مطالب بتحديد هامش ربح شركات التطوير.. وطرح الأراضى بنظام حق الانتفاع
«المنوفى»: «نظام المطور» أثبت فشله فى مصر.. و«السيد»: غير مجدٍ ومعوق للصناعة
«سليمان»: التجربة جيدة وتحتاج ضوابط.. و«المهندس»: عودة مهام التخصيص للتنمية الصناعية أفضل
«شعبان»: المطورون يمتصون دماء المستثمرين.. و«المرشدى»: حملّوا الشركات أعباء اضافية
«الجبالى»: 300 جنيه تكلفة ترفيق متر الأراضى وأسعار المطور غير مشجعة للاستثمار
«حمزة»: أى اتجاه للاستعانة بـ«المطور» فى الصعيد مرفوض.. «أبوالنجا»: الترفيق مسئولية الدولة وأزمات التمويل لها حلول بديلة
«مستثمرى أكتوبر» تخاطب الوزراء لتخصيص 3500 فدان لترفيقها وطرحها للمستثمرين
على الرغم من أتفاق الحكومة وبعض من منظمات الأعمال على نجاح تجربة المطور الصناعى التى بدأت فى مصر عام 2007، واتجاه الأولى لاستئناف العمل بنظام المطور مرة أخرى، فإن شركات التطوير الصناعى لا تزال تواجه اعتراضات كبيرة من شريحة واسعة من المستثمرين بسبب تسببها فى ارتفاع أسعار الأراضى.
ورصدت «البورصة» فى استطلاع موسع لرجال الأعمال حول تجربة المطور الصناعي، إعتراضات كثيرة من المستثمرين على آليات عمل تلك الشركات، ومطالبات بوضع اشتراطات وضوابط وآليات جديدة تطور نظام عملها، وهوامش أرباحهم، وتحويل أنظمة طرح الأراضى من التملك الى حق الانتفاع.
ووصف محمود سليمان، رئيس لجنة الاستثمار باتحاد الصناعات، تجربة المطور الصناعى بالجيدة، لكنها تحتاج لضوابط تضمن عدم المغالاة فى أسعار الأراضى، وتحديد هامش ربح واضح للشركات، بحيث لا يرتفع السعر على المستثمر الصناعي.
وأوضح سليمان أن طرح الأراضى بنظام حق الانتفاع هو الأسلوب الأمثل للصناعة، بشرط أن تتراوح مدته بين 50 و99 عاما، وألا يعرقل فرص حصول المستثمر على القروض اللازمة لتنفيذ مشروعه، خاصة أن البنوك ترفض إقراض المستثمر لعدم امتلاكه للأرض.
وقال محمد المهندس، نائب رئيس غرفة الصناعات الهندسية، إن نظام المطور الصناعى، أبعد الدولة عن منظومة تخصيص الأراضى، وجعل الأراضى فى يد مجموعة من الأشخاص، يتحكمون فى أسعارها وآليات التصرف فيها.
وأضاف المهندس أن المستثمرين لديهم الرغبة فى التعامل مباشرة مع هيئة التنمية الصناعية، وأن الوضع الحالى يعد «سمسرة»، ويفتح الباب لسيطرة شركات التطوير على الأراضى وتحقيق مكاسب كبيرة.
وتساءل: «لماذا تتهرب الدولة من دورها، ولما لا تعيد نظام طرح الأراضى للمناطق الصناعية بمساحات صغيرة مثل تجربة مناطق العاشر من رمضان وأكتوبر؟».
وطالب المهندس بضرورة وضع ضوابط تلزم المطور بنسبة ربح محددة، تحت رقابة الدولة، وقال: إن الدولة يجب أن يكون لها دور فى تحديد السعر، والمرافق، لتشجيع الصناعات الصغيرة والمتوسطة.
وأشار الى أن طرح الأراضى بنظام التملك يمنح المستثمر ثقة ودافعا للاستثمار، وأن التجارب السابقة تؤكد أن الطرح بنظام التملك نجح فى مناطق العاشر من رمضان، لكن رفع أسعار الأراضى جعل تملك الأراضى حالياً عبئا على المستثمرين.
وقال وليد السيد، عضو غرفة الطباعة باتحاد الصناعات، إن تجربة طرح الأراضى للمطورين غير مجدية، ومعوقة للصناعة وللمستثمرين الراغبين فى التوسع، أو إقامة مشروعات جديدة.
وأقترح السيد أن تطرح الدولة الأراضى للمطورين لترفيقها، ثم استردادها وتولى طرحها للمستثمرين بنظام حق الانتفاع لضمان عدم المغالاة فى الأسعار.
ووصف الإجراءات المتبعة من الحكومة لطرح الاراضى الصناعية بالإتجار فى الأراضى، وقال: إن طرح الأرض بنظام حق الانتفاع يمنع المزايدة على الأرض «وتسقيعها».
وقال محمد المنوفى، رئيس شركة إلكتروستار للصناعات الكهربائية، إن نظام المطور «أثبت فشله» فى مصر، وأضاف: «شركات المطور تحصل على الأرض بسعر 30 جنيه للمتر ثم تطرحها على المستثمرين بأسعار مرتفعة بعد الترفيق».
وطالب المنوفى بأن يتم توضيح تكلفة التطوير، ووضع أسعار مناسبة بهامش ربح محدد، واقترح أن تقوم الحكومة بمنح جمعيات المستثمرين الحق فى توزيع الأراضى وفقاً للاحتياجات بدون الحصول على أرباح من المستثمرين.
وأضاف أنه من المفترض أن تطرح الأراضى للمستثمرين بأسعار مخفضة، حتى يتمكنوا من ضخ استثماراتهم.
وقال: إن نظام حق الانتفاع يسهم فى جذب الاستثمارات الجادة، خاصة أن المستثمر وفقاً للنظام لن يكون له الحق فى بيع الأراضى، وطالب بألا تقل مدة الانتفاع عن 30 سنة لضمان تحقيق عائد مناسب على الاستثمار.
وأشار إلى أن 20 شخصاً فقط يسيطرون على طرح الأراضى بنظام المطور، وطالبهم بتخفيض الأسعار، خاصة أنهم يحصلون عليها من الحكومة بأسعار قليلة، بجانب التسهيلات فى السداد.
وكانت شركة الكتروستار المملوكة لـ«المنوفي»، أقامت تحالف مع شركة مينا للاستثمار السياحى فى 2009 للحصول على 2 مليون متر مربع بمدينة العاشر من رمضان لتطويرها ضمن المرحلة الثانية للمطور الصناعى.
وقال المنوفى: إنه طلب توفير الأرض فى مدينة السادس من اكتوبر، لكن هيئة التنمية الصناعية أتاحت له الأرض فى مدينة العاشر من رمضان، ما حال دون عمليات التطوير والترفيق، ورد الأرض للهيئة مرة أخرى.
وقال محمد خميس شعان، رئيس جمعية مستثمرى مدينة 6 أكتوبر، إن شركات المطور الصناعى «تمتص دماء المستثمرين بطرق مختلفة وترفع الأسعار سنوياً».
وأضاف شعبان أن المطورين الصناعيين يفرضون رسوماً كثيرة، على إجراءات الأمن والصيانة والخدمات، بجانب طرحهم للأراضى بأسعار مرتفعة.
ووصف فكرة التعامل مع المطورين الصناعين لترفيق الأراضى بالجيدة، لكن ارتفاع الاسعار دون رقيب يتسبب فى أزمات للصناع، فى ظل الازمة الاقتصادية، التى تمر بها البلاد.
وقال: إن هناك فروقاً واضحة بين الأراضى التى تقدمها شركات المطور الصناعى للمستثمرين وبين تلك التى تقدمها هيئة التنمية الصناعية، إذ إن الأولى تتميز بجودة التخطيط والخدمات الأفضل، فيما تتميز الثانية بأسعار منخفضة تعادل 50% من الأولى.
وذكر شعبان أن جمعية «6 أكتوبر» تقدمت بطلب لرئيس مجلس الوزراء، لتخصيص أرض على مساحة 3500 فدان، لتطويرها وترفيقها وتأهيلها للاستثمار الصناعي.
وقدّر التكلفة المبدئية للمشروع بـ100 مليار جنيه، وقال: إن الجمعية تعد دراسة لتحديد التكلفة الإجمالية للمشروع، و المدة الزمنية اللازمة لإتمامه والانتهاء منه، ومن المقرر أن تنتهى الدراسة فى الأيام الأولى من شهر سبتمبر المقبل.
وتعتزم الجمعية تمويل المشروع من خلال البنوك وبعض أعضاء الجمعية الراغبين فى المساهمة بالمشروع.
وأشار شعبان الى أن الجمعية ستنشئ شركة، بمجلس إدارة متخصص لإدارة المشروع حال موافقة مجلس الوزراء عليه، وأوضح أن مجلس ادارة الشركة سيتم تشكيله من رجال الأعمال الراغبين فى المساهمة أو الحصول على قطعة من أراضى المشروع، على أن تكون الجمعية هى الجهة المشرفة والمنظمة للمشروع.
وقال محمد جنيدي، رئيس مجلس إدارة شركة «جى إم سى»، إن سعر متر الأراضى فى المدن الصناعية يجب ألا يزيد على 400 جنيه، بما يمثل سعر تكلفة الترفيق بالإضافة إلى 50% هامش ربح.
وطالب بضرورة تحديد هوامش ربح ثابتة لشركات التطوير، حتى لا ترتفع أسعار الأراضى على المستثمرين، وألا تختلف تلك الهوامش باختلاف الموقع أو المحافظة.
وشدد على ضرورة زيادة عدد شركات المطور الصناعى، خاصة أن المنافسة ستخلق عروضًا جيدة وأسعارًا مناسبة للمستثمرين.
ويعمل فى السوق المحلى 9 شركات تطوير صناعى هى: («CPC السعودية»، مجموعة التنمية الصناعية IDG، بولاريس الزامل، وبولاريس الدولية، وبيراميدز لتنمية المناطق الصناعية، ومناطق الخدمات واللوجيستيات، وشركة التجمعات الاردنية، و ايتامكو).
وأشار إلى أهمية تحديد مصروفات مناسبة لعمليات الصيانة والخدمات التى تفرضها شركات المطور الصناعى على المستثمرين.
ووصف بهاء العادلى، رئيس جمعية مستثمرى مدينة بدر، تجربة المطور الصناعى بالناجحة شريطة حل مشكلة ارتفاع أسعار الأراضى، وشدد على ضرورة فرض ضوابط على شركات المطور الصناعى لضمان السيطرة على الأسعار.
وقال محسن الجبالى، رئيس جمعية مستثمرى مدينة بنى سويف، إن الاستعانة بالمطور الصناعى فكرة جيدة فى المجمل، لكن أرتفاع أسعار الاراضى لا تشجع على النهوض بالصناعة، وأضاف أن »شركات المطور الصناعى «تتحجج» بأن ارتفاع أسعار اراضيها ناجم عن تخصيص جزء من أرباحها لهيئة التنمية الصناعية، وسواء صح ذلك أو لم يصح، فإن الأسعار الحالية تقف حائل أمام تشجيع الصناعة والاستثمار».
واضاف الجبالى أن السعر العادل لمتر الأرض يجب ألا يتخطى 400 جنيه، إذ إن تكلفة ترفيق متر الأرض تتراوح بين 250 و300 جنيه بحد أقصى، وبالتالى فلا يجب أن يكون هامش الربح كبيرا.
وأعترض محمد المرشدى، رئيس جمعية مستثمرى مدينة العبور، على وجود شركات المطور الصناعى وعلى آلية عملها.
وأوضح أن شركات المطور الصناعى، استثمارية فى المقام الأول، هادفة للربح، وتخصيص الأراضى لها نوع من المتاجرة فى الأراضى فى نهاية الأمر.
وأشار الى أن هيئة المجتمعات العمرانية كانت تقدم الأراضى بعد تطويرها بسعر تكلفة التطوير دون رغبة فى تحقيق ربح أو المتاجرة فى الأراضى.
وأكد ضرورة وجود هيئات تعمل على تنمية المدن الصناعية، وتقدم الأراضى للمستثمرين بأسعار مناسبة، وقال: إن شركات المطور الصناعى تجعل من الأراضى عبء يتحمله المستثمر فى نهاية الأمر، وينعكس على تكلفة صناعته بشكل عام.
وقال أيمن رضا، عضو جمعية مستثمرى مدينة العاشر من رمضان، إن شركات المطور الصناعى حينما بدأت عملها عام 2007، كانت تطرح الأراضى بسعر 400 جنيه للمتر، لكن الفترة الحالية أرتفعت الاسعار بشكل كبير لا يتناسب مع رغبة الدولة فى التنمية.
وأضاف أن طرح الأراضى بنظام حق الانتفاع هو الحل الوحيد لعلاج ارتفاع الأسعار، لكن الحكومة الحالية لا تتفهم أليات الطرح وفقاً لذلك النظام.
وطالب شركات المطور الصناعى بتطبيق النظام والذى سيؤثر إيجابيًا على الاقتصاد بشكل كبير.
وانتقد على حمزة، رئيس جمعية مستثمرى أسيوط، ورئيس لجنة تنمية الصعيد باتحاد المستثمرين، طبيعة عمل شركات المطور الصناعى، ورفض أى اتجاه لتطبيق التجربة فى الصعيد، وقال: إن الوضع الخاص للاستثمار فى الصعيد، دفع الحكومة لطرح أراضى للمستثمرين مجانًا، فضلا عن تقديم حوافز.
وقال أبوالعلا أبوالنجا، عضو مجلس إدارة الاتحاد المصرى لجمعيات المستثمرين، إن عملية تطوير وترفيق الأراضى الصناعية مسئولية الدولة والجهات والأجهزة الحكومية، وليس الشركات الاستثمارية.
وأضاف أن عدم توفر التمويل الحكومى اللازم لعمليات الترفيق، يمكن التغلب عليه بعدة طرق غير الاتجاه للمطورين، كأن يتم تحصيل مقدمات من بعض المستثمرين قبل ترفيق الأرض.
