ندرة الأراضى المرفقة وارتفاع أسعارها أكبر معضلة تواجه القطاع العقارى
بدء إعداد تصميمات «سكوير 2» وتطوير مشروعات جديدة يتوقف على توافر المساحات
«لا أشترى الأرض لتخزينها أو إعادة بيعها وإنما لتطويرها وأنا الآن جعان لأراضى»
الشركة تقدمت بأعلى سعر فى تاريخها لقطعتى أرض من المجتمعات العمرانية فى المزايدة الأخيرة 1800 جنيه للمتر
لم نفز بأى قطعة فى المزايدة.. «مش مهم» لأننا نرى الأسعار مرتفعة جداً
الشركات تخطئ بالنظر للمدن الجديدة باعتبارها المصدر الوحيد للأراضى
الحكومة يجب أن تراقب سوق العقارات وتحاسب المخطئ وتعاقبه بسرعة
الشركة تفتتح نادى «بلاتنيوم» فى سبتمبر المقبل وتستهدف 8 آلاف عضو
توقع المهندس حسين صبور، رئيس شركة الأهلى للتنمية العقارية أن تشهد سوق العقارات المصرية نمواً فى المبيعات خلال الفترة المقبلة.
وكشف صبور فى حوار مع «البورصة» بمناسبة معرض «سيتى سكيب» عن التحديات والمشكلات التى تواجه السوق فى الفترة الحالية وسبل حلها، كما أشار إلى خطط شركته خلال العام الجارى وعروض المشاركة التى تلقتها من مستثمرين خليجيين لتطوير مشروعات فى مصر والإمارات.
قال صبور إن السوق تحسنت تدريجياً خلال العامين الماضيين فيما تشير التوقعات إلى مزيد من التحسن خلال العام الجارى لكن ثمة مشكلات تواجه السوق بعدما تراجعت المبيعات بصورة كبيرة خلال عام 2011، لأن المستهلكين لم يكونوا يعلمون ماذا يخبئ المستقبل آنذاك فى فترة ما بعد ثورة 25 يناير.
أضاف: كثير من المواطنين وضعوا أموالهم «تحت البلاطة» بعد الثورة، وكان جزء كبير من مبيعات العقارات فى فترة ماقبل الثورة يتم بغرض الاستثمار باعتباره مخزن قيمة أفضل من وضعها فى البنوك.
واعتبر المعضلة الأولى التى تواجه القطاع العقارى المصرى هى عدم وجود أراض كاملة المرافق وجاهزة للبناء وإقامة مشروعات عليها وطالما لا توجد أراضى فالمشكلة ستبقى قائمة حتى إذا وجد الطلب على الوحدات السكنية والإدارية والتجارية لأن المطور لن يستطيع العمل فى ظل عدم وجود أراض – وفقاً لرؤية صبور.
وقال إن أسعار الأراضى ارتفعت بصورة كبيرة خلال السنوات الماضية والسبب فى الوصول لمستويات الأسعار الحالية فى المدن الجديدة هو الندرة وزيادة الإقبال.
تساءل: إلى أين يصل بنا هذا الارتفاع الفظيع فى أسعار الأراضى؟ الذى بات المشكلة الأولى فى سوق العقارات.
وقال صبور إن شركته تقدمت إلى المزايدة التى طرحتها هيئة المجتمعات العمرانية على 84 قطعة أرض بمساحات تتراوح بين 5.5 و200 فدان ونافست الشركة على قطعتين ولم تفز بأى منهما لأنها تقدمت بسعر أقل من التقديرات التى أقرتها هيئة المجتمعات العمرانية.
أضاف “عرضنا فى المزايدة يعادل 1800 جنيه للمتر المربع وهو أعلى سعر تقدمنا به فى حياتنا لأى مزايدة لشراء أراض من الحكومة”.
وأضاف “لا تحدثنى عن الإقبال على الأراضى بمدن الصعيد لأن الطلب يتركزعلى 6 أكتوبر والشيخ زايد والقاهرة الجديدة ثم الشروق والعبور”.
وبدا صبور غير مكترث بعدم حصول شركته على أراض فى المزايدة وقال: لم نحصل على أى قطعة مش مهم والمشكلة أن الأرض أصبحت غالية بدرجة غير طبيعية وبالنظر إلى سعر 1800 جنيه للمتر فى قطعة مساحتها 80 فدانا سيتم توصيل المرافق الداخلية لها هو سعر مرتفع.
ويتذكر أول قطعة اشتراها فى القاهرة الجديدة قبل 15 عاماً كان سعر المتر فيها 150 جنيها وكانت “يد ثانية” – حسب قوله – أى اشتراها من بائع سبق أن حصل عليها من الدولة وباعها بمكسب أيضا.
وقال إنه لا يوجد وزن نسبى محدد لسعر الأرض فى تكلفة البناء والأمر يختلف من موقع لآخر – الأرض فى الزمالك تختلف عن أسوان وتختلف أيضاً وفقا للارتفاعات وطبيعة المبنى وأرض مسموح فيها بارتفاع 6 طوابق غير أخرى ترخيصها يسمح بطابقين”.
وأشار إلى أن جميع الأراضى التابعة لشركة الأهلى للتنمية العقارية فى مراحل التطوير “كل الأراضى نبنيها أولاً بأول ولا نترك أى مساحة” بحسب صبور.
وقال إن آخر قطعة أرض اشترتها الشركة من شركة “المستقبل للتنمية العقارية” يجرى إعداد رسومات المشروع، و”نازلين نبنيها”.
قبل أكثر من شهرين اشترت “الأهلى للتنمية العقارية” 80 فداناً من شركة المستقبل لتطور مشروع “سكوير 2” شرق القاهرة بقيمة 186 مليون جنيه وتطوره بالشراكة مع مجموعة دار المعالى السعودية التى سبق أن أبرمت اتفاقاً لشراكة استراتيجية بينها.
أضاف “لا أشترى الأرض لتخزينها أو إعادة بيعها وإنما أشتريها لتطويرها، وأنا الآن جعان لأراضى، والقطعة التى أشتريها فى اليوم الثانى أبدأ العمل على تنميتها”.
وقال إن المشروع أسند إلى مكاتب استشارية بجانب مكتب “صبور” للاستشارات الهندسية – إعداد تصميمات سكوير 2 تمهيداً لاستخراج التراخيص وبدء العمليات الإنشائية خلال الأشهر المقبلة.
وأشار إلى أن استثمارات الشركة تتحدد وفقا للأراضى التى تطورها ولا يوجد لديها حالياً سوى مشروع “سكوير 2” وحال حصولها على قطع أراض جديدة فالاستثمارات ستزيد بطبيعة الحال.
أضاف: “ورائى شركات سعودية وإماراتية مستعدة لمشاركتى فى تطوير مشروعات وقطع أراض فى مصر بأى مبالغ، وبالتالى كلما حصلت على قطعة أرض استثمرت فيها”.
وقال إن مشاركة الأهلى للتنمية العقارية لشركة دار المعالى السعودية تتم على كل مشروع على حدة.
وقال إن دار المعالى حددت للمشروعات التى تطورها فى مصر بالشراكة مع الأهلى للتنمية العقارية 1.5 مليار جنيه ونسبة المشاركة 1:1 “هو جنيه ونحن جنيه” بينما المستثمر الإماراتى الآخر لم يحدد مبلغاً للمشروعات أو الاستثمارات التى يشارك فيها.
وأشار إلى أن المستثمر الإماراتى يدعو شركة الأهلى للتنمية العقارية لمشاركته فى تطوير مشروعات فى الإمارات.
أوضح أن مشروع أمواج تطوره الشركة فى الساحل الشمالى بمساحة 200 فدان على البحر واشترت الشركة قطعتين أرض امتداداً للمشروع إحداهما بمساحة 81 فداناً والأخرى 60 فداناً ومازلنا فى مرحلة استخراج التراخيص لهما.
وقال إن المرحلة الأولى سيتم تسليم نصفها الصيف المقبل من العام الجارى والنصف الآخر فى يونيو 2014، وقدر قيمة المبانى فقط فى هذه المرحلة بمليار جنيه.
وأشار إلى أن مبيعات “سكوير 1” فى القاهرة الجديدة انتهت الشركة من بيعه بالكامل وتستكمل تنفيذ الوحدات فى الوقت الحالى.
وعلى صعيد الأندية الرياضية قال إن “نادى بلاتنيوم” المملوك للشركة سيتم افتتاحه جزئياً الصيف المقبل والافتتاح الكامل قبل نهاية العام ومساحته 30 فداناً وفيه جزء لركوب الخيل.
أضاف أن الأرض كان فيها فرق منسوب 30 متراً ارتفاعاً بين بداية المساحة وآخرها وحافظنا على هذا المنسوب وتم بناء المنشآت عليها.
أشار إلى أن العدد المستهدف لأعضاء النادى 8 آلاف عضو ووصل العدد حالياً 3 آلاف وترفع الشركة قيمة الاشتراك وفقاً لكل مرحلة والإقبال على النادى وبلغ الاشتراك حالياً 60 ألف جنيه للفرد.
وحول تطبيق تجربة الأندية الرياضية فى مناطق أخرى قال صبور إن شركته عرض عليها إقامة أندية فى السودان لكن البيروقراطية الحكومية عطلت هذا المشروع وعرض شركاء محليون من تونس قبل اندلاع الثورة التونسية فى 2010 لكنهم صرفوا النظر عنه بعد الثورة.
وقال معروض علينا حالياً إنشاء ناد رياضى فى الإمارات العربية المتحدة وندرس هذا الأمر حالياً وبالنسبة للأندية فى مصر فيسعدنا بعد افتتاح “بلاتينوم” آخر العام أن يكون لدينا “بلاتينيوم 2” حينما تتاح لدينا فرصة فى 6 أكتوبر أو الأسكندرية أو الغردقة لإقامة أندية سنقيم هذه المشروعات.
وأشار إلى عرض تلقته “الأهلى للتنمية العقارية” من إحدى شركات التطوير العقارى المصرية الكبرى لتطوير ناد بأحد مشروعاتها لكن وجهات النظر لم تتطابق حول الموضوع ولم يتم الاتفاق.
ولم يحدد صبور أيضا قيمة المبيعات المستهدفة لشركته العام الجارى لأن الأمر يتوقف على الأراضى.
وقال: كثير من المطورين يخطئون ويعتقدون أن الأراضى متاحة فقط فى المدن الجديدة ولكن توجد مساحات كبيرة فى وسط المدن ومنها أراضى البنوك التى حصلت عليها مقابل تسويات مع مقترضين يمكن شراؤها وتطويرها ولكن كثيراً من المطورين ينظرون فقط إلى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة باعتبارها المصدر الوحيد للأراضى.
أوضح أن شركة الأهلى للتنمية العقارية تدرس قطعة أرض بمدينة نصر بالقرب من “سيتى ستارز” مملوكة للبنك الأهلى لتطويرها ولم يحدد نوعية المنشآت التى يمكن بناؤها على هذه الأرض لكنه استبعد أن يكون مشروعاً فندقياً.
وأشار إلى أن الشركة استأنفت المفاوضات مع شركة المصرية لإدارة الأصول العقارية – المملوكة لكل من بنكى الأهلى ومصر – لتطوير مشروعات على أراض تابعة لهما.
وطلب صبور من الحكومة السماح للقطاع الخاص بمنافستها فى إنشاء مدن كاملة جديدة ولاتكون الحكومة هى الوحيدة المسيطرة والمالكة لمدن مثل أكتوبر والقاهرة الجديدة والعبور والشروق والشيخ زايد والقطاع الخاص يمد يده للحكومة لشراء الأرض.
وقال: أريد أن يكون للقطاع الخاص أرض وينافس الحكومة وبذلك سيكون أمام المطورين مصدران للأرض من الحكومة والقطاع الخاص مما يخفض سعر الأرض ويقلل تكلفة الإنشاء ويزيد معدلات التنمية.
أما المطلب الثانى من الحكومة وهو إلغاء البيروقراطية “ما أروحش أدخل مزايدة أقعد من 6 إلى 8 أشهر للبت فيها بجانب التأخر فى استخراج التراخيص واعتماد مخططات المشروعات”.
وطالب الدولة باحترام عقودها وقراراتها وقال “لا يحق للوزارة أو الحكومة أن تعطى ترخيصاً أو قراراً وزارياً لمشروع معين ثم تأتى بعد فترة من الزمن تصل أكثر من 10 سنوات وتقول أنها أخطأت أو تطالبه بمبالغ إضافية، إذا أخطأ المسئول فلا يجلس على كرسيه وليذهب لبيته” لأن “الدولة لا تخطئ”.
وعاد صبورمرة أخرى لمشاركة القطاع الخاص فى تطوير المدن الجديدة وقال معظم المصريين لايعرفون أن أحياء عدة منها مصر الجديدة والمعادى والزمالك وجاردن سيتى طورتها شركات القطاع الخاص وحصلت من الدولة على امتياز منطقة معينة وبدأت تطويرها كاملة.
وأشار إلى أن آخر الأحياء التى تم تطويرها وفقاً لهذا النظام المقطم عام 1954 قامت حكومة الثورة ممثلة فى عبد اللطيف البغدادى بمنح الامتياز لشركة إيطالية وكلفها بتخطيط المنطقة وتطويرها وأتاح لها بيع الأرض بشرط أن تحصل الدولة على %5 من الأراضى فى كل منطقة يتم تطويرها يتم تخصيصها للمبانى الخدمية المسستشفيات والمدارس وأقسام الشرطة.
أضاف أن من الشروط أيضاً أن تحصل الدولة على %25 من سعر البيع للمطورين العقاريين الذى يتم الاتفاق على حده الأدنى.
أضاف أن الدولة ربحت لأن الشركات طورت المشروعات وخف العبء عن الموازنة العامة وحققت إيرادات من حصيلة البيع كما أنها تدخلت فى كل شئ ولم يكن دورها أن تشاهد فقط فهى وافقت على المخطط واعتمدته وحصلت على %25 من حصيلة البيع.
ويرى صبور أن المشاركة أفضل نموذج للتنمية أقر حتى الآن فى مصر ويمكن المستثمر من توجيه الأموال إلى تعمير المشروع وليس لسداد قيمة الأراضى كما أن الدولة تسفيد كلما ارتفعت الأسعار زادت حصيلتها من البيع.
لم يتوقف انتقاد صبور للحكومة فقط لكنه يرى أيضا سلبيات لدى بعض المطورين فى سوق العقارات المصرية أبرزها التأخير الشديد فى تسليم الالتزامات والوحدات، وإن كان يجد عذراً لبعضهم نتيجة الأمور التى صاحبت الثورة أما خلاف ذلك فتوجد شركات تتأخر فى تسليم الوحدات لمشتريها.
أضاف ” أنه دائما عند تسليم المشروعات – الكبرى – يحدث تدهور فى مستواه لأن اتحاد الشاغلين لا يستطيع جمع أموال لصيانة العقارات وإدارة المشروعات.
وذكر أن بعض المشترين يدفعون 5 أو 6 ملايين جنيه لشراء فيلا لكنه يرفض دفع 500 جنيه شهرياً مصاريف صيانة وهذا مفهوم غيرجيدعند المشترين.
وقال إن من بين السلبيات أيضا بيع الوحدات نصف تشطيب وهو نظام رخيص وفى متناول عدد كبير، كما أن عقود مقاولاته أرخص وهذا أحد أسباب انتشاره ولكن عيبه الشديد أن المشروع يظل فترة 10 سنوات فى مرحلة بناء.
وبشأن المنافسة بين المطورين العقاريين فى التسهيلات ونماذج السداد التى يطرحونها لعملائهم قال إن المنافسة هى أهم شئ لنجاح ” البيزنس ” وخدمة المشترى والمستهلك.
أوضح أن السوق يوجد بها عدد كبيرمن الشركات وإن كان بعضها يريد البيع بالخسارة هذا حقها ومن لديه أزمة مالية ويسعى لجمع سيولة من السوق هذا أيضا حقه لكن على المشترى أن يعلم أن من يبيع بالخسارة لن يكمل الطريق وسيقف فى منتصفه.
وقال “كل مشترى عليه أن يسأل أولاً لأن القانون لا يحمى الأغبياء والجهلاء ولكن ليس معنى ذلك ألا يحاسب النصابون”.
وأضاف أن على الحكومة مراقبة سوق العقارات والمخطئ يحاسب وتوقع عليه عقوبات بسرعة، لأن من أبرز المشكلات فى مصر بطء التقاضى لتظل بعض القضايا عالقة لأكثر من 5 سنوات “.
ويجب أن يوجه اللوم أيضا للمشترين من شركات ليس لديها مصداقية لأنهم لم يسألوا بشكل كاف عن الشركة التى يشترون منها ولم يعاينوا مواقع المشروعات ولم يسألوا جهات إصدار التراخيص.
وقال إن التمويل العقارى حتى الآن لم ينجح ولم يمول غير عدد قليل من الوحدات نتيجة اشتراطات شركات التمويل العقارى وارتفاع الفائدة على القروض بينما دخول المشترين منخفضة رغم تسهيل الاشتراطات بزيادة القسط الشهرى للتمويل العقارى ليصل %40 من دخل المشترى لكن الموضوع صعب.
و حول مبادرة البنك المركزى لتنشيط التمويل العقارى وإتاحة 10 مليارات جنيه لتمويل محدودى الدخل بفائدة منخفضة قال إن هذا الأمر يمكن أن يحل جزءاً كبيراً من المشكلة ولكن حال استمرار ارتفاع الفائدة إلى معدلات 13 و%14 ستظل الأزمة قائمة.
وأشار إلى أن التمويل العقارى يركز أكثر على إسكان الشباب والإسكان المتوسط ومحدودى الدخل ولا يكون عملاً مصرفياً بحت وإنما يجب أن يكون عملاً اجتماعياً يفيد المجتمع.
وقال إن أكثر المستفيدين من التمويل العقارى هم ذوو الدخول المرتفعة لأنهم يستطيعون تحمل الفائدة المرتفعة.
وأضاف ” يوجد من يشترى مساكن مصيفية يستغلونها شهراً واحداً فى السنة ورغم ذلك يشترونها بالتمويل العقارى”.
وعلى صعيد آخر، قال إن الاعتصامات والإضرابات تقضى على مصر لأن الشعب لا يعمل ويكتفى بالمظاهرات والاعتصامات والاشتباكات فى الشوارع وما ينتج عن ذلك من تدمير لمنشآت وأصول عامة نعيد بنائها وتأهيلها مجدداً من منح وقروض”.
وأشار صبور حديث نبوى يقول “اليد العليا خير من اليد السفلى” وقال: أصبحنا اليد السفلى نتلقى المنح والقروض من دول كنا نسبقها بكثير.
وقال إن المصريين لديهم مشكلات كثيرة من بينها أن عمالاً فى مصانع لا تحقق ربحاً يعتصمون ويقولون ” الأرباح يا ريس “.
وأضاف لا يهمنى أسباب خسارة المكسب سواء كان بسبب سوء الإدارة أو فسادها أو عدم كفاءة العمال أو الماكينات ولكن الأمر الواقع هو أن المصنع أو الشركة تخسر فكيف تكون المطالبة بالأرباح ؟.
وقال كلفت من قبل الدولة بإجراء دراسة مقارنة فى بداية برنامج الخصخصة بين مصنعين يعملان فى قطاع السجاد أحدهما للقطاع العام والآخر تابع لشركة قطاع خاص فى بدايته وكان عمال الأخير 700 عامل وفى المصنع المملوك للدولة 2000 عامل.
وكانت أرباح المصنع الحكومى 250 ألف جنيه سنوياً بينما المصنع التابع للقطاع الخاص كان مكسبه 11 مليون جنيه.
وقال ” دعنا نتحدث بجدية إما نعمل أو نشحت ويبدو أننا شعب فضل الشحاتة مع الأسف الشديد، اقتصادنا منهار وسيستمر فى انهياره ما لم نعمل، اليوم نجد من يمنحنا أو يسلفنا لكن يوماً ما شعوب الدول التى تدعمنا ستقول كفى لأن هذه أموالنا”.
و حول الوعود التى تقدمها الحكومات قال إن الحكومة الحالية ستستمر بضعة أشهر ستقدم وعوداً وبعد نحو 7 أشهر ستغادر وتظل المشكلة قائمة لترثها الوزارة التالية “.
وقال “نريد حكومة يرأسها رجلاً مثل تشرشل حينما تولى الوزارة فى بريطانيا أثناء الحرب العالمية الثانية قال لشعبه أعدكم بالدم والدموع إلى أن انتهت الحرب “.وقبل الإنجليز فى ذاك الوقت وكان من عادتهم الإفطار ” بيض كل صباح “فصارت حصة الفرد كل أسبوع بيضة ورضوا بذلك ووافقوا لأن لديهم حكومة وعدتهم ولم تبالغ فى وعودها بكسب الحرب.
