المعمارية والعقارية بالإمارات وبالأخص دبي، فضلاً عن سيطرتها على مستويات الأسعار وخلق عرض وطلب متوازنين، كما عملت على تسويق هذا القطاع عالمياً لتصبح من أشهر المدن الجاذبة للسياحة والأعمال فى وقتٍ واحد برغم صغر حجمها.
وأضاف أن هذا النوع من الصناديق يتعامل بشكل متوازن بين الاستثمار فى أصول طويلة الأجل يرتفع أثمانها بشكل كبير وبين أصول مُدرة لعوائد دورية يتم توزيعها على حملة الوثائق.
ويرى أن السوق المصرى يمتلك فرصاً كبيرة لنمو هذا القطاع مع وجود عجز فى العرض يقدر بنحو 5 ملايين وحدة وطلب سنوى فى حدود 550 ألف وحده.
وفيما يخص أسهم الشركات العقارية المقيدة فى البورصة، والمتوقع أن تستفيد من إطلاق الصناديق العقارية باعتبارها ضمن أهم الاصول المنتجة لعوائد دورية، تستحوذ حصة %17.72 من الوزن النسبى لمؤشر السوق الرئيسى «EGX30»، ويقتنص سهم شركة «طلعت مصطفى» على ما يزيد على %50 من هذه النسبة. ارتفعت أسهم القطاع العقارى منذ ثورة 30 يونيو وحتى الآن بنسبة %117، ويضم القطاع 31 شركة منها 11 شركه فى المؤشر الرئيسي