تزايد إقبال الشركات العقارية مؤخراً على تطوير مشروعات المراكز التجارية الضخمة فى عدد من المدن الجديدة تصدرتها مدينتا القاهرة الجديدة و6 أكتوبر، وهو ما يعد مؤشراً لزيادة جاذبية هذه النوعية من المشروعات لاستثمارات الشركات.
وأعلنت قبل أيام شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير عن تقديم شركة المراكز المصرية التابعة لمجموعة «الحكير» عرضاً لإقامة وتشغيل مول تجارى على مساحة 100 ألف متر داخل مشروع تيجان.
كما أعلنت شركة الفطيم العقارية أنها بصدد إنشاء 5 مراكز تجارية كبرى فى مصر باستثمارات تصل إلى 16.5 مليار جنيه خلال السنوات الخمس المقبلة، تتضمن إنشاء 4 مولات تجارية فى مناطق 6 أكتوبر وألماظة والمعادى والإسكندرية، بالإضافة إلى «هايبر ماركت» يشمل 32 متجراً.
وعزا مطورون هذا التوجه إلى زيادة الطلب على المشروعات التجارية ونقص المعروض إضافة إلى الربحية المرتفعة للمراكز التجارية فى ظل تنامى تجارة التجزئة، قالوا إن المساحة التأجيرية المتاحة فى المراكز لا تتناسب مع الاحتياجات، وأن تلبية متطلبات السوق تحتاج إلى عدد كبير من المولات.
ومن جانبها، تخطط وزارة الإسكان للاستعانة بشركات القطاع الخاص لتنفيذ سلاسل تجارية فى مشروعى «دار مصر» لمتوسطى الدخل و«المليون وحدة» لمحدودى الدخل لتوفير الخدمات فى المشروعين، وتوقع رؤساء أجهزة المدن ارتفاعاً فى أسعار الأراضى التجارية العام الجارى بعد أن شهدت زيادة كبيرة العام الماضى على أن تتصدر الارتفاعات مدينتا القاهرة الجديدة و6 أكتوبر.
الطلب المتزايد والربحية المرتفعة يرجحان كفة «المولات»
«الكردانى»: %30 ارتفاعاً فى توجه الشركات لتطوير مشروعات تجارية عبادة: نجاح المول يتطلب تغطية تكلفته خلال 7 سنوات
عادل: المساحات التأجيرية المتوافرة لا تتوافق مع التعداد السكانى
قال متخصصون فى تطوير وتسويق المولات التجارية إن تزايد توجه مطورين إلى ضخ استثمارات فى هذه المشروعات يأتى نتيجة ارتفاع الطلب عليها، إضافة إلى الربحية المرتفعة مقارنة بالمشروعات السكنية والسياحية.
وتتصدر مدينتا القاهرة الجديدة و6 أكتوبر الاستثمارات التى تضخ فى هذا النشاط وكان آخرها تقديم شركة المراكز المصرية التابعة لمجموعة «الحكير» عرضاً لشركة مدينة نصر للإسكان والتعمير لإقامة وتشغيل مول تجارى داخل مشروع تيجان.
قال إلهامى الكردانى، رئيس مجلس إدارة شركة كاد، رئيس المراكز التجارية بالغرفة التجارية السابق إن إقبال المستثمرين على تطوير مولات تجارية خلال الأعوام الثلاثة الماضية ارتفع بنسبة %30 مع تزايد الطلب على الخدمات التى تقدمها المولات، متوقعاً مزيداً من الإقبال عليها خلال الفترة المقبلة.
أرجع توجه بعض الشركات العقارية الكبرى لتطوير مراكز تجارية إلى الرواج الذى شهدته هذه النوعية من المشروعات مقابل تراجعه فى المشروعات السكنية والسياحية، إضافة إلى معدلات الربحية الكبيرة.
أشار إلى أن العائد الإيجارى للوحدات داخل المولات يحدد بناءً على النشاط ويبلغ نحو %15 من الربحية المتوقعة للمحال المخصصة لأنشطة الأكل والشرب، فيما تتراوح من 8 إلى %10 للموضة والأزياء وتقل فى الخدمات بنسبة %5 من الربحية.
قال إن المساحة القابلة للتأجير فى المراكز التجارية فى مصر والمطابقة للمواصفات العالمية تبلغ نحو 2.2 مليون متر مربع، وهى مساحة منخفضة لا تتناسب مع حجم التجارة فى مصر مؤكداً استيعاب السوق لإضعاف هذه المساحة.
أضاف نهاد عادل رئيس مجلس إدارة شركة «بى تو بى» للاستثمار والتسويق العقارى، إن اتجاه المطورين المصريين والعرب للاستثمار فى المولات التجارية تركز على المولات التى لا يقل عدد وحداتها عن 250 محلاً، يرجع لتوزيع المخاطر على أكبر عدد من الوحدات.
وذكر أن نجاح مول سيتى ستارز مدينة نصر ساهم فى تشجيع شركة الفطيم العقارية الإماراتية لإنشاء مول كايروفيستيفال سيتى بالتجمع الخامس، ثم مول العرب بمدينة 6 أكتوبر من قبل مجموعة الحكير السعودية.
أوضح أن المراكز التجارية فى العالم تقسم إلى نوعين، الأول المول المركزى والذى تبدأ مساحته من 140 ألف متر، والثانى مول الأحياء والذى ينشأ بمساحات أقل من 30 ألف متر، والمتواجد بكثرة فى الدول ذات الاقتصاديات الكبرى وعلى رأسها الولايات المتحدة الأمريكية.
وأشار إلى أن الدول الكبرى تحدد الاحتياجات من المساحات التجارية وفقا لتعداد السكان، مضيفاً أن المراكز التجارية تشهد طفرة كبيرة فى مصر فى ظل زيادة الاستثمارات لاستقرار الأوضاع السياسية، مقارنة بدول أخرى مجاورة.
وأضاف أن مدينتى القاهرة الجديدة و6 أكتوبر على رأس المناطق الأكثر جذباً لرجال الأعمال العرب للاستثمار التجارى، مقارنة بالمناطق الأخرى على مستوى الجمهورية.
وأشار إلى أن الطلب على التأجير شهد نشاطاً كبيراً مع مطلع العام الجارى، خاصة قطاع الأغذية والمشروبات، ويتوقع مزيداً من النمو فى المستقبل مع تحسن نشاط السوق واستمرار الزيادة فى الطلب بما ينعكس بشكل إيجابى على معدلات الإيجار.
أرجع التوزيع الخاطئ للمولات التجارية فى السوق، واتجاه المستثمرين لإنشاء المولات فى المدن الجديدة، إلى عدم توافر مساحات الأراضى الكبيرة المخصصة «تجارى» فى المناطق القديمة والشعبية.
وأكد أن زيادة الطلب على قطاع التجزئة ساهمت فى ارتفاع أسعار الأراضى التجارية خاصة فى المناطق الجديدة، وهو ما رفع أسعار الوحدات التجارية فى المولات الفاخرة.
أشار محمد رشاد مدير القطاع التجارى بـ «كولدويل باكر – نيو هومز»، إلى تزايد الإقبال من قبل المستثمرين العرب على إنشاء مراكز تجارية بمساحات كبيرة «الميجا مول» فى المدن الجديدة.
شدد على أن شركات الإدارة ذات الخبرة العالمية فى المولات الكبرى لها دور رئيسى فى جذب العلامات التجارية الكبرى والمتوسطة، لقدرتها على تحقيق أكبر أرباح ممكنة للوحدات.
وأكد أن المولات التجارية فى السوق بأنواعها المختلفة ما بين المتميزة والمتوسطة والصغيرة لا تلبى احتياجات السوق، مضيفاً أن المولات الجديدة التى يتم إنشاؤها حالياً ستسهم فى إشباع نسبة كبيرة من الاحتياج بالسوق.
قال شريف عبادة، مدير عام شركة إم جى جروب للتنمية الصناعية والسياحية «جنينة» إن نسبة الربيحية للمراكز التجارية تتحدد بناء على عدة عوامل منها موقع المول ونوعية الأنشطة التى يتضمنها والقيمة الإيجارية للمحال بداخله، موضحاً أن نجاح المول يتطلب تغطية قيمة التكلفة الإجماليه خلال 7 سنوات من عوائد الإيجار.
تابع أن من الصعوبات التى يواجهها مطورو المراكز التجارية توفير سيولة ضخمة خلال مراحل التطوير فى حين لا تدر عائداً إلا بعد انتهائها بالكامل لتسويقها بنظام الإيجار إلى جانب أن دور المطور يمتد إلى التشغيل والإدارة.
لفت إلى أن التطوير السكنى يختلف كلياً عن التجارى حيث يعتمد المطور فى تدبير السيولة على التدفقات النقدية من حصيلة البيع خلال مراحل التطوير، إضافة إلى أن دور المطور ينتهى بتسليم الوحدات ما يمثل مخاطرة أقل من المشروعات التجارية.
شدد على أن المحافظات تفتقر إلى المولات التجارية رغم أن بها فرصاً كبيرة، وفى المقابل تتركز فى عدة مدن جديدة وتحظى باهتمام كبير من المطورين والدولة.
أوضح أن تجارة التجزئة الجانب الآخر للمراكز التجارية وارتفاع نشاط التجارة الداخلية ينعكس على الطلب ويسهم فى التوسع فى إنشائها.
%15 زيادة متوقعة فى أسعار أراضى النشاط التجارى
شهدت أسعار الأراضى المخصصة للأنشطة التجارية فى المدن الجديدة ارتفاعاً ملحوظاً بسبب زيادة الطلب ونقص المعروض خاصة فى مدن القاهرة الجديدة و6 أكتوبر والشيخ زايد والشروق.
توقع عدد من رؤساء أجهزة المدن الجديدة ارتفاع أسعار الأراضى التجارية بنحو %15 خلال الفترة المقبلة مقارنة بالعام الماضى فى ظل تزايد طلب المستثمرين عليها.
قال المهندس علاء عبدالعزيز، رئيس جهاز مدينة القاهرة الجديدة إن أسعار الاراضى التجارية فى المدينة وصلت 9205 جنيهات للمتر المربع فى آخر مزاد مقابل 5200 جنيه فى السابق له.
توقع عبدالعزيز ارتفاع أسعار الأراضى التجارية فى القاهرة الجديدة %15 خلال العام الجارى لزيادة الطلب مقابل نقص المعروض لافتاً إلى أن الجهاز يرفق 100 فدان فى المحور الجنوبى للمستثمرين ومقرراً تخصيص 35 فداناً منها للأنشطة التجارية.
أشار المهندس ممدوح عبدالمطلب رئيس جهاز مدينة 6 أكتوبر إلى أن سعر المتر التجارى فى المدينة بلغ 3820 جنيهاً وفقاً لآخر مزايدة طرحتها هيئة المجتمعات العمرانية فى المدينة مطلع العام الجارى.
قال إن الأسعار زادت بنحو %10 للأنشطة التجارية مقارنة بالعام الماضى متوقعاً ارتفاعاً بنسبة %15 خلال الفترة المقبلة نظراً للإقبال الكبير للمستثمرين على المزايدات التى يطرحها الجهاز للأراضى التجارية. أشار عبدالمطلب إلى أن شركات الاستثمار العقارى اتجهت مؤخراً إلى المشروعات التجارية نظراً لكثرة الطلب عيلها وندرة الأراضى المخصصة لها ويعتزم الجهاز إعداد حصر الاراض التى تصلح لإقامة مشروعات تجارية وإرسالها لهيئة المجتمعات لطرحها على المستثمرين الفترة المقبلة.
من جانبه قال المهندس جمال طلعت رئيس جهاز مدينة الشيخ زايد إن سعر المتر التجارى فى المدينة وفق آخر مزايدة علنية طرحها الجهاز بلغ 5800 جنيه بزيادة بنحو %10 عن المزايدة السابقة.
وأرجع طلعت ارتفاع الأسعار للأنشطة التجارية فى المدينة لزيادة الإقبال ووجود عدد من المقار للشركات المختلفة ورغبة العلامات التجارية الكبيرة والشركات الحصول على مقرات فى زايد.
وأضاف المهندس عاطف زكريا رئيس جهاز مدينة الشروق، أن سعر متر التجارى وصل إلى 5150 جنيها بحسب أخر مزايدة للأنشطة التجارية فى المدينة بزيادة تمثل %5 على العام الماضى، توقع أن يصل سعر المتر التجارى فى المدينة إلى 5700 جنيه للمتر العام الجارى مسجلاً ارتفاعاً بنحو %20، لافتاً إلى أن الأرض التى طرحها الجهاز بالمزايدة الأخيرة لـ6 قطع أراض تقدم لها 18 شركة.
أضاف زكريا أن الجهاز يعد لطرح 3 قطع أراض للنشاط التجارى على المستثمرين بالمزايدة العلنية الشهر المقبل بمساحات تتراوح من 5.5 إلى 8.5 آلاف متر مربع تامة المرافق تتوزع بالأحياء الثانى والرابع والخامس.
قال المهندس على رشاد رئيس جهاز مدينة 15 مايو إن أعلى سعر متر للتجارى فى المدينة حسب أخر مزايدة بلغ 3051 جنيهاً متوقعاً أن يرتفع خلال العام الجارى بنحو %10 خاصة أنها تمثل امتداداً لمدينة حلوان، أشار إلى أن المشروعات التجارية جذبت شريحة كبيرة من المستثمرين مقارنة بالسكنية والخدمية خاصة مع اكتمال نمو المدينة وزيادة الكثافة السكانية وحاجتها لمشروعات تجارية وأسواق ومولات.
أما فى مدن الصعيد فوصل سعر المتر التجارى فى المنيا الجديدة إلى 2488 جنيهاً وفى أسيوط الجديدة 1037 جنيهاً وفى سوهاج الجديدة وصل أعلى سعر لبيع المتر المربع إلى 555 جنيهاً. وطرحت هيئة المجتمعات العمرانية مؤخراً مزايدة على 195 قطعة أرض للاستخدام التجارى بمساحات من 300 متر مربع إلى 183 ألف متر فى 22 مدينة بإجمالى مساحة 600 فدان.
وتوزعت الأراضى على مدن القاهرة الجديدة و6 أكتوبر والشيخ زايد ودمياط الجديدة والشروق و15 مايو والعبور والعاشر من رمضان وبدر وبرج العرب والسادات والصالحية والفيوم الجديدة وبنى سويف الجديدة والمنيا الجديدة وأسيوط الجديدة وسوهاج الجديدة والنوبارية وأخميم وطيبة الجديدة وقنا الجديدة وأسوان الجديدة.
.. و«الإسكان» تتفق مع سلاسل تجارية لتوفير الخدمات
الاتفاق مع «ماجد الفطيم» على إقامة متاجر تجزئة فى «دار مصر»
استعانت وزارة الإسكان بشركتين من القطاع الخاص لتنفيذ سلاسل تجارية فى مشروعى «دار مصر» لمتوسطى الدخل و«المليون وحدة» لمحدودى الدخل فى محاولة لتوفير الخدمات فى المدن الجديدة التابعة لهيئة المجتمعات العمرانية. وحددت آلية تخصيص الأرض وفقًا لموقع المشروع فى المدن ونوعية الخدمات التى يقدمها وحصرتها الوزارة فى التخصيص المباشر وحددت 40 موقعًا فى 18 مدينة لتنفيذ السلاسل التجارية. واتفقت «الإسكان» مع مجموعة ماجد الفطيم التجارية على تنفيذ مولات ومحلات تجارية بمواقع مشروع «دار مصر» لإسكان متوسطى الدخل فى 8 مدن جديدة بالمرحلة الأولى للمشروع والمدن التى ستضمها المراحل المقبلة، فيما يجرى الاتفاق مع سلاسل «مترو» التجارية. أعلنت الوزارة أن تنفيذ السلاسل التجارية سيتم بمشروع الإسكان الاجتماعى لمحدودى الدخل «المليون وحدة». وتقوم هيئة المجتمعات العمرانية بتحديد مساحة المحلات التجارية وعددها بالتنسيق مع مجموعة «ماجد الفطيم». وقال مصدر بوزارة الإسكان لـ «البورصة» إن الوزارة حددت مساحة تتراوح بين 12 و15 فدانًا فى مدن المرحلة الأولى من «دار مصر». أضاف أن الوزارة ستعرض مخططات المناطق التى حددتها على ممثلى الشركة الإماراتية لوضع المخططات التفصيلية للسلاسل التجارية «مينى ماركت» ومحلات التجزئة.
أوضح أن «الإسكان» ستحدد مواقع مماثلة فى المدن التى سيشملها الطرح الجديد لمشروع المليون وحدة خلال العام المالى المقبل بعدد 60 ألف شقة فى عدد من المدن الجديدة وستنفذ «الفطيم» كافيهات، ومحال للملابس وغيرها لتوفير الخدمات لقاطنى المشروع. وتنفذ «الإسكان» 30 ألف وحدة فى المرحلة الأولى من «دار مصر» فى مدن القاهرة الجديدة و6 أكتوبر ودمياط الجديدة والشروق والعبور والعاشر من رمضان والسادات وبدر. وتعلن هيئة المجتمعات العمرانية عن مناقصات تنفيذ 60 ألف وحدة فى مدن 6 أكتوبر والعاشر من رمضان و15 مايو ودمياط الجديدة وأخميم الجديدة وسوهاج الجديدة وقنا الجديدة وطيبة الجديدة وتضم المواقع الجديدة مناطق تجارية. وأوضح المصدر أن «الإسكان» حددت 40 موقعًا فى 18 مدينة جديدة لتنفيذ سلاسل تجارية ومحلات تجزئة ضمن «دار مصر» و»المليون وحدة» ومناطق الكثافة السكانية العالية بالمدن. وذكر أن الوزارة تهدف لتوفير قطع أراض تجارية استثمارية لتنفيذ مراكز تسوق ذات علامة تجارية معروفة، وبدأت مع مجموعة الفطيم الإماراتية «كارفور» وتنتظر دراسة الشركة لمواقع المراكز المختارة وتقديم العرضين الفنى والمالى.
أضاف أن مساحات المواقع المختارة للتنفيذ تتراوح بين 5 و20 فداناً لكل موقع ليتضمن من شركة إلى 4 شركات، وتم تحديد التكلفة الاستثمارية وفقًا لسعر المتر المربع فى المدينة وطريقة تخصيص الأرض. وتطرح الوزارة الأراضى بالتخصيص المباشر لكل الشركات، وفقا لقانون هيئة المجتمعات العمرانية لزيادة عوامل الجذب فى المدن الجديدة، خاصة فى المدن ذات معدلات التنمية البطيئة. ويتم اختيار المجموعات المشاركة فى هذا المشروع المهم، وفقاً للعلامة التجارية الشهيرة لها، ويكون لها صفة استثمارية عالية فى المجال التجارى، على ألا يزيد المسطح الذى سيتم منحه للمجموعة على 5 أفدنة «21 ألف متر مربع»، وقسمت «الإسكان» المدن التابعة لهيئة المجتمعات العمرانية وفقًا لمراحل التنمية وعدد السكان، إلى 3 تصنيفات، التصنيف الأول يضم مدن 6 أكتوبر والشيخ زايد والقاهرة الجديدة، والشروق والعبور ودمياط الجديدة، ويضم التصنيف الثانى مدن السادات والعاشر من رمضان وبرج العرب، وبدر و15 مايو، والتصنيف الثالث مدن الصعيد، والتى سيتم طرحها بسعر تكلفة المرافق مضافاً إليها هامش ربح بسيط.
